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Gerichtsurteil und Voraussetzungen für Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist an strenge Voraussetzungen gebunden.

Vor allem sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor, dass Sie Ihre Mieterhöhung begründen müssen.

Nach § 558a BGB können Sie hierzu unter anderem ein Sachverständigengutachten heranziehen. Allerdings ist ein solches Gutachten teuer.

Bei Beauftragung eines Gutachters für jede Wohnung, deren Miete Sie erhöhen wollten, würde sich Ihre Mieterhöhung kaum lohnen.

Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein vermieterfreundliches Urteil zu diesem Thema gefällt: Ihr Mieterhöhungsverlangen entspricht auch dann den formellen Anforderungen des Gesetzes, wenn Sie zur Begründung ein sogenanntes Typengutachten heranziehen.

Hierbei handelt es sich um ein Sachverständigengutachten, das sich auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09).

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt.

Das Gutachten bezog sich nicht auf die Wohnung der Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Mieterin hielt das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam, da sich das Gutachten nicht auf ihre Wohnung bezog.

Die Mieterhöhung wird leichter

Nach dem BGH genügte das Mieterhöhungsverlangen jedoch den Anforderungen des § 558a BGB, das beigefügte Gutachten erfüllte die Begründungspflicht. Der Sachverständige traf eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete und ordnete die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge ein.

Auch bei einem solchen Typengutachten kann der Mieter der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen.

Haben Sie also mehrere nach Ausstattung und Größe vergleichbare Wohnungen, reicht es, nur für eine dieser Wohnungen ein Gutachten erstellen zu lassen. Dieses können Sie für Mieterhöhungen Ihrer anderen Wohnungen heranziehen.

Allgemeine Voraussetzungen

Prüfen Sie die Voraussetzungen Ihrer Mieterhöhung Schritt-für-Schritt ? damit sie absolut rechtssicher und somit erfolgreich ist:

  • Es liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum vor.

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  • Die Wohnung wurde nicht öffentlich gefördert, ist also nicht preisgebunden.
  • Der Wohnraum ist nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.
  • Es handelt sich nicht um Wohnraum, der Teil einer von Ihnen selbst bewohnten Wohnung ist und den Sie überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet haben (Ausnahme: Der Wohnraum ist dem Mieter dauerhaft überlassen).
  • Der Wohnraum ist nicht Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims.
  • Es liegt kein Ausschluss der Mieterhöhung durch eine Vereinbarung vor.
  • Sie haben keinen Zeitmietvertrag mit fester Miete abgeschlossen.
  • Es liegt kein Staffelmietvertrag vor.
  • Sie haben die Mieterhöhung Ihrem Mieter in Textform übermittelt.
  • Sie können den Zugang des Schreibens über das Erhöhungsverlangen beim Mieter beweisen.

Besondere Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Beachten Sie diese Punkte, wenn Sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen.

  • Sie haben die Mieterhöhung in anerkannter Weise begründet (Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder mindestens 3 Vergleichsmieten).
  • Sie haben die Mieterhöhung frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht.
  • Sie haben die Überlegungsfrist des Mieters ab Zugang des Erhöhungsverlangens bis zum Beginn des 3. Kalendermonats abgewartet.
  • Sie haben beachtet, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein muss.
  • Sie haben die Kappungsgrenze gewahrt, wonach die Miete innerhalb der letzten 3 Jahre um nicht mehr 20% gestiegen sein darf (ohne Erhöhungen wegen Modernisierungen).

Besondere Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung

Prüfen Sie diese Punkte, wenn Sie die Modernisierungskosten auf Ihre Mieter umlegen möchten:

  • Sie haben Ihren Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten über deren Art, ihren voraussichtlichen Umfang, den Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform informiert.
  • Sie haben im Erhöhungsschreiben nach Ende der Bautätigkeit die Maßnahme und ihre Voraussetzungen für die Umlagefähigkeit verständlich erläutert.
  • Sie haben eine nachvollziehbare Berechnung und eine Aufteilung der Kosten – bezogen auf die einzelnen Mietwohnungen – vorgenommen.
  • Sie haben beachtet, dass die Mieterhöhung pro Jahr höchstens 11% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten betragen darf.
  • Sie haben die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung nicht eingerechnet.
  • Sie haben öffentliche Zuschüsse bzw. Zinsvergünstigungen abgezogen.
  • Sie haben bedacht, dass Ihr Mieter Ihnen die erhöhte Miete erst ab Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung bei ihm schuldet.

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.