Gewerbeimmobilien kaufen: Kriterien, Suche, Bewertung & Vorteile 

90 Prozent aller Immobilien in Deutschland lassen sich einer von zwei Kategorien zuordnen. Es gibt auf der einen Seite Millionen Wohnimmobilien und auf der anderen Seite die sogenannten Gewerbeimmobilien. Mit den gewerblich genutzten Objekten möchten wir uns im Beitrag näher beschäftigen. 

Sie erfahren unter anderem, was eine Immobilie im gewerblichen Bereich auszeichnet, welche Arten unterschieden werden, ob das Kaufen oder Mieten sinnvoller ist und wie Sie eine geeignete Gewerbeimmobilie für Ihre Ziele und Ihren Bedarf finden können.

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Die Gewerbeimmobilie ist ein Objekt, welches mindestens zu 50 Prozent gewerblich genutzt werden muss. Der Zweck der gewerblichen Nutzung steht somit im Vordergrund, als wenn ein Teil des Objektes anderweitig in Anspruch genommen wird. Gewerbeobjekte unterscheiden sich von Wohnimmobilien in mehreren Punkten, insbesondere durch die Nutzungsart.

Darüber hinaus sind Gewerbeimmobilien steuerlich und wirtschaftlich meistens interessanter, zumal sie oft eine höhere Rendite als Wohnimmobilien bieten. Immobilie dieser Art gibt es in vielen Varianten, wobei manchmal neben dem Objekt größere Gewerbeflächen vorhanden sind.

Welche Arten von Gewerbeimmobilien lassen sich unterscheiden?

Es gibt zahlreiche, unterschiedliche Gewerbeimmobilien. Dazu gehören zum Beispiel relativ kleine Objekte, in denen ein Gewerbe betrieben wird. Das sind unter anderem Anwaltskanzleien, Arztpraxen oder Ladenlokale. Darüber hinaus gibt es größere Gewerbeobjekte, die sich wiederum in verschiedene Kategorien einteilen lassen. 

Dann unterscheidet man bei den Gewerbeimmobilien – zum Teil abhängig von deren Standort – insbesondere die nachfolgenden Rubriken:

• Handelsimmobilien: Zu den gewerblichen Handelsimmobilien zählen in erster Linie solche Objekte, in denen Waren verkauft werden. Das sind zum Beispiel Supermärkte, Fachmärkte oder sogenannte Shopping-Malls.
• Bürommobilien: Der Begriff der Büroimmobilien erklärt sich von selbst, denn dort unterhalten meistens Unternehmen zahlreiche Büros, in denen die Mitarbeiter beschäftigt sind. Ein Büro umfasst oft mehrere Zimmer bzw. Büroräume, muss allerdings nicht im gesamten Objekt vorhanden sein. Bei Immobilien mit Büroräumen ist der Mietvertrag ausschlaggebend, wie die Immobilie im Detail genutzt wird.
• Produktionsimmobilien: Hier verrät der Name auch schon die Art der Gewerbeimmobilie: Immobilien mit Produktionsstätte. In Produktionsimmobilien werden demnach verschiedene Güter hergestellt.
• Logistikimmobilien: Zu den sogenannten Logistikimmobilien zählen Lagerhallen, in denen Waren vorübergehend aufbewahrt werden. 
• Freizeitimmobilien: Freizeitimmobilien hingegen sind zum Beispiel Fitnessstudios, Sporthallen oder auch Erlebnisparks. 
• Spezialimmobilien: Dann gibt es noch die Rubrik der gewerblichen Spezialimmobilien, zu denen beispielsweise Bahnhöfe, Hotels oder Flughafenterminals zählen.

Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten: Was sind die Vor- und Nachteile?

Wer sich mit dem Thema Gewerbeimmobilie beschäftigt, steht häufiger vor der Frage, ob er die entsprechenden Objekte kaufen oder mieten bzw. pachten sollte. Es gibt mehrere Faktoren, die Ihre Entscheidung beeinflussen werden, ob Kaufen oder Mieten des Gewerbegrundstücks die sinnvollere Variante ist. 

Was sind die Vor- und Nachteile vom Kauf einer Gewerbeimmobilie?

Vorteile beim Erwerb einer Gewerbeimmobilie sind: 

• Keine Abhängigkeit von Vermietern
• Option der Abschreibung
• Planungssicherheit
• Immobilie als Sicherheit für zukünftige Darlehen
• Anlagevermögen als Investition

Gegenüber diesen Vorteilen haben Gewerbeimmobilien zum Kauf ebenso einige Nachteile, wie zum Beispiel:

• Hoher Planungsaufwand
• Risiko, dass Finanzierung abgelehnt wird
• Verschuldungsgrad steigt
• Passende Finanzierung für Kauf muss gefunden werden
• Keine Flexibilität im Hinblick auf den Standort und die Lage der Gewerbeflächen

Was sind die Vor- und Nachteile vom Mieten einer Gewerbeimmobilie?

