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Geschlossene Immobilienfonds: Zweitmarkt ist keine Alternative

Es fängt einfach damit an, dass der Zweitmarkt für geschlossene Fonds nicht funktioniert.

Wenn Sie einmal investieren, sind Sie dabei – unabhängig von Ihrer persönlichen Situation.

Geschlossene Immobilienfonds: Zweitmarkt funktioniert nicht

Allein dies reich schon, um „dagegen“ zu sein. Zu unberechenbar sind die nächsten Jahre.

Zudem sieht es sowohl in redaktionellen Beiträgen als auch in Anzeigen stets so aus, als seien die Renditeangaben präzise. Dies sind sie keineswegs.


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Das Problem liegt in der allgemein negativen Atmosphäre. Es herrschen die Angst vor einer Inflation und zudem kommt die gefühlte Euro-Krise sowie noch obendrein eine gehörige Dollar-Schwäche. Davon profitierten im letzten Jahr  geschlossene Immobilienfonds. Zweitmarkt-Geschäfte hingegen zahlen sich nicht aus.

Renditen nur geschätzt

Bedenken Sie: wer über 10 Jahre Immobilienpreise für ein einziges Objekt hochrechnet, hat sich weit aus dem Fenster gelehnt. Immobilienpreise für Gewerbeimmobilien hängen an der Konjunktur – und die ist für 2019 und 2020 Kaffeesatzleserei.

Die Renditen sind höchst unsicher, das Geld ist gebunden, der Zweitmarkt funktioniert nicht – Hände weg von allen geschlossenen Fonds. Diese werden jetzt noch im ersten Quartal 2011 groß gefeiert. Zu Unrecht. Eine Alternative bei Immobilien sind allenfalls offene Fonds. So der von uns mehrfach empfohlene „HausInvest“.

Offene oder Geschlossene Immobilienfonds? Probleme auf beiden Seiten

Die Krise der offenen Immobilienfonds ist endgültig auch an den Märkten angekommen. Zum ersten Mal seit 2007 verkaufen die Fonds wieder mehr Gebäude als sie kaufen.

Ein Alarmzeichen? Nein, meinen wir. Dies ist Anzeichen des erwarteten „Runs“ auf die Anteile. Trotzdem raten wir: bleiben Sie angesichts dieser Zahlen vorsichtig.

33% mehr Verkäufe als Käufe

Grundlage der Marktanalysen sind die Käufe und Verkäufe von 2009 bis 2010. Hier haben die Fonds 105 Immobilien verkauft und nur 70 gekauft. Damit kehrt sich der Trend um. Wer auf die falschen Fonds setzt, kann verlieren.

Schon von 2008 an ist die Zahl der Käufe stark gesunken: um 74% von 271 Objekten auf 70 Objekte. Jetzt brauchen die Fonds Geld.

Statistik positiv gelesen

Die Verkäufe sind mit den genannten 105 Objekten schon fast wieder auf dem Niveau von 2008, als 129 Objekte verkauft wurden. Dass mehr Objekte verkauft werden, ist für den erwarteten „Run“ bei der Rückgabe der Anteile gut.

Aber: Sie können die Zahl zusätzlich noch positiv lesen. Denn: wenn die Verkäufe steigen, gibt es wieder einen Markt. Nichts schlimmer als leerstehende, aber nicht verkäufliche Objekte.

Gerade geschlossene Immobilienfonds haben es schwer

Die jetzt geschlossenen offenen Immobilienfonds werden es schwer haben, zu vernünftigen Konditionen wieder zu öffnen. Wir empfehlen Ihnen, die Anteile im Zweifel vorzeitig über die Börse wieder zu verkaufen. Selbst mit Abschlägen ist die Sicherheit höher als beim bloßen Abwarten.

9. Februar 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

Janne Joerg Kipp ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.