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Gewährleistungsrechte haben Mieter erst mit Mangelanzeige

Allerdings ist eine Mietminderung erst dann zulässig, wenn Ihre Mieter Sie über die Mangelhaftigkeit der Wohnung informiert haben.

Auch das Recht, die Miete zurückzubehalten, steht Mietern erst nach erfolgter Mängelanzeige zu.

Für die Zeit davor sind Ihre Mieter nicht zur Minderung berechtigt. Unterbleibt die Mängelanzeige, können Sie Ihrem Mieter bei entsprechendem Mietrückstand fristlos kündigen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil entschieden (BGH, Urteil v. 03.11.10, Az. VIII ZR 330/09).

Im entschiedenen Fall zahlten die Mieter für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine Miete. Der Grund hierfür lag in einem großflächigen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Allerdings hatten sie den Vermieter hierüber nicht informiert.

Im Hinblick auf den Zahlungsrückstand kündigte der Vermieter fristlos. Die Mieter widersprachen der fristlosen Kündigung unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall. Der Vermieter klagte auf Räumung und verlangte die noch ausstehende Miete.

Der BGH gab dem Vermieter recht, Minderung und Zurückbehaltung waren unzulässig. Das gilt zumindest für die Zeit vor der Anzeige. Das Zurückbehaltungsrecht dient nämlich dazu, auf den Vermieter Druck auszuüben und ihn zur Mängelbeseitigung zu bewegen.


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Da aber ein Vermieter nur Mängel beseitigen kann, die ihm bekannt sind, stehen Mietern Rechte wie Minderung oder Zurückbehaltung erst nach der Mängelanzeige zu.

Zahlt Ihr Mieter zu wenig Miete, ohne einen Mangel angezeigt zu haben, kündigen Sie fristlos, sobald der Rückstand den Betrag von 2 Monatsmieten ausmacht.

Mängelbeseitigung ist Ihre Pflicht als Vermieter

Weist Ihre Wohnung Mängel auf, die deren Tauglichkeit zum vertraglichen Gebrauch beeinträchtigen, darf Ihr Mieter die Miete mindern. Sie sind verpflichtet, die Mängel zu beseitigen und den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.

Kommen Sie dieser Pflicht nicht oder nur schleppend nach, steht Ihrem Mieter zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Das heißt, Ihr Mieter kann Druck auf Sie ausüben, indem er einen weiteren Teil seiner Miete einbehält. Diesen muss er allerdings nach erfolgter Mängelbeseitigung an Sie zahlen.

Mieterin verlangte Schadensersatz wegen Mietmangel

Werden Mieträume durch fehlerhafte Baukonstruktionen beschädigt, haftet ein Vermieter hierfür, auch wenn er nicht für den Fehler verantwortlich ist. Vorausgesetzt, der Konstruktionsfehler war bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden (BGH, Urteil v. 21.07.10, Az. XII ZR 189/08).

In dem zu bewertenden Fall hatte sich 1996 in vermieteten Büroräumen ein gekipptes Fenster aus dem Rahmen gelöst. Beim Herausfallen verletzte es eine Angestellte der Mieterin am Hinterkopf.

Ursache dafür war ein Konstruktionsfehler, der bereits seit dem Mietbeginn im Jahr 1991 bestand. Daraufhin verklagte die Mieterin der Büroräume ihren Vermieter auf Schadenersatz.

Vermieter muss Mietmangel nicht einmal kennen

Die Karlsruher Richter erläuterten, dass ein Vermieter gemäß § 536 a Abs. 1 BGB für Schäden haftet, die aus Mängeln an Mieträumen entstehen und die schon bei Mietbeginn vorhanden waren.

Und zwar auch dann, wenn Sie als Vermieter von diesen Mängeln gar nicht wissen.

Dabei stellten die Bundesrichter klar, dass sich die Haftung des Vermieters nicht nur auf Schäden beim Mieter beschränkt. Auch gegenüber solchen Personen, die sich mit Einverständnis des Mieters in den Mieträumen aufhalten – wie im Urteilsfall eine Angestellte der Mieterin – haften Sie als Vermieter.

Beachten Sie: Obwohl das Urteil hier zu einem Fall aus der Gewerbemiete gefällt wurde, ergeben sich zur Vermietung einer Wohnung keine abweichenden rechtlichen Besonderheiten: Auch hier haftet der Vermieter nach Wertung dieses Urteils für anfängliche Mängel, selbst ohne eigenes Verschulden.

Und zwar nicht nur gegenüber einem Mieter sondern auch gegenüber dessen Besuchern.

31. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.