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Gestalten Sie Ihre Abmahnung fehlerfrei

Hält ein Mieter sich nicht an seine mietvertraglichen Pflichten, ist es ratsam, über eine Beendigung des Mietverhältnisses nachzudenken.

Bevor Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen können, müssen Sie ihn aber zuvor fast immer abmahnen.

Gehen Sie bei Ihrer Abmahnung sorgfältig vor, denn wenn Sie hier Fehler machen, hat dies meist die Unwirksamkeit Ihrer Kündigung zur Folge.

Mit der Abmahnung sagen Sie Ihrem Mieter: Achtung, jetzt wird’s ernst!

Hiermit geben Sie ihm noch eine letzte Chance, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern und sich in Zukunft wieder vertragstreu zu verhalten.

1. Immer schriftlich abmahnen

Eine bestimmte Form der Abmahnung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Eine mündliche Abmahnung wäre daher wirksam. Trotzdem empfiehlt es sich immer, schriftlich abzumahnen. Einerseits aus Beweisgründen und andererseits, um dem Mieter die Ernsthaftigkeit Ihrer Abmahnung deutlich zu machen.

2. Den Begriff „Abmahnung“ verwenden

Damit der Mieter ganz klar sieht, dass es sich um eine Abmahnung handelt, schreiben Sie am besten „Abmahnung“ in die Betreffzeile Ihres Briefs.

3. Werden Sie konkret

Stellen Sie in der Abmahnung genau dar, welches Verhalten Ihres Mieters Sie missbilligen. Die Vertragsverletzungen müssen nach Ort, Zeit und Art konkretisiert sein. Nur so wird Ihrem Mieter deutlich, was er ändern soll. Außerdem kann er nur so prüfen, ob Ihre Vorwürfe berechtigt sind.

Die allgemeine Formulierung „Die ständigen Lärmbelästigungen müssen aufhören, sonst werde ich fristlos kündigen“ reicht nicht aus. Der Mieter kann nicht erkennen, wann genau und durch welches Verhalten er die Ruhe gestört haben soll.

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Beschweren sich Mitmieter bei Ihnen beispielsweise über andauernde Lärmverursachung, lassen Sie diejenigen, die sich beschweren, eine Zeitlang genau protokollieren, wann der störende Mieter welche Art von Lärm verursacht. Ohne solche konkreten Informationen haben Sie keine ausreichende Grundlage für eine Abmahnung und anschließende Kündigung.

4. Nennen Sie alle Gründe für die Abmahnung

Hat Ihr Mieter in unterschiedlicher Weise gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen, geben Sie unbedingt alle diese Verstöße in Ihrer Abmahnung konkret an. Sie können auch mehrfache Abmahnungen schicken, wenn es innerhalb kurzer Zeit mehrere Gründe für eine Abmahnung gibt.

Beispiel: Ein Mieter übt häufig während der Ruhezeiten Trompete. Darüber hinaus hat er den Vermieter mehrfach grob beleidigt.

Geben Sie beide/alle Gründe in Ihrer Abmahnung an. Nur so können Sie auch Ihre später vielleicht notwendig werdende fristlose Kündigung auf alle Pflichtverletzungen stützen. Und damit erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Kündigung erfolgreich ist.

5. Beschreiben Sie das korrekte Verhalten

Nennen Sie in Ihrer Abmahnung nicht nur das Fehlverhalten des Mieters, sondern machen Sie ihm auch deutlich, welches korrekte Verhalten Sie von ihm verlangen bzw. wozu er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist. Die Gerichte verlangen, dass ein Mieter aus der Abmahnung erkennen kann, was er zu tun hat, um sich korrekt zu verhalten und so eine fristlose Kündigung abzuwenden.

6. Drohen Sie die Kündigung an

Aus Ihrem Abmahnschreiben muss Ihr Mieter klar erkennen können, dass ihm im Wiederholungsfall oder bei fortdauernder Vertragsverletzung die fristlose Kündigung droht. Es reicht nicht aus, dass Sie ihn nur auffordern, die Vertragsverstöße ab sofort zu unterlassen, oder dass Sie als einzige Konsequenz eine Unterlassungsklage in Aussicht stellen.

