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Gewerbemietvertrag: Nachteile vermeiden!

Bei Geschäftsraummietverträgen besteht dasselbe Risiko wie bei Wohnraummietverträgen, dass Sie als Vermieter an einen Mieter geraten, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Um hier vor negativen Nachteilen geschützt zu sein, sollten Sie Sicherheiten vereinbaren.

Anders als bei Wohnraumvermietungen sind Sie bei Geschäftsraumvermietungen hinsichtlich der Höhe frei.

Sie können damit auch Sicherheiten vereinbaren, die über die dreifache Monatsmiete hinausgehen.

Um Ihr Risiko umfassend abzusichern, sollte die Kaution daher mindestens drei Monatsmieten betragen, sowie auch noch einen Betrag für Betriebskostennachzahlungen und für die Kosten, die mit einer eventuellen Räumungsklage in Zusammenhang stehen.

Vermeiden Sie finanzielle Nachteile durch bauliche Änderungen

Gerade bei Geschäftsraummiete taucht regelmäßig die Frage auf, ob der Mieter berechtigt ist, Umbauten oder Einbauten vorzunehmen.

Der Mieter wird je nachdem, welche Art von Unternehmen er betreibt, beispielsweise Regalsysteme oder Kühlhäuser einbauen oder wieder herausnehmen wollen. Für diesen Fall müssen Sie als Vermieter folgende Überlegungen anstellen:

  • Wer soll die Kosten der Maßnahme tragen?
  • Entsteht Wartungsaufwand und wer trägt die entstehenden Kosten?
  • Soll ein Rückbau bei Ende des Mietverhältnisses stattfinden?
  • Wenn ein Rückbau durch den Mieter stattfinden soll, prüfen Sie, ob Sie sich hierfür eine gesonderte Mietsicherheit zahlen lassen.
  • Soll der Mieter berechtigt sein, die Sache am Ende auszubauen? Oder ist es für Sie als Vermieter günstiger, wenn die Sache in den Räumen verbleibt?
  • Falls vereinbart wird, dass die Sache nach Auszug des Mieters in den Mieträumen bleibt, ist zu klären, ob ihm eine Entschädigung gezahlt wird.

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Wenn keine Regelung getroffen wird, haben Sie als Vermieter in jedem Fall das Recht, vom Mieter zu verlangen, dass Ein- oder Umbauten spätestens zum Ende des Mietverhältnisses wieder rückgebaut werden.

Andererseits hat der Mieter das Recht, Einbauten, die er vorgenommen hat, beim Ende des Mietverhältnisses wegzunehmen.

Wichtig ist also, dass Sie vertraglich dieses Wegnahmerecht ausschließen, wenn gewollt ist, dass die Einbauten in den Räumen verbleiben.

Gewerbemietvetrag: Schützen Sie Ihr Objekt vor einer Abwertung

Um Ihr Objekt vor einem Wertverlust zu schützen, haben Sie normalerweise ein Interesse daran, dass die vermieteten Räume auch tatsächlich genutzt werden und nicht leer stehen.

Leerstand führt regelmäßig dazu, dass das Objekt im Ganzen im Wert sinkt, sodass auch weitere Mietverhältnisse möglicherweise nicht mehr zu den bisherigen Konditionen eingegangen werden können oder sogar im Fall der Veräußerung der erzielbare Kaufpreis sinkt.

Weiter kommt hinzu, dass die Versicherung hierin einen gefahrerhöhenden Aspekt sieht, sodass die Prämien angehoben werden können.

Konkurrenzbetriebe können sich auch ansiedeln, was dann zu erheblichen Problemen in der Folgezeit bei Ihnen führen würde, wenn die Räume so speziell ausgestattet und zugeschnitten sind, dass sie nur für eine Nutzungsart verwendbar sind.

Räume, in denen beispielsweise bisher ein Supermarkt betrieben wurde, sind nur mit erheblichem Aufwand umzubauen, um eine andere Nutzungsart zu ermöglichen.

Um diese Risiken zu umgehen, sollten Sie im Vertrag Ihrem Mieter die Pflicht auferlegen, während der Mietzeit auch den Betrieb aufrecht zu erhalten.

