MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Geschäftsraummiete: Die wichtigsten Punkte

Eine Geschäftsraummiete liegt immer dann vor, wenn die Räumlichkeiten nach der Nutzungsbestimmung des Mietvertrags zu geschäftlichen Zwecken überlassen werden.

Der Nutzungszweck wird üblicherweise zu Beginn des Vertrags festgehalten („… zur Nutzung als Spielsalon oder zur Nutzung als Pizzeria und Eiscafé…“)

In der Regel handelt es sich dabei um gewerbliche oder freiberufliche Zwecke. In der Praxis besonders häufig erfolgt die Vermietung als Büro, Ladengeschäft, Praxisraum oder Werkstätte.

Die Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnis ist nicht nur deshalb von Bedeutung, weil hier unterschiedliche Regelungen zur Anwendung gelangen.

Geschäftsraummiete: Prüfen Sie den Vertrag

Damit dürfte deutlich geworden sein, dass die richtige Einordnung des Mietverhältnisses in der Praxis von großer Bedeutung ist.

Achten Sie deshalb unbedingt darauf, dass der Mietvertrag unter der Rubrik „Vertragszweck“ oder „Gegenstand des Mietvertrags“ klar zum Ausdruck bringt, dass es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt.

Nur wenn Sie dies sicherstellen, können Sie vermeiden, dass unter Umständen die strengeren Vorschriften des Wohnraummietrechts zur Anwendung kommen.

So kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass Vermieter von Gewerberäumen – mangels eines entsprechenden Formulars – einen Mietvertrag „für Wohnräume“ zur Unterzeichnung vorlegen.

Dieser Fehler hat für den Vermieter weitreichende Konsequenzen. Insbesondere kommen dann dem Mieter dieselben gesetzlichen Schutzrechte wie einem Wohnraummieter zu.

So regeln Sie die Kündigung

Auch nach der Mietreform gilt, dass der Mieter von Geschäftsräumen keinen Kündigungsschutz genießt.

Damit können Sie bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie weiterhin sicher sein, dass Ihnen bei Ablauf des Vertrags das Objekt tatsächlich wieder zur Verfügung steht.

Wichtig ist insbesondere, dass ein Gewerberaummietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist ohne weitere Begründung gekündigt werden kann.

Was die Kündigungsfristen anbelangt, so gilt Folgendes:

Wurde im Vertrag keine andere Regelung vereinbart, so ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs für den Ablauf des nächsten Quartals zulässig. Damit beträgt die Kündigungsfrist mindestens knapp sechs Monate.

Allerdings steht es Ihnen als Vermieter frei, mit Ihrem Mieter abweichende Kündigungsregelungen zu treffen. Von dieser Möglichkeit werden Gewerberaumvermieter wohl auch zukünftig Gebrauch machen:


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Wie Sie die Miete erhöhen

Auch nach der Mietreform steht es Ihnen frei, bei Geschäftsraummietverhältnissen die Höhe der Miete frei zu vereinbaren.

Damit haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, eine Miete zu verlangen, die der Markt hergibt. Nach wie vor ist jedoch die Grenze des Mietwuchers einzuhalten.

Mietwucher liegt immer dann vor, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des Vermieters und der Gegenleistung des Mieters vorliegt.

Bei Geschäftsraummietverhältnissen wird ein solches Missverhältnis erst dann angenommen, wenn die vereinbarte Miethöhe die Marktmiete um 100% übersteigt.

Ist dies der Fall und wird außerdem eine Zwangslage des Mieters oder dessen Unerfahrenheit ausgenutzt, kann der Vertrag als sittenwidrig und damit unwirksam eingestuft werden.

Mieterhöhungen bei der Geschäftsraummiete

Besonders wichtig für Sie als Vermieter ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen Sie die vereinbarte Miete erhöhen können.

