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Gewerbevermietung: Minderungsrecht ausschließen

Das Minderungsrecht Ihrer Gewerbemieter können Sie im Mietvertrag ausschließen

Das ist eine gute Nachricht für alle Vermieter, die Büros und Läden vermieten: Das Recht des Gewerbemieters, die Miete wegen Beeinträchtigung durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft zu mindern, kann im Rahmen eines Formular-Mietvertrags ausgeschlossen werden.

Das gilt jedenfalls immer dann, wenn es sich um solche Beeinträchtigungen handelt, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind. Das hat jetzt das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg entschieden. (HansOLG, 334 O 64/00)

Im entschiedenen Fall ging es um folgende Klausel in einem Formular- Mietvertrag:

Die Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.B. Umsatz- und Geschäftsrückgang).

Beispiel: Ihr Mieter muss darauf verzichten, bestimmte Waren zu verkaufen, oder er muss bestimmte Öffnungszeiten einhalten.


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Dazu jetzt die Hamburger Richter: Vermieter sind verpflichtet, ihren Mietern die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie in diesem zu erhalten. Das gilt für Wohnungs- und Gewerbevermieter gleichermaßen.

Grundsätzlich gilt: Die mietrechtlichen Vorschriften, die bei der Vermietung von Gewerberaum gelten, unterscheiden sich wesentlich von den Regelungen, die bei der Vermietung von Wohnungen angewendet werden. Während für Wohnungsmieter der soziale Mieterschutz eine große Rolle spielt, wird bei der Vermietung von Gewerberaum von einem Kräftegleichgewicht der Vertragspartner ausgegangen. So gibt es beispielsweise bei der Vermietung von Büros und Läden keinen Kündigungsschutz für die Mieter. Und: Die vertraglichen Bedingungen können frei ausgehandelt werden.

Letzteres gilt auch für das Recht des Gewerbemieters, wegen Mängeln die Miete zu mindern. Einen besonderen Streitpunkt bildet seit jeher die Mietminderung wegen Beeinträchtigungen, die von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück oder auf der Straße vor dem Haus ausgehen.

Der Wirksamkeit der umstrittenen Vertragsklausel stehe das aber nicht entgegen. Denn der Ausschluss des Mietminderungsrechts betreffe lediglich solche Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten habe.

Gegenstand der umstrittenen Vertragsklausel seien ausschließlich solche Beeinträchtigungen, die von Dritten verursacht würden.

Trotz der erfreulichen Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamburg können Sie das Risiko vertraglich nicht ausschließen: Sind die Beeinträchtigungen in der Nachbarschaft so schwerwiegend, dass Ihr Mieter die Mieträume überhaupt nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann, ist er unter Umständen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt.

Sie können Ihre Ansprüche an Ihren Mieter abtreten

Dass der Umsatz hinter den Erwartungen des Mieters zurückbleibt, reicht allerdings nicht für eine fristlose Kündigung. Ebenso fällt es in den Risikobereich des Mieters, wenn sich das Geschäftsumfeld grundlegend ändert, zum Beispiel eine vielbefahrene Straße in eine verkehrsberuhigte Zone umgewandelt wird und deshalb ein Großteil der bisherigen Stammkunden ausbleibt. Gleiches gilt, wenn sich in unmittelbarer Nachbarschaft ein marktstarker Konkurrent ansiedelt.

Haben Sie das Mietminderungsrecht des Gewerbemieters bei Baulärm und vergleichbaren Beeinträchtigungen in der Nachbarschaft nicht wirksam ausgeschlossen und kürzt er deshalb die Miete, können Sie vom Bauherrn auf dem Nachbargrundstück verlangen, dass er Ihre finanziellen Einbußen ausgleicht.

Ausnahmen kommen allenfalls dann in Betracht, wenn Sie sich als Vermieter am unternehmerischen Risiko Ihres Gewerbemieters beteiligen.

Beispiel: Sie sichern mietvertraglich die Funktionsfähigkeit einer Einkaufspassage oder eines Einkaufszentrums zu. Oder aber Sie verfolgen ein konkretes Vermietungskonzept und binden Ihren Gewerbemieter mietvertraglich darin ein.

Ist Ihr Mieter dagegen verpflichtet, trotz der Beeinträchtigungen die volle Miete zu zahlen, weil sein Mietminderungsrecht wirksam ausgeschlossen ist, können Sie Ihre Ausgleichsansprüche gegen den Nachbarn an Ihre(n) beeinträchtigte(n) Mieter abtreten. Dadurch kann er die Ausgleichsansprüche dann gegenüber dem Bauherrn geltend machen. Ganz nebenbei stärken Sie dadurch die Mieterbindung, da Sie Ihren Gewerbemietern gegenüber deutlich machen, dass Sie sich durchaus in deren Lage versetzen können und sie im Rahmen des Ihnen Möglichen unterstützen.

3. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.