Ohne eine ausdrückliche Absprache hierüber geht die Rechtsprechung nämlich davon aus, dass normalerweise keine Verpflichtung des Mieters besteht, den Betrieb in den Räumen aufrechtzuerhalten.

Er ist also frei, zu entscheiden, ob er die Räume, für die er zwar weiterhin Miete zahlen muss, leer stehen lässt.

Bei Räumen, die innerhalb eines Einkaufszentrums oder einer Ladenpassage liegen, sollten Sie darüber hinaus auch konkrete Zeiten vereinbaren, während derer der Geschäftsbetrieb aufrechterhalten wird.

Wenn Sie im Mietvertrag solche Verpflichtungen vereinbart haben, rechtfertigt ein Verstoß zunächst eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung.

Kommt es dann zu einem weiteren Verstoß, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Allerdings endet nach der fristlosen Kündigung die Betriebspflicht.

Nutzen Sie die Möglichkeit zur Gestaltung der Miete!

Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann die Miete weitgehend frei vereinbart werden.

Daher sind Vereinbarungen, die deutlich über den ortsüblichen Mietzins hinausgehen, zulässig, soweit nicht die Grenze zum Wucher überschritten wird.

Anders als bei der Wohnungsmiete kommt es bei der Gewerberaummiete dabei aber nicht lediglich darauf an, dass die marktübliche Miete deutlich überschritten wird.

Für den Fall, dass eine Vereinbarung über die Miethöhe dann doch ausnahmsweise mal als Wucher gilt, hat Ihr Mieter das Recht zu entscheiden, ob er den Mietvertrag fristlos kündigt oder ob er die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt.

Die Miete kann auch umsatzabhängig vereinbart werden. Hierbei nehmen Sie am Risiko, aber auch an den Chancen des Mieters teil.

Sollten Sie eine Umsatzpacht vereinbaren, ist aber dringend zu empfehlen, dass Ihr Risiko nach unten begrenzt wird. Dies erreichen Sie dadurch, dass Sie eine Mindestmiete vereinbaren.

Im Gegenzug wird der Mieter dafür regelmäßig auch eine Höchstmiete vereinbaren wollen.

Im Vertrag müssen Sie klar vereinbaren, wie der Umsatz definiert wird. Üblicherweise ist hier der Nettoumsatz ohne Mehrwertsteuer gemeint.

Wenn eine Umsatzmiete vereinbart wird, bekommt die Frage der Betriebspflicht eine weit höhere Brisanz.

Unterlässt nämlich der Mieter das Betreiben des Betriebs, ohne dass ausdrücklich eine Betriebspflicht vereinbart ist, stehen Sie vor dem Problem, dass die Umsätze, aus denen sich die Miete bemisst, fehlen.

Die Rechtsprechung unterstellt zwar in diesem Fall eine fiktive Betriebspflicht. Dies bedeutet, dass der Mieter auch bei Einstellung des Betriebs verpflichtet ist, Ihnen den Mietzins zu zahlen, der bei einer fortgesetzten Nutzung fällig gewesen wäre.

Darin steckt aber für Sie das Problem, nachzuweisen, wie hoch denn der erzielte Umsatz gewesen wäre.

Um dies zu vermeiden, sollten Sie im Mietvertrag bei einer Umsatzpacht einen fiktiven Umsatzmietbetrag oder einen Festmietbetrag einsetzen, der im Fall des Verstoßes gegen die Betriebspflicht zu zahlen ist.

Bei Umsatzmieten müssen Sie auch den Fall der Untervermietung gesondert regeln.

Wenn Sie Ihrem Mieter gestatten, das Objekt auch unterzuvermieten, müssen Sie sehr sorgfältig prüfen, ob die Branche, zu der der Untermieter gehört, umsatzmäßig vergleichbar mit der Branche ist, zu der Ihr Hauptmieter gehört.

Sollte dies nicht der Fall sein, müssen Sie durch Erhöhung der Mindestmiete oder eine Veränderung des Prozentanteils am Umsatz gewährleisten, dass Sie keine wirtschaftlichen Nachteile erleiden, weil der Untermieter einen geringeren Umsatz erwirtschaftet.

5. März 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.