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Graffiti: Vorbeugung, Beweissicherung, Minderung

Für Sie als Immobilienbesitzer ist es am besten, wenn Sie sich möglichst frühzeitig mit präventiven Maßnahmen befassen.

Denn das Verhindern der Graffiti-Tat ist allemal günstiger als das spätere Beseitigen der Schäden.

Zulässigkeit der Videoüberwachung unterliegt strengen Voraussetzungen

Schmierereien an der Fassade oder an Wänden in den Hausfluren, mutwillige Beschädigungen der Klingel- oder Briefkastenanlage … Von diesen und weiteren Eingriffen in ihr Eigentum können heutzutage viele Vermieter ein Lied singen.

Doch wie soll man die Übeltäter davon abhalten? Gerne versuchen Vermieter, durch das Aufstellen von Videokameras die Probleme in den Griff zu kriegen.

Aber seien Sie vorsichtig: Die Gerichte legen an die Zulässigkeit der Videoüberwachung strenge Maßstäbe an.

Beim Einsatz von Videokameras in oder an Ihrem Mietgebäude stehen sich 2 konträre Interessen gegenüber:

  1. Ihr Interesse am Schutz Ihres Eigentums vor Beschädigungen und an der Erhöhung der Sicherheit im Gebäude zugunsten Ihrer Mieter
  2. das allgemeine Persönlichkeitsrecht der von den Kameras betroffenen Personen, also deren Interesse, sich unbewacht und unbeobachtet bewegen zu können

Eine Videoüberwachung halten die Gerichte immer dann für zulässig, wenn Ihr Interesse als Vermieter so gewichtig ist, dass dahinter die Persönlichkeitsrechte der Betroffenen zurückstehen müssen. Anhaltspunkte für eine solche Interessenabwägung geben wir Ihnen hier.

In welchem Umfang Sie Videoüberwachung durchführen dürfen, hängt jedoch letztlich von den konkreten Umständen Ihres Falles ab.


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Video-Klingel-Kombinationen dürfen Sie installieren

Der Einbau einer Schließanlage mit Gegensprechanlage und Videokontrolle des Eingangsbereichs ist inzwischen recht verbreitet.

Mieter können einer solchen Anlage nicht widersprechen, wenn Sie die folgende Voraussetzung beachten:

Die technische Umsetzung gewährleistet, dass ein Videobild des Besuchers nur von derjenigen Wohnung aus gesehen werden kann, deren Klingel zuvor betätigt wurde und das Videobild wird nicht gespeichert.

Durch diese räumlich und zeitlich begrenzte Bildübertragung wird das Persönlichkeitsrecht nur geringfügig beeinträchtigt, so dass das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner und des Vermieters überwiegt.

Unzulässig ist es hingegen, die Kamera so mit dem hausinternen Kabelnetz zu verbinden, dass alle Hausbewohner jederzeit per Tastendruck den Eingangsbereich des Hauses einsehen können, entschied das Berliner Kammergericht (KG Berlin, Beschluss v. 26.06.02, Az. 24 W 309/01).

Und die Richter des Kölner Oberlandesgerichts sahen eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts, weil in einem ihnen vorliegenden Fall das Videobild nach Betätigung des Klingelknopfes noch mit einer Nachlaufzeit von 3 Minuten anschaubar war (OLG Köln, Beschluss v. 09.05.07, Az. 16 Wx 13/07).

Greifen Sie zur Videoüberwachung als letztes Mittel

Minikameras in Klingeltableaus sind eine Sache. Oft besteht aber ein Bedürfnis, Überwachungskameras nicht nur am Hauseingang, sondern beispielsweise auch im Bereich der Flure, der Aufzüge oder eines Innenhofs anzubringen.

Kommt es immer wieder zu erheblichen Verunreinigungen, Beschädigungen oder Belästigungen, haben Gerichte hinsichtlich einer Videoüberwachung grundsätzlich keine Bedenken.

Handelt es sich allerdings nur um unerhebliche Beeinträchtigungen oder wollen Sie die Kameras vorbeugend einsetzen, machen die meisten Richter nicht mit.

Bevor Sie Kameras installieren, probieren Sie erst einmal, die Vorfälle mit Maßnahmen in den Griff zu kriegen, die Ihre Mieter weniger beeinträchtigen. Zum Beispiel:

  • eine Haustür, die nur mit Schlüssel zu öffnen ist
  • regelmäßige Kontrollen durch den Hausmeister
  • nächtliche Beleuchtung gefährdeter Bereiche, gegebenenfalls verbunden mit Bewegungsmeldern

Bleiben solche Versuche nachweislich erfolglos, haben Sie gute Chancen, dass die Gerichte die Installation von Überwachungskameras und den damit verbundenen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte der Mieter und ihrer Besucher als gerechtfertigt ansehen.

Dokumentieren Sie Störfälle und Ihre Gegenmaßnahmen

Notieren Sie, an welchen Tagen welche Beschädigungen aufgetreten sind. Machen Sie Fotos. Halten Sie auch schriftlich fest, wann Sie welche Maßnahmen ergriffen haben, um weitere Schäden zu unterbinden.

Ziehen Sie den Hausmeister, Mieter oder andere Personen hinzu, die Ihre Angaben bezeugen. So können Sie notfalls auch vor Gericht nachweisen, dass die Videoüberwachung erforderlich ist.

Checkliste Videoüberwachung:

Beachten Sie diese Vorgaben zum Datenschutz

  • Die Videoüberwachung ist zur Wahrnehmung Ihres Hausrechts erforderlich.
  • Es stehen keine schutzwürdigen Interessen der Betroffenen entgegen, die schwerer wiegen als Ihre Schutzinteressen.
  • Den Umstand der Videobeobachtung und das für die Beobachtung verantwortliche Unternehmen oder die verantwortliche Person haben Sie durch geeignete Maßnahmen erkennbar gemacht. Beispielsweise genügt ein Schild mit dem Hinweis „Dieser Bereich wird videoüberwacht. Verantwortlich: XY-Immobilienverwaltung“.
  • Sie lassen die Videodateien unverzüglich löschen, wenn sie zur Erreichung des Zwecks nicht mehr erforderlich sind oder schutzwürdige Interessen der Betroffenen einer weiteren Speicherung entgegenstehen.

15. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.