Nicht nur der Kauf von Gewerbeimmobilien hat Vor- und Nachteile, sondern ebenfalls das alternative Mieten. Als möglicher Mieter von Gewerbeobjekten sollten Sie zunächst die folgenden Vorteile vom Mieten eines gewerblichen Grundstücks kennen: 

• Hohe Flexibilität bezüglich des Standortes der Gewerbeflächen
• Geringere Risikobelastung
• Kein Verwaltungsaufwand
• Mietkosten steuerlich absetzbar 

Neben den Vorteilen sollten Sie ferner diese Nachteile kennen, die das Mieten von Gewerbeimmobilien haben kann:

• Kein Anlagevermögen als Investition
• Abschreibungen der Gewerbeflächen als Mieter nicht möglich
• Hohe Abhängigkeit vom Vermieter
• Abhängigkeit von steigenden Mieten
• Weniger Planungsmöglichkeiten

Immobiliensuche: Wie finde ich eine geeignete Gewerbeimmobilie?

Bevor Sie beispielsweise einen Gewerbemietvertrag unterschreiben und am passenden Ort ein Objekt gefunden haben, müssen Sie sich meistens auf die Immobiliensuche begeben. Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie eine geeignete Gewerbeimmobilie finden:

• Internetportale
• Eigenes Gesuch aufgeben
• Einschalten des Netzwerkes
• Unterstützung suchen
• Makler

Immer häufiger werden Interessenten heutzutage online fündig, wenn sie nach der passenden Gewerbeimmobilie suchen. Hier sind es vor allem sogenannte Internetportale, auf denen Sie per Selektion nach verschiedenen Kriterien Gewerbeobjekte ausfindig machen können. Manchmal ist es alternativ oder zusätzlich Erfolg versprechend, ein eigenes Gesuch aufzugeben. Das können Sie ebenfalls über die angesprochenen Portale oder als klassische Zeitungsannonce. 

Mitunter kann es für die Immobiliensuche sinnvoll sein, das eigene Netzwerk zu aktivieren. Das bedeutet, dass Sie zum Beispiel den folgenden Personen – oftmals beiläufig – mitteilen, dass Sie eine Gewerbeimmobilie suchen. Sie können auch direkt fragen, ob ein zum Verkauf oder zur Vermietung stehendes Objekt bekannt ist: 

• Freunde
• Bekannte
• Nachbarn
• Kollegen

Falls diese Optionen der Immobiliensuche nicht zum Erfolg führen sollten, gibt es gerade bei Gewerbeobjekten mehrere Möglichkeiten, wo Sie sich Unterstützung holen können. Dazu leisten zum Beispiel die Industrie- und Handelskammern oder auch Gründerzentren häufig einen guten Beitrag. Letztendlich ist es ebenfalls möglich, einen Makler mit der Suche nach dem passenden Gewerbeobjekt zu beauftragen.

Welche Kriterien gilt es bei der Wahl der Gewerbeimmobilie zu beachten?

Es gibt eine Reihe von Kriterien, die Sie bei der Suche nach dem für Sie passenden Gewerbeobjekt beachten sollten. Das sind zum Beispiel:

• Lage des Gewerbegrundstücks: Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl einer Gewerbeimmobilie. Sie sollten den potenziellen Kundenstrom, die Zugänglichkeit, die Verfügbarkeit von Parkplätzen und die lokale Infrastruktur berücksichtigen. Hinsichtlich der Lage sind die meisten Interessenten bestrebt, dass es eine gute Anbindung an den Nahverkehr gibt. Manchmal muss die Lage zudem repräsentativ sein, wenn zum Beispiel ein bekanntes Unternehmen seinen Sitz in der gewerblich genutzten Immobilie haben möchte. 
• Zielgruppe und Marktbedingungen: Analysieren Sie Ihre Zielgruppe und prüfen Sie, ob die Immobilie für Ihre Kunden gut und leicht zu erreichen ist und gegebenenfalls spezielle Bedürfnisse Ihres Vorhabens erfüllen kann. Fragen Sie sich: Lässt sich an diesem Standort Ihre Geschäftsideen umsetzen, um ein erfolgreiches Unternehmen aufzubauen?
• Gebäudezustand: Untersuchen Sie den Zustand der Immobilie gründlich, um mögliche strukturelle Mängel, Renovierungsbedarf oder Veränderungen gemäß den Bauvorschriften festzustellen. Berücksichtigen Sie auch die Energieeffizienz und die Kosten für eventuelle Modernisierungen.
• Nutzungsmöglichkeiten: Überprüfen Sie die zulässigen Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes gemäß dem zonalen Bebauungsplan und den behördlichen Vorschriften. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie für Ihre spezifischen Geschäftsanforderungen geeignet ist und mögliche Expansionspläne berücksichtigt.
• Gebäudeaustattung und -größe: Je nachdem, welche Ziele Sie mit dem Gewerbegrundstück verfolgen, ist die Austattung und Raumaufteilung der Gewerbeimmobilie (z.B. Büroräume und Lagerhallen) von großer Relevanz. Ebenfalls von Bedeutung ist meistens die Größe des Gewerbegrundstücks, weil fast die Hälfte aller Immobilieninteressenten sich durch das Gewerbeobjekt vergrößern möchten. 
• Finanzierung, Kaufpreis und Rendite: Analysieren Sie die finanziellen Aspekte des Kaufs sorgfältig. Berücksichtigen Sie den Kaufpreis, die laufenden Betriebskosten, potenzielle Erträge aus Mieteinnahmen oder Verkäufen sowie etwaige zukünftige Wertsteigerungen. Erstellen Sie eine umfassende Finanzprognose, um die Rentabilität Ihrer Investition abzuschätzen. Darüber hinaus kann das zukünftige Einsparen von Kosten ein Zweck sein, sodass der Kauf- oder Mietpreis ebenfalls eine große Rolle als Kriterium für die optimal geeignete Gewerbeimmobilie spielt.
• Zukünftige Entwicklungen: Informieren Sie sich über geplante Entwicklungen in der Umgebung, wie z. B. Bauvorhaben oder Veränderungen in der Infrastruktur. Diese können sich positiv oder negativ auf den Wert und die Attraktivität Ihrer Gewerbeimmobilie auswirken.

