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Gewerberäume erfolgreich vermieten

Sie vermieten überwiegend Wohnungen, nur im Erdgeschoss einiger Mietshäuser befinden sich kleine Läden?

Sie wollen einzelne Räume als Büros zur Verfügung stellen?

Oder Sie vermieten oder verwalten reine Gewerbeimmobilien?

Egal ob Sie nur vereinzelt oder aber überwiegend gewerbliche Flächen vermieten: Sie werden mit Ihrem Vermietungsgeschäft größeren Erfolg haben, wenn Sie sich mit den Feinheiten der Gewerbemiete auskennen.

Das Gesetz macht nämlich wesentliche Unterschiede zwischen Wohnraum- und Gewerberaummiete.

Die vielen Mieterschutzvorschriften im Wohnraummietrecht schränken die Verhandlungsfreiheit sehr weit ein – meist zulasten der Vermieter.

Bei Gewerberäumen ist das anders. Dort haben Sie einen viel größeren Verhandlungsspielraum. Das bedeutet aber zugleich: höhere Risiken.

BGH: Gewerbemieter muss mit Umlage der Verwaltungskosten rechnen

Ihre Verwaltungskosten dürfen Sie, wenn Sie Gewerberäume vermieten, auf Ihre Mieter umlegen.

Dies ist seit 2009 auch durch einen Formularvertrag oder Ihre separat beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich.

Dabei brauchen Sie die Kosten weder betragsmäßig zu beziffern, noch der Höhe nach zu begrenzen (BGH, Urteil v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).

Ein Mietvertrag über Gewerberäume enthielt die Vereinbarung, dass der Mieter als sonstige Kosten auch „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ trägt.

Dementsprechend berechnete der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung Verwaltergebühren von rund 5.000 €. Diese beruhten auf einem Entgelt für die Verwaltung von 5,5% der Bruttomiete.

Der Mieter hielt die entsprechende Klausel im Mietvertrag für unwirksam.


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Die Karlsruher Richter gaben jedoch dem Vermieter Recht. Bei der Geschäftsraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten nicht ungewöhnlich. Der Mieter muss mit solchen Kosten rechnen.

Bei Vertragsschluss braucht die Höhe der entstehenden Kosten auch noch nicht festzustehen. Entscheidend ist nur, dass sich die umgelegten Kosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten.

Die Umlage ist auch dann zulässig, wenn die monatlichen Vorauszahlungen wesentlich unter den letztlich angefallenen Betriebskosten gelegen haben.

Tipp: Vereinbaren Sie die Umlage im Vertrag!

Nutzen Sie die Ihnen vom BGH eröffnete Möglichkeit und vereinbaren auch Sie in Ihren neuen Gewerberaum-Mietverträgen die Umlage der Verwaltungskosten.

Kündigungserleichterung nur in Maßen zu empfehlen

Während Sie die ordentliche Kündigung für die gesamte Laufzeit eines Gewerbemietvertrags ausschließen können, muss die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung beiden Mietparteien erhalten bleiben.

Das Gesetz verbietet es jedoch nicht, Gründe für eine fristlose Kündigung abweichend von den Kündigungsgründen des BGB zu vereinbaren, und zwar sowohl zugunsten wie zulasten des Mieters.

Als unzulässig sehen es die Gerichte aber die Vereinbarung eines Kündigungsrechts für den Fall an, dass der Mieter insolvent wird; dies sei zu weitreichend (OLG Düsseldorf, Urteil v. 17.08.06, Az. 10 U 62/06).

Zulässig wäre aber ein fristloses Kündigungsrecht für den Vermieter in dem Fall, dass der Mieter die eidesstattliche Versicherung abgibt.

Auch das Kündigungsrecht wegen nicht rechtzeitiger Überlassung der Mieträume kann ausgeschlossen werden, soweit der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Für unzulässig hielten die Gerichte demgegenüber die Vereinbarung der folgenden fristlosen Kündigungsgründe.

Kündigung des Vermieters bei:

  • begründeten Zweifeln an der Kreditwürdigkeit des Mieters (OLG Düsseldorf, Urteil v. 31.10.96, Az. 6 U 206/95)
  • falscher Selbstauskunft des Mieters (LG Itzehoe, Urteil v. 28.03.08, Az. 9 S 132/07)
  • unrichtigen Angaben des Mieters über die Eigentumsverhältnisse an eingebrachten Gegenständen oder im Fall, dass der Mieter Pfändungen von dritter Seite nicht unverzüglich anzeigt

Sehen Sie eine Kündigungserleichterung zu Ihren Gunsten nur maßvoll und in engen Grenzen vor.

Gewerbemieter nahm umfangreiche Umbauten vor

Wer eine vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erwirbt, muss gehörig aufpassen: Einem am 8. Juni 2009 veröffentlichten Urteil des BGH zufolge muss der Erwerber dem Mieter Investitionen ersetzen – wenn er das Mietverhältnis vorzeitig kündigt.

In dem Fall hatte ein Mieter 1998 Gewerberäume für 15 Jahre gemietet und darin sodann umfangreiche Umbauten vorgenommen.

2003 wurde die Immobilie zwangsversteigert. Der Erwerber kündigte das Mietverhältnis gemäß § 57 a Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) – diese Vorschrift gibt Erwerbern ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Der Mieter verlangte daraufhin von dem Erwerber Ersatz seiner Investitionen, da er diese nach der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht weiter nutzen konnte.

Mieter kann Entschädigung fordern

Die Richter am BGH gaben dem Mieter Recht und begründeten dies damit, dass der Erwerber in den Genuss der wertsteigernden Investitionen gekommen ist.

Er ist bereichert, zumal er über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses bestimmen und die Immobilie wegen der Investitionen teurer vermieten könnte (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. XII ZR 66/07).

Dieses Urteil ist für Erwerber in der Zwangsversteigerung gefährlich. Denn diese können sich bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüchen des Mieters ausgesetzt sehen, mit denen sie nicht gerechnet haben.

Tipp: Auskunft einholen!

Beabsichtigen Sie eine vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung zu erwerben und dem Mieter zu kündigen, empfehlen wir Ihnen, sich vor der Abgabe von Geboten stets nach dem Inhalt bestehender Mietverhältnisse einschließlich sämtlicher Absprachen zu erkundigen.

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.