MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Große Rechtsprechungsübersicht: Diese Schönheitsreparaturklauseln sind wirksam

Die Zahl der Gerichtsentscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen ist unübersehbar.

Wir haben Ihnen hier die wichtigen Entscheidungen thematisch geordnet zusammengestellt.

So könnnen Sie schnell prüfen, ob die Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist.

Sie erkennen darüber hinaus, was Sie beachten müssen, wenn Sie in einem neuen Vertrag eine Schönheitsreparturklausel vereinbaren wollen.

Im folgenden werden zwei Gerichtsbeschlüsse genauer beschrieben.

Wann eine Wohnung renovierungsbedürftig ist

Eine Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, wenn sie bestimmt, dass der Mieter nach Ablauf vereinbarter Fristen oder bei Mietende auf jeden Fall renovieren muss – und das selbst wenn die gemieteten Räume noch gar nicht renovierungsbedürftig sind.

Was aber heißt Renovierungsbedarf und wer muss diesen beweisen?

Eine Wohnung ist renovierungsbedürftig, wenn an Wänden, Decken, Fußböden, Fenstern oder Türen Abnutzungsspuren erkennbar sind, die das Aussehen der Wohnung erheblich beeinträchtigen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Vergilbte oder ergraute Tapeten, Fettflecken an den Wänden der Küche, zerkratzte Tapeten im Bereich der Garderobe, Greifspuren und Dunkelfärbung der Tapeten rund um Lichtschalter oder an Türdurchgängen, abstehende Tapetenränder, Kratzspuren von Haustieren.

Der Zeitablauf der vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen – oder, falls keine konkreten Fristen im Vertrag genannt sind, der Ablauf der üblichen Renovierungsfristen – ist ein wesentliches Indiz für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung.

Lehnt Ihr Mieter eine Renovierung zu diesem Zeitpunkt ab, muss er seinerseits begründen, warum die Wohnung trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig sein soll (BGH, Beschluss v. 21.10.08, Az. VIII ZR 189/07).

Renovierungsbedarf vor Fristablauf möglich

Umgekehrt gilt auch zu Ihren Gunsten, dass Renovierungsfristen lediglich eine Indizwirkung haben. So ist es möglich, dass Ihr Mieter auch ohne Renovierungsfristablauf bereits Schönheitsreparaturen vornehmen muss:

Dann nämlich, wenn die Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht verstrichen sind, Sie aber feststellen, dass der Mieter die Wohnräume mehr als im Allgemeinen üblich abgewohnt hat und schon jetzt deutliche Abnutzungsspuren erkennbar sind.

In diesem Fall liegt es jedoch an Ihnen, die Renovierungsbedürftigkeit der Mieträume genau zu begründen und im Ernstfall zu beweisen.

Tipp: Gemeinsame Wohnungsbesichtigung

Vereinbaren Sie bereits mehrere Wochen vor Mietende mit dem Mieter einen gemeinsamen Termin zur Wohnungsbesichtigung.

So können Sie sich vor Ort selbst vom Zustand der Wohnung und ihrer Renovierungsbedürftigkeit ein Bild machen.

Beachten Sie jedoch, dass ein solcher Termin nur im Einverständnis mit dem Mieter stattfinden kann. Sie können Ihren Mieter nicht zu einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung zwingen.

Unzulässiger Teil führt automatisch zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel

Der BGH bestätigte erneut die Unwirksamkeit von erweiterten Schönheitsreparaturklauseln.

Beispiel: Eine solche Klausel enthält im Wohnungsmietvertrag einen zulässigen „weichen“ Fristenplan für die einzuhaltenden Renovierungsintervalle.

Darüber hinaus ist aber auch die Pflicht des Mieters, die Parkettversiegelung abzuziehen und wiederherzustellen, enthalten.

Das macht die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam (BGH, Urteil v. 13.01.10, Az. VIII ZR 48/09).

Eine Neuversiegelung von Parkett dürfen Sie von Ihrem Wohnungsmieter als Renovierungsmaßnahme nicht verlangen. Diese Arbeit geht über das hinaus, was zu den Schönheitsreparaturen zählt.

Nach allgemeiner Ansicht ist das Versiegeln des Parkettfußbodens eine Instandhaltungsmaßnahme und nicht mit dem Streichen des Fußbodens vergleichbar.

Das sah auch das Landgericht Berlin so, das über den Fall in der vorhergehenden Instanz zu entscheiden hatte.

Es strich aber vermieterfreundlich nur den unzulässigen Passus über die Parkettrenovierung und sah die Schönheitsreparaturklausel im Übrigen als wirksam an.

Anders der BGH: Er betonte erneut, dass die Schönheitsreparaturverpflichtung immer einheitlich betrachtet werden muss.

Enthält sie an einer Stelle einen unwirksamen Teil, so wird dadurch automatisch die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam.

Bei Schönheitsreparaturen gilt mehr als sonst der Grundsatz „weniger ist mehr“.

Der Versuch, einen Mieter zu mehr als den üblichen Schönheitsreparaturen zu verpflichten, endet regelmäßig mit der Unwirksamkeit der ganzen Klausel.

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.