Wie erfolgt die Bewertung von Gewerbeimmobilien?

Vor dem Kauf einer Gewerbeimmobilie sollten Sie das Objekt bewerten lassen. Zuständig dafür sind entweder spezialisierte Gewerbemakler, die ohnehin mit dem Vermitteln eines Objektes beauftragt sind. Alternativ können Sie ebenfalls einen Sachverständigen beauftragen, der ein Gutachten erstellt. Fast immer wird zur Bewertung von Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren genutzt. Zu diesem Zweck werden zum einen der Grundstückswert und zum anderen der Gebäudeertragswert addiert, um den Ertragswert des Objektes zu erhalten. Größeren Einfluss auf den Ertragswert der Gewerbeimmobilie haben daher:

• Bodenrichtwert
• Rohertrag
• Liegenschaftszins
• Bewirtschaftungskosten

Bei einem solchen Gutachten können Sie davon ausgehen, dass Sie bei Gewerbeimmobilien zwischen 2.000 und 4.000 Euro zahlen. Abhängig ist der Preis oft von der Größe des Objektes und der Komplexität der Bewertung.

Benötige ich einen Gewerbemakler?

Die Suche nach einer passenden Gewerbeimmobilie kann sich mitunter schwierig gestalten. Das gilt vor allem für lukrative Stadtteile, denn dort ist es schwieriger, Gewerbe- als Wohnimmobilien zu finden. Deshalb kann es von Vorteil sein, einen Makler bzw. einen spezialisierten Gewerbemakler zu beauftragen. 

Dieser Makler kennt sich bestens mit Gewerbeimmobilien am Ort aus, sodass er unter anderem die Besonderheiten des Standortes beurteilen kann. Zudem hat der Gewerbemakler ein gutes Verhandlungsgeschick, um den Kaufpreis freundlicher zu gestalten. 

Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage: Wie sinnvoll ist eine solche Investition?

Ob eine Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Vorteile einer Gewerbeimmobilie zur Geldanlage sind zum Beispiel:

• langfristige Mietverträge bieten Einnahmensicherheit,
• Rendite deutlich höher als bei Wohnimmobilien,
• geringe Fluktuation (im Vergleich zu vermieteten Wohnhäusern) und
• äußere Einflüsse haben nur geringe, negative Konsequenzen.

Es sind insbesondere die langfristigen Mietverträge, die eine vor Kalkulationssicherheit bieten, sowie die durchschnittlich besseren Renditen, mit denen Gewerbeobjekte im Vergleich zu Wohnimmobilien ausgestattet sind. Ferner haben äußere Einflüsse deutlich weniger Auswirkungen, wie zum Beispiel das Errichten einer Mülldeponie im Umfeld eines Bürogebäudes. Bei der Entscheidung, ob die Gewerbeimmobilie für Sie eine interessante Kapitalanlage sein kann, sollten Sie allerdings auch folgende Nachteile beachten: 

• höheres Ausfall- und Wertschwankungsrisiko,
• geringere Auslastung als erwartet kann zu Finanzierungsproblemen führen und
• hohes Anfangskapital notwendig.

Aufgrund der Vor- und Nachteile sind Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage kaum für Privatpersonen geeignet, es sei denn, diese haben ein größeres Vermögen. Stattdessen sind es vor allem Unternehmen sowie institutionelle Investoren, welche diese Art von Investment favorisieren.