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Gerichtsverhandlung nach Feuchtigkeitsschäden: Was zu beweisen ist

Für die Frage, ob man vor Gericht Recht bekommt, ist von wesentlicher Bedeutung, wer was zu beweisen hat.

Dies trifft insbesondere auf Streitigkeiten wegen Feuchtigkeitsschäden zu, da deren Ursache meist strittig und unklar ist.

Denn ganz allgemein gilt:

Ist man verpflichtet, etwas zu beweisen (etwa, dass keine Baumängel vorhanden sind) und ist man hierzu nicht in der Lage, verliert man den Rechtsstreit.

Beweispflicht heißt Vorschusspflicht

Wer etwas beweisen muss, hat auch die Kosten dafür vorzustrecken.

Dies ist auch der Grund, weshalb in aller Regel der Vermieter den Vorschuss für den vom Gericht zu beauftragenden Sachverständigen zu zahlen hat – denn er ist beweispflichtig dafür, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache nicht in Baumängeln haben.

Es geht auch ohne Anwalt

Übrigens: Streiten Sie mit Ihrem Wohnraummieter über Feuchtigkeitsschäden und ist ein Prozess unvermeidlich, besteht keine Pflicht, dass Sie sich einen Anwalt nehmen – dass seine Inanspruchnahme Vorteile bietet, ist aber auch klar.

Übersicht: Beweislast bei Feuchtigkeitsschäden

Als erstes muss der Mieter beweisen, dass Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind (meist unproblematisch).

Nun haben Sie als Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Mietwohnung frei von Baumängeln ist, und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung die Feuchtigkeitsschäden nicht hervorgerufen oder begünstigt hat (Beweis durch Sachverständigengutachten).

Haben Sie diesen Beweis führen können, so muss sich nun Ihr Mieter umfassend entlasten. Hierzu muss er darlegen und beweisen, wie er geheizt und gelüftet hat, und dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten sowie die Art der Möblierung nicht schadensursächlich waren.


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Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht aufzuklären, so geht dies zu Lasten des Vermieters.

Reparatur wirkt als Anerkenntnis

Achtung: Haben Sie bereits Maßnahmen zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durchgeführt bzw. veranlasst und behauptet Ihr Mieter, dass diese Maßnahmen nicht erfolgreich waren, müssen Sie ihm das Gegenteil beweisen.

Denn damit, dass Sie die Reparaturen beauftragt haben, haben Sie zum Ausdruck gebracht, dass Sie sich selbst wegen der Schadensbeseitigung in der Pflicht sehen, also selbst davon ausgehen, dass die Feuchtigkeitsschäden in Ihren Verantwortungsbereich als Vermieter fallen.

1. Sonderfall: Der Mieter verlangt Schadensersatz

Treten in der Mietwohnung Feuchtigkeitsschäden auf und verlangt der Mieter von Ihnen als Vermieter Schadensersatz, gilt nach einem Grundsatzurteil des BGH Folgendes:

Mieter muss alle Beweise erbringen

Der Mieter muss beweisen, dass die Beschädigung seines Eigentums Folge eines Baumangels ist. Hat der Mieter diesen Beweis geführt (i. d. R. durch ein Sachverständigengutachten), muss er ferner darlegen, welche Schäden ihm konkret entstanden sind.

Hierzu hat er zunächst zu beweisen, dass er überhaupt Eigentümer der beschädigten Sache ist, welchen Zeitwert sie zum Zeitpunkt der Beschädigung hatte und schließlich, worin sich der Schaden genau zeigt.

Dabei stellte der BGH klar, dass die vorgenannten Grundsätze auch dann gelten, wenn der Vermieter behauptet, die tatsächlich vorhandenen Schäden seien bereits aufgrund eines früheren Schadensereignisses, etwa eines Feuchtigkeitsschadens in der Wohnung des Mieters, eingetreten.

Die Richter wörtlich: „Eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters findet nicht statt“ (BGH, Urteil v. 07.06.06, Az. XII ZR 47/04).

2. Sonderfall: Fogging-Schäden in der Mietwohnung

Schäden in der Mietwohnung durch Fogging sind sehr unangenehm und kommen in der Praxis immer häufiger vor.

Dabei versteht man unter Fogging plötzlich auftretende feucht-schmierige Ablagerungen, die an den unterschiedlichsten Stellen in den Wohnungen auftreten, ohne dass es eine erkennbare Ursache für dieses Phänomen gibt.

Tapeten, Schränke, Gardinen, Fensterrahmen, Fliesen oder Einrichtungen werden grau oder sogar schwarz, die dunklen Flächen verschmieren wie ein Ölfilm und sind selbst mit scharfen Reinigungsmitteln nur schwer zu entfernen.

Meist treten Fogging-Schäden plötzlich innerhalb von wenigen Tagen oder Wochen auf.

Besonders häufig kommt es zu diesem Phänomen in neu gebauten oder kurz vorher renovierten Wohnungen – und zwar als Folge einer chemischen Reaktion, die sich ergibt, wenn Lösungsmittel in die Wohnung eingebracht werden, etwa beim Verlegen eines Teppichs oder anlässlich einer Renovierung.

Fogging ist ein Mietmangel

Zunächst einmal gilt: Fogging ist ein Wohnungsmangel. Denn die damit einhergehende Verschmutzung der Wohnung, und unter Umständen auch der Möbel, mindert den Gebrauchswert der Wohnung des Mieters in erheblicher Weise.

Die wichtige Frage, wer bei Fogging-Schäden was zu beweisen hat, wurde vom BGH in zwei Entscheidungen beantwortet (BGH, Urteil v. 28.05.08, Az. VIII ZR 271/07 undBGH, Beschluss v. 25.01.06, Az VIII ZR 223/04).

Übersicht: Beweislast bei Fogging-Schäden

Der Mieter muss beweisen, dass Fogging-Schäden aufgetreten sind und dass deren Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Gelingt dem Mieter dieser Beweis nicht, hat er keine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Vermieter, insbesondere darf er nicht die Miete mindern.

Gelingt dem Mieter dieser Beweis, kann der Vermieter den Beweis führen, dass der Mieter die Fogging-Schäden durch nicht vertragsgemäße Nutzung der Mieträume verursacht hat. Gelingt dies dem Vermieter, hat der Mieter wiederum keine Gewährleistungsrechte.

Ergibt die Beweisaufnahme nach vorstehenden Grundsätzen, dass die Fogging-Schäden aus dem Verantwortungsbereich des Mieters stammen (also etwa durch das Einbringen des Bodenbelags verursacht wurden), haftet der Vermieter, wenn das schadensursächliche Verhalten des Mieters erlaubt gewesen ist (er also den Teppich einbringen oder renovieren durfte).

Bei Verzug: Mieter darf Vorschuss fordern

Achtung: Sind Sie für die Fogging-Schäden haftbar und befinden Sie sich mit der Schadensbeseitigung in Verzug, darf der Mieter den Schaden selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck von Ihnen einen angemessenen Vorschuss verlangen.

3. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.