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Grundbuch: Nur eingetragenes Sondernutzungsrecht kann automatisch übergehen

Dass nur ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht bei einer Grundstücksübertragung mit übergeht, stellte das Oberlandesgericht in München im April 2013 klar.

Eine nachträglichen Eintragung eines nur schuldrechtlich vereinbarten Sondernutzungsrechts ist unzulässig, wenn nicht klar ist, wem das Recht zusteht.

Eine Wohnungseigentümerin hatte Beschwerde gegen einen die Eintragung eines Sondernutzungsrechts ablehnenden Beschluss erhoben.

Sie hatte beantragt, dass zu ihren Gunsten ein Sondernutzungsrecht an einem mit der Nr. 5 bezeichneten Pkw-Stellplatz im Grundbuch eingetragen wird. Sie war seit Mai 2012 als Eigentümerin ihrer Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen.

Die Voreigentümerin hatte das Eigentum auf Grundlage eines Tauschvertrages Anfang 1982 erworben. In diesem Vertrag war vereinbart, dass zu der Wohnung der Pkw-Stellplatz Nr. 5 gehöre.


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Dieses Nutzungsrecht wurde nicht im Grundbuch eingetragen. Im Vertrag der beschwerdeführenden Wohnungseigentümerin wurde das Sondernutzungsrecht nicht ausdrücklich erwähnt. Hier war nur davon die Rede, dass Zubehör mit dem Grundstück übertragen wird.

Die Teilungserklärung enthielt zu den Stellplätzen die Regelung, dass die Pkw-Einstellplätze gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungs- und Teileigentümer sind.

Die ersten Eigentümer sollten lediglich berechtigt sein, das Nutzungsrecht an den Einstellplätzen auf nachfolgende Wohnungs- oder Teileigentümer zu übertragen.

Das zuständige Grundbuchamt lehnte die Eintragung des Sondernutzungsrechts zu Gunsten der Beschwerdeführerin ab.

Das Oberlandesgericht in München entschied, dass die Beschwerde keinen Erfolg hat. In der Teilungserklärung waren die Sondernutzungsrechte an den Pkw-Einstellplätzen keinem bestimmten Sondereigentum zugeordnet.

Zum Sondernutzungsrecht sagte der streitgegenständliche Vertrag der Beschwerdeführerin nichts aus. Lediglich Zubehör sollte als mitübertragen gelten.

Die Beschwerdeführerin hatte somit nicht nachgewiesen, dass die Nutzungsbefugnis an dem Stellplatz gerade ihrer und nicht einer anderen Eigentumswohnung zugeordnet wurde.

Das Grundbuchamt durfte aber eine Eintragung ablehnen, wenn die Gefahr bestand, dass durch die Eintragung das Grundbuch unrichtig würde.

Ein Grundbuchamt muss, wenn die Eintragung eines Rechts beantragt wird, davon ausgehen können, dass dieses Recht auch tatsächlich besteht.

So lange das streitgegenständliche Sondernutzungsrecht nicht bei einem bestimmten Sondereigentum im Grundbuch eingetragen wurde, kamen auch alle anderen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht.

Es bestand somit die Möglichkeit, dass das Nutzungsrecht an dem Stellplatz (auch) einem anderen Wohnungseigentümer zustand (OLG München, Beschluss v. 18.04.13, Az. 34 Wx 363/12).

4. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.