Musterformulierung:

„Ich fordere Sie letztmalig auf, Ihren Hund bis spätestens zum 31.10.09 abzuschaffen. Sonst sehe ich mich gezwungen, fristlos zu kündigen.“

7. In diesen Fällen müssen Sie eine Frist setzen

Nicht immer besteht das Fehlverhalten eines Mieters in einzelnen Vorfällen, die er künftig unterlassen soll. Mitunter hat der Mieter auch einen vertragswidrigen Zustand geschaffen, dessen Beseitigung Sie von ihm verlangen, zum Beispiel unerlaubte Tierhaltung oder Untervermietung.

In diesen Fällen müssen Sie Ihrem Mieter mit der Abmahnung eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer er den vertragswidrigen Zustand zu beseitigen hat.

Wie lang oder kurz diese Frist sein sollte, lässt sich nicht generell sagen. Es hängt davon ab, welche Maßnahmen der Mieter zur Beseitigung der Vertragswidrigkeit ergreifen muss und innerhalb welcher Zeit dies realistischerweise geschehen kann.

Bei unerlaubter Untervermietung ist zu berücksichtigen, dass der Mieter gegenüber dem Untermieter in der Regel seinerseits eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten hat. Bei unerlaubter Tierhaltung hingegen dürften etwa 2 Wochen genügen, um das Tier abzuschaffen.

8. Warten Sie nicht zu lange

Schicken Sie Ihrem Mieter die Abmahnung bald, nachdem Sie von den jeweiligen Vertragsstörungen erfahren haben. Warten Sie nicht zu lange. Zwar gibt es keine ausdrückliche Frist, die Sie einhalten müssen, aber je mehr Zeit zwischen der Pflichtverletzung des Mieters und Ihrer Abmahnung liegt, für umso weniger gravierend wird die Pflichtverletzung von den Gerichten erachtet.

Das Gleiche gilt übrigens für den zeitlichen Abstand zwischen Abmahnung und fristloser Kündigung.

Liegt das Fehlverhalten des Mieters im Zeitpunkt der Abmahnung oder Kündigung bereits mehrere Monate zurück, kann es Ihnen passieren, dass das Gericht im Kündigungsprozess den Schluss zieht, dass die Pflichtverletzung von Ihnen ja gar nicht als so schwerwiegend angesehen wird und die Vertragsfortsetzung Ihnen in Wirklichkeit doch zumutbar ist.

9. Abmahnen: immer alle Mieter

Häufig ist es gar nicht der Mieter, der die Störung verursacht, sondern beispielsweise sein Kind, das immer wieder im Treppenhaus lärmt. Oder ein Ehepaar hat die Wohnung gemeinsam gemietet, aber nur der Ehemann übt während der Ruhezeiten Trompete. Wen müssen Sie da abmahnen?

Wichtig: Ihre Abmahnung müssen Sie – genauso wie eine Kündigung – immer gegen alle Personen richten, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Wer letztlich der Störenfried ist, spielt keine Rolle

Für das Verhalten seiner Haushaltsangehörigen und der Besucher ist der Mieter verantwortlich. Bei mehreren Mietern sind diese gemeinsam verantwortlich. Sie können also von den Mietern gemeinschaftlich verlangen, dass sie auf die störenden Personen einwirken und für deren ordnungsgemäßes Verhalten sorgen.

10. Alle Vermieter müssen unterschreiben

Wenn der Mietvertrag auf Vermieterseite von mehreren Personen unterschrieben wurde, denken Sie daran, dass auch die Abmahnung (und die spätere Kündigung) von allen Vermietern unterschrieben werden muss.

Einzelne Vermieter können sich bei der Unterschrift durch die übrigen vertreten lassen. Auch eine stellvertretende Abmahnung ist möglich, beispielsweise durch den Hausverwalter.

Denken Sie in diesen Fällen aber daran, der Abmahnung eine schriftliche Originalvollmacht derjenigen Vermieter, die nicht selbst unterschreiben, beizufügen. Sonst kann der Mieter die Abmahnung wegen fehlender Vollmacht zurückweisen.

11. Zugang sicherstellen

Versenden Sie Ihre Abmahnung immer per Einschreiben/Rückschein oder werfen Sie den Brief im Beisein von Zeugen persönlich in den Briefkasten des Mieters. Alternativ: Beauftragen Sie einen Boten. Nur so können Sie notfalls beweisen, dass Ihr Mieter die Abmahnung auch erhalten hat.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.