Grundsätzlich gilt: Soweit im Vertrag keine ausdrückliche Mieterhöhungsmöglichkeit vorgesehen ist, bleibt es bei der einmal vereinbarten Miete.

Eine Erhöhung ist nur dann möglich, wenn der Mieter damit einverstanden ist.

Aus diesem Grund sollten Sie darauf achten, dass bereits bei Abschluss des Vertrags eine Erhöhungsmöglichkeit vorgesehen wird. In der Praxis wird dies durch folgende Regelungen sichergestellt:

Verzichten Sie keinesfalls auf die Vereinbarung einer Kaution

Keinesfalls sollten Sie als Vermieter einer Gewerbeimmobilie auf die Vereinbarung einer Kaution verzichten.

Auch was die Höhe der Kaution anbelangt, so sind Sie nicht auf die im Wohnraummietrecht geltende Beschränkung auf maximal drei Monatskaltmieten angewiesen.

Es steht Ihnen jederzeit frei, mit Ihrem Mieter eine höhere Kaution (z.B.: fünf Monatskaltmieten) zu vereinbaren.

Eine solche Vorgehensweise ist für Sie als Vermieter empfehlenswert. Die Erfahrung zeigt immer wieder, dass die auf drei Monatskaltmieten beschränkte Kaution bei Wohnraummietverhältnissen häufig nicht ausreichend ist.

Was die Verzinsung der Kaution anbelangt, so müssen Sie Folgendes wissen: Auch hier unterliegen Sie keinen gesetzlichen Beschränkungen.

Sie sind frei, mit Ihrem Mieter jede Vereinbarung zu treffen, die für Sie beide akzeptabel ist. Findet sich im Mietvertrag jedoch keine Regelung über die Verzinsung der Kaution, ist diese zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen.

So schließen Sie eine Mietminderung aus

Mietminderungen stellen für Sie als Vermieter immer eine unkalkulierbare Beeinträchtigung der Rendite dar. Aus diesem Grund sind viele Vermieter daran interessiert, Minderungsansprüche des Mieters vertraglich auszuschließen.

Ein solcher Ausschluss wäre im Wohnraummietrecht unzulässig. Bei der Gewerbemiete können Sie zumindest individualvertraglich einen solchen Ausschluss wirksam vereinbaren.

Ob im Gewerbemietrecht ein formularvertraglicher Ausschluss wirksam ist, ist umstritten. Um diese Unsicherheit zu vermeiden, sollten Sie bei Verwendung eines Formularmietvertrages deshalb wie folgt vorgehen.

So regeln Sie die Untervermietung

Anders als bei der Vermietung von Wohnraum hat der Gewerbemieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung.

Fehlt also im Vertrag eine entsprechende Befugnis des Mieters, kann er von Ihnen keine Zustimmung zur Untervermietung verlangen.

Allerdings hat der Mieter das Recht, den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert wird.

Dieses Kündigungsrecht entfällt jedoch dann, wenn die Verweigerung der Zustimmung darauf beruht, dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn bekannt ist, dass der Untermieter die Räumlichkeiten über den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck hinaus nutzen möchte.

Übersicht: Die wichtigsten Abweichungen des Gewerbemietvertrags gegenüber der Wohnraummiete

  • Keine Anwendbarkeit der für die Wohnraummiete geltenden Kündigungsschutzvorschriften
  • Weitgehende Freiheit in Bezug auf die Art und Weise, Höhe und Verzinsung einer Kaution
  • Gestaltungsfreiheit bei der Vereinbarung von Kündigungsterminen und Kündigungsfristen
  • Flexibilität bei der Gestaltung und Anpassung des Mietzinses
  • Möglichkeit des vertraglichen Ausschlusses der Minderung
  • Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen die örtliche Zuständigkeit des Gerichts durch eine Gerichtsstandsvereinbarung festzulegen
  • Weitergehende Möglichkeiten der Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter (über die in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung hinaus genannten Positionen).

28. September 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.