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Gründe Mietminderung: Wann ist sie berechtigt

Altbauwohnungen sind „in“ und vermieten sich besonders gut. Dabei übersehen die Mieter immer wieder, dass „alt“ eben nicht „neu“ heißt.

Die Folge sind dann Beschwerden über Mängel, die gar keine sind und das Mietverhältnis dementsprechend belasten. Manchmal beschweren sich Mieter aber auch zu Recht.

Zwei typische Gründe für Mietminderung aus dem Vermietungsalltag hatte jetzt der Bundesgerichtshof vorliegen:

Bei Vermietung einer Altbauwohnung: Wann überhaupt nur Mängel vorliegen

Ob eine Wohnung Mängel aufweist, hängt in erster Linie davon ab, was die Vertragsparteien über die Beschaffenheit der Wohnung vereinbart haben. Fehlt es an einer entsprechenden Regelung, kommt es für die Einhaltung bestimmter technischer Normen darauf an, welche Vorschriften bei Errichtung des Gebäudes galten.

Nimmt der Vermieter allerdings bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmemmissionen führen, so kann der Mieter erwarten, dass die erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden. Dafür sind dann diejenigen Vorschriften maßgeblich, die zurzeit des Umbaus galten.

Aber auch dann müssen Sie immer nur solche Maßnahmen treffen, die Ihnen zumutbar sind.

Benutzung Elektrogeräte

Es muss möglich sein, ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine, und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte, wie etwa einen Staubsauger, in der Wohnung zu benutzen.

Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren technischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht.

Und: Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.


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Eine derartige Ausstattung der Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Hauses oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet.

(BGH, VIII ZR 281/03)

Wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist

In bestimmten Fällen verliert Ihr Mieter sein Minderungsrecht, obwohl objektiv ein Wohnungsmangel vorliegt. Auf das Minderungsrecht darf er sich insbesondere dann nicht (mehr) berufen, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags von den Mängeln Kenntnis hatte.

Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn er die Sachmängel oder das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft nicht nur ganz allgemein kennt, sondern detailliert darüber informiert ist.

Beispiele

Beispiel: Bei der Besichtigung der Wohnung vor Anmietung fallen dem Mieter die morschen Fenster auf. Er sagt aber nichts, weil er diese und keine andere Wohnung haben und eine Diskussion mit dem Vermieter vermeiden möchte.

Leidet er später unter der Zugluft infolge der morschen Fenster, kann er deshalb die Miete nicht mehr mindern.

Anders verhält es sich dagegen in folgendem Fall: Er besichtigt eine Wohnung, die er dann später auch anmietet. Bereits bei der Besichtigung fallen ihm kleinere Feuchtigkeitsflecke im Wohn- und Schlafzimmer auf. Dass er diese bei der Besichtigung gesehen hat, führt nicht unbedingt zu einem Ausschluss des Minderungsrechts.

Zusätzliche Voraussetzung hierfür wäre, dass er sich bei der Besichtigung auch über die Ursachen und die konkreten Auswirkungen der Feuchtigkeitserscheinungen informiert hat. Was mit „Kenntnis des Mangels bei Einzug“ gemeint ist, macht auch folgendes Beispiel anschaulich:

Beispiel: Die Wohnung liegt über einer Gaststätte.

Bei Abschluss des Mietvertrags weiß der Mieter also, dass es zu jenen Lärmstörungen kommen kann, wie sie nun einmal beim Betrieb einer Gaststätte unvermeidlich sind. Ein Minderungsrecht wegen dieser Lärmbelästigungen ist mithin ausgeschlossen.

Anders verhält es sich allerdings, wenn der Gaststättenbesitzer sich entschließt, in seinen Räumen mittwochs, freitags und sonnabends eine Diskothek zu veranstalten.

Dadurch schafft er zusätzliche Lärmquellen, die für den Mieter nicht voraussehbar waren (und übrigens auch nicht für Sie als Vermieter) und die bei Fortführung des normalen Gaststättenbetriebs auch nicht entstanden wären.

(BGH, VIII ZR 355/03)

Verzichten Sie besser nicht auf ein Übergabeprotokoll

Gerade bei Vermietung einer Altbauwohnung empfiehlt es sich, bei Mietbeginn ein Übergabeprotokoll zu erstellen, um spätere Streitigkeiten darüber zu verhindern, ob und gegebenenfalls welche Mängel und Schäden bei Mietbeginn in den Mieträumen vorhanden waren.

Eine rechtliche Verpflichtung zur Erstellung eines Übergabeprotokolls besteht nicht.

Selbst wenn Ihr Mieter an einem Übergabeprotokoll kein Interesse zeigt, so sollten Sie nicht darauf verzichten, das Protokoll zu erstellen.

Es kann als Beweismittel größte Bedeutung erlangen, wenn es später beim Auszug des Mieters Streit darüber gibt, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Mietbeginn befand.

Typische Beschwerden über Mängel in Altbauwohnungen

Bei Mängelbeschwerden und Mietminderungen kommt es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Die hier genannten Gerichtsentscheidungen können Ihnen aber als wertvolle Orientierungshilfe dienen.

Damit Sie auf den ersten Blick erkennen, ob der Umfang einer Mietminderung Ihrer Mieter Realitätsbezug hat oder völlig überhöht ist.

Wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist

Immobilien-Berater 12

Wann die Miete gemindert werden kann

Immobilien-Berater 15

18. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.