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Gemischte Schenkung und Mittelbare Schenkung – Nützliches Wissen

Bei der Erbschaft und Schenkung von Immobilien gelten gegenwärtig noch besondere Steuervorteile.

Die wirken sich auch bei einer gemischten Schenkung aus. Bei einer gemischten Schenkung liegt das Entgelt für die Vermögensübertragung deutlich unter dem Verkehrswert.

Der Beschenkte erbringt also nur zum Teil eine Gegenleistung und hat in dieser Höhe Anschaffungskosten.

Demzufolge muss die gemischte Schenkung in einen entgeltlichen Teil (Gegenleistung beziehungsweise Anschaffungskosten) und einen unentgeltlichen Teil (Verkehrswert minus Anschaffungskosten) aufgeteilt werden.

Beispiel: Schenkung eines Miethauses mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro bei Übernahme der restlichen Hypothekenschulden in Höhe von 125.000 Euro durch den Beschenkten.

Gemischte Schenkung 1

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit Restschulden übernehmen und selbst einziehen, können Sie die volle Eigenheimzulage beanspruchen, sofern die Anschaffungskosten (Restschulden plus Notar- und Grundbuchgebühren für die Vermögensübertragung) mindestens 51.120 Euro betragen.

Selbstverständlich müssen Sie auch die sonstigen Voraussetzungen für den Bezug der Eigenheimzulage erfüllen (Selbstnutzung, Unterschreiten der Einkunftsgrenze, kein Objektverbrauch).

Gerade bei der Übertragung eines Eigenheims von der älteren auf die jüngere Generation sollten Anschaffungskosten von mindestens 51.120 Euro „produziert“ werden, um den Kindern oder Enkeln den Anspruch auf die Eigenheimzulage (Förderungsgrundbetrag von jährlich 1.278 Euro bei mehr als zwei Jahre alten Objekten plus 800 Euro Kinderzulage pro Kind und Jahr) über den Förderzeitraum von acht Jahren zu sichern.

Die Abstandszahlung an Eltern oder Geschwister

Ist das Eigenheim bereits schuldenfrei, kann auch eine Abstandszahlung an die Eltern oder eine Gleichstellungszahlung an nicht mit Haus oder Wohnung beschenkte Geschwister in Frage kommen. Anschaffungskosten liegen bei folgenden Gegenleistungen vor:


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  • Übernahme von Geldverbindlichkeiten des Schenkers (einschließlich der Geldschulden, die nicht im Zusammenhang mit der übertragenen Immobilie stehen)
  • Abstandszahlungen an den Schenker (zum Beispiel an Eltern oder Großeltern)
  • Gleichstellungszahlungen an andere Angehörige (zum Beispiel Abfindungen an Geschwister).

Die mit Anschaffungskosten beziehungsweise Gegenleistungen verbundene gemischte Schenkung führt beim Beschenkten also zu einkommensteuerlichen Vorteilen im Vergleich zur reinen Schenkung. Als Vermieter können Sie höhere Abschreibungen absetzen, und als Selbstnutzer kommen Sie in den Genuss der Eigenheimzulage.

Steuerliche Vorteile entstehen auch bei der Schenkungsteuer. Zwar wird die Gegenleistung des Beschenkten (zum Beispiel Restschulden) nicht in voller Höhe vom Steuerwert der Immobilie abgezogen, sondern nur im Verhältnis von Steuerwert zu Verkehrswert. Dennoch führt der anteilige Abzug der Schulden zu einem geringeren Steuerwert der gemischten Schenkung im Vergleich zu einer Schenkung.

Musterkalkulation: Übertragung eines Miethauses mit Restschulden

Ein Mietwohnhaus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro und Restschulden von 125.000 Euro sowie ein Sparguthaben von 50.000 Euro werden an Sohn oder Tochter verschenkt, die sich zur Übernahme der Restschulden verpflichten.

Gemischte Schenkung 2

Gemischte Schenkung 3

Achtung: Im Vergleich zur reinen Schenkung des Miethauses sinkt der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs um 85.500 Euro, also um die anteiligen Restschulden. Dies führt zu einer neuen Schenkungsteuer von 11.825 Euro und damit zu einer Steuerersparnis von 9.625 Euro (21.450 Euro ./. 11.825 Euro).

Mittelbare Grundstücksschenkung

Um von den gegenwärtigen Steuervorteilen bei der Erbschaft und Schenkung von Immobilien optimal zu profitieren, müssen Sie nicht unbedingt ein Haus oder eine Wohnung übertragen. Ein immer wieder erfolgreich eingesetzter Steuervorteil liegt auch in der so genannten mittelbaren Grundstücksschenkung.

Beispiel: Ihre Tochter will sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Deshalb schenken Sie ihr zweckgebunden Geld, mit dem Sie den Erwerb des Objekts finanziert.

Geld wird mit Grundstück gleichgestellt

Normalerweise würde das Finanzamt die Geldschenkung versteuern. Das wäre teuer, weil Geld zum Nennwert angesetzt wird. Weil Sie das Geld aber zum Erwerb eines Hauses geschenkt haben, besteuert das Finanzamt den Vorgang so, als wenn Sie das Haus geschenkt hätten.

Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer ist also nicht der Nennbetrag des Geldes, sondern der deutlich niedrigere Grundbesitzwert des Hauses bzw. der Wohnung.

Stellen Sie sicher, dass Sie die mittelbare Grundstücksschenkung gegenüber dem Finanzamt nachweisen können.

Halten Sie deshalb unbedingt schriftlich fest, dass Sie das Geld unter der Auflage geschenkt haben, es zum Kauf einer konkret bezeichneten Immobilie zu verwenden.

Die Steuervorteile gelten auch dann, wenn Sie nicht die gesamten Kosten tragen. Dann gilt eine Teilbegünstigung nach dem Verhältnis, in dem der geschenkte Geldbetrag zu den gesamten Kosten steht.

Sie müssen den Geldbetrag spätestens im Zeitpunkt des Grundstückskaufs zugesagt haben.

Wenn Sie Geld für eine Baumaßnahme schenken, müssen Sie das schon zu Beginn der Baumaßnahme versprochen haben. Außerdem muss alles in einem plausiblen engen zeitlichen Zusammenhang stehen Praxis-Tipp: Beziehen Sie die mittelbare Grundstücksschenkung immer auf eine ganz konkrete Immobilie.

Wenn Sie Ihrem Sohn 250.000 Euro schenken, damit er sich dafür ein „schönes Grundstück“ kaufen kann, reicht das für den Steuervorteil nicht aus. Sie müssen schon genau festlegen, welches Grundstück gekauft werden soll. Das können Sie natürlich mit Ihrem Sohn absprechen.

Musterkalkulation: Geld zum Kauf eines Grundstücks schenken

Beispiel: Obwohl der persönliche Freibetrag Ihres Sohnes/Ihrer Tochter „nur“ 205.000 Euro beträgt, können Sie ihm/ihr 340.000 Euro steuerfrei schenken. Vorausgesetzt, Sie verbinden die Schenkung mit der Auflage, das Geld zum Erwerb einer Immobilie zu verwenden.

Gemischte Schenkung 4

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.