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Grundeigentümer aufgepasst: Einheitswertberechnung auf der Kippe

Die Einheitswertberechnung für die jährliche Grundsteuer ist kompliziert, veraltet und für Grundstückseigentümer kaum nachvollziehbar.

Unterschiedliche Uraltwerte, die zur Berechnung dienen, führen zu ungerechten Ergebnissen, die nicht zur Realität passen. Nun liegt die Einheitswertberechnung dem Bundesverfassungsgericht vor.

Vorlagebeschluss: Uraltverordnung ohne Bestand

So wie es aussieht, steht die Einheitswertberechnung in der bisherigen Form vor dem Aus. Die Verfassungsmäßigkeitsprüfung geht auf die Klage eines Steuerzahlers beim Bundesfinanzhof (BFH) zurück.

Seiner Ansicht nach hat eine Verordnung, die seit 1964 nicht mehr den gravierenden Veränderungen angepasst wurde, keinen Bestand. Der BFH sieht das ähnlich und hat am 22.10.14 das Bundesverfassungsgericht um Überprüfung gebeten (Beschluss vom 22.10.2014 – II R 16/13).


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Einheitswertberechnung als kompliziertes Geflecht

Der Einheitswert ist im Osten anders als in Westdeutschland. Zur Ermittlung bekommt ein Grundstücks- bzw. Immobilieneigentümer einen Frageboden ins Haus. Dabei geht es zunächst um verschiedene Einflussgrößen wie gewerbliche, landwirtschaftliche oder private Nutzung. Wenn das Grundstück bebaut ist: werden das Haus bzw. Wohnungen selbst genutzt oder vermietet? Dies ist die erste Stufe zur Berechnung.

Hinzu kommen Fragen nach baulichen Veränderungen – Ausbau, Anbau, Neubau etc. Danach wird der Einheitswert erneut festgelegt. Der Befragte selbst jedoch kann den Einheitswert kaum einschätzen. Für die Berechnung werden Werte aus dem Jahr 1964 angesetzt. Im Osten sogar die von 1935, als die Verordnung erstmals in Kraft trat.

Der vorteilhafte Nebeneffekt: Da zu den Uraltwerten nur noch ein Aufschlag hinzukommt, hält sich die Grundsteuer in Grenzen. Dennoch, die Konstruktion ist kompliziert, was sich allein schon bei der Berechnung für ein Wohnhaus zeigt. Hier greifen neun verschiedene Bewertungsgesetze mit allen Details.

Dabei wird das Haus in unterschiedliche Zonen aufgeteilt, etwa Wohnraum, Garagen, Lagerflächen. Darauf wird dann eine potenziell erzielbare Miete berechnet, abhängig vom jeweiligen Mietspiegel. Das alles jedoch bezogen auf den Stand von 1964 plus Zuschlag.

Nicht nachvollziehbar, nicht kontrollierbar

Doch damit nicht genug. Auch die Bauweise spielt eine Rolle: Massivbau, Holzfachwerk mit Ziegeln oder Platten, Holzfachwerk mit Lehmziegel. Dann kommt es noch auf den Hebesatz der Gemeinde an. Aus all dem ergibt sich dann der Einheitswert. Für den Grundeigentümer ist er weder nachvollziehbar, noch kann er ihn kontrollieren.

Dass Grundstücke entsprechend ihrer Verwendung besteuert werden, ist einleuchtend. Nicht aber, dass die Wertansätze seit 1935 nur einmal angepasst wurden, und zwar 1964. Und das nur im Westen. Dass die heutigen Verhältnisse und Immobilienkosten Welten davon entfernt sind, führt zu extremen Verzerrungen, die weder nachvollziehbar noch gerecht erscheinen.

Letztlich kann eine Verordnung nur dem grundgesetzlichen Gleichheitsgebot genügen, wenn sie realitäts- und sachgerecht gestaltet ist. Bei anderen Steuerarten übrigens, wie etwa der Erbschaftssteuer werden Einheitswerte ohnehin schon nicht mehr angewendet.

Was kann man tun, worauf muss man sich einstellen?

Die Klage, die zum Vorlagebeschluss führte, bezieht sich auf eine Einheitswertfeststellung für 2009. Für alle Bescheide ab diesem Zeitpunkt empfiehlt sich, vorsichtshalber Einspruch bzw. Widerspruch einzulegen, um sie bis zur Verfassungsgerichtsentscheidung offen zu halten. Kommen Bescheide ohnehin mit Vorläufigkeitsvermerk, ist dies nicht erforderlich.

Sollte die Einheitswertberechnung für verfassungswidrig erklärt werden, hat der Gesetzgeber zwei Möglichkeiten. Entweder er rettet die alte Verordnung mit erheblichen Nachbesserungen. Oder er lässt sich eine völlig neue Regelung zur Grundsteuer einfallen, bei der auch der unselige Unterschied zwischen Ost und West entfällt.

7. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.