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Gewerbemietverträge: Welche Besonderheiten Sie zu beachten haben

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen können Sie das Recht des Mieters zur Mietminderung beschränken.

Völlig ausschließen dürfen Sie es aber nicht.

Um Ihre Immobilie ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften und finanzieren zu können, sind Sie darauf angewiesen, dass die Mieten pünktlich und in der vereinbarten Höhe auf Ihrem Konto eingehen.

Mieter, die plötzlich wegen angeblicher Mängel in größerem Umfang die Miete mindern, können einen Vermieter da schnell in Bedrängnis bringen.

Sichern Sie den Eingang der vereinbarten Mieten

Schützen Sie sich vor solchen Finanzierungsengpässen. Dies gelingt Ihnen auf zwei Wegen:

  • Verpflichten Sie Ihren Mieter dazu, eine Mietminderung mindestens einen Monat vorher anzukündigen. Besser noch:

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  • Schließen Sie im Mietvertrag das Recht des Mieters aus, eine Mietminderung durch Abzüge von der laufenden Miete vorzunehmen, solange Sie sich über das Bestehen der Mängel oder die Höhe der Minderung nicht einig sind. Beschränken Sie das Minderungsrecht auf unstreitige beziehungsweise rechtskräftig festgestellte Ansprüche.

Musterformulierung:

„Der Mieter ist nicht berechtigt, eine Mietminderung wegen Mängeln durch Abzug von der laufenden Miete geltend zu machen, es sei denn, die Minderungsbeträge sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Der Mieter wird wegen eines Rückzahlungsanspruchs der überzahlten Miete auf den Klageweg verwiesen.“

Gerichtsurteil: Zusätzliche Regelung bei der Mietminderung

Einem jetzt veröffentlichten Urteil des Kammergerichts Berlin zufolge dürfen Sie Ihren Mieter sogar zur Hinterlegung eines etwaigen Mietminderungsbetrags bei der Justizkasse, die an jedem Amtsgericht geführt wird, verpflichten (KG Berlin, Urteil v. 16.03.09, Az. 8 U 112/09).

Schützen Sie sich bei Gewerbevermietungen mit dieser jetzt zulässigen Regelung und nehmen Sie sie als „sonstige Vereinbarung“ in Ihren Mietvertrag auf:

„Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrags zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse des örtlich zuständigen Amtsgerichts durch ihn erfolgt.“

Der Vorteil dieser Regelung: Stellt sich später heraus, dass die Mietminderung nach Grund oder Höhe unberechtigt war, und wird Ihr Mieter zahlungsunfähig, können Sie auf den hinterlegten Betrag zugreifen.

Der Rückzahlungsanspruch muss dem Mieter aber bleiben

Vorsicht: Völlig ausschließen dürfen Sie das Minderungsrecht nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über eine Klausel zu entscheiden, die eine Mietminderung ausschloss, wenn „durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z. B. Umsatz- und Geschäftsrückgang).“

Die Richter erteilten der Klausel eine Absage.

Dem Mieter muss immer die Möglichkeit bleiben, bereits gezahlte Mieten in Höhe der geltend gemachten Mietminderung durch Klage bei Gericht wieder zurückzufordern.

Ein vollständiger und endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Mieter auch dieses Rückforderungsrecht nimmt, ist immer unzulässig (BGH, Urteil v. 23.04.08, Az. XII ZR 62/06).

7. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.