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Grunderwerbssteuer: Die häufigsten Sonderfälle

Wann muss man Grundsteuer zahlen, wann nicht und wann muss ich, wie viel bezahlen?

Lesen Sie hier alle Sonderfälle zur Grundsteuer nach.

Erbbaurecht

Anders als die dauernde Last gehört der Erbbauzins als Bestandteil der Gegenleistung zur steuerlichen Bemessungsgrundlage.

Der Erbbauzins erhöht also die Steuer.

Die Bewertung erfolgt mit dem so genannten Kapitalwert. Da der Erbbauzins überwiegend in regelmäßig wiederkehrenden Beträgen zu zahlen ist, muss bei der Berechnung des Erbbauzinses die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts berücksichtigt werden.

Erschließungskosten erhöht nicht immer die Grunderwerbssteuer

Bei den Erschließungskosten hängt die Behandlung bei der Grunderwerbsteuer davon ab, welchen Zustand das Grundstück in dem für die Besteuerung maßgeblichen Zeitpunkt hat.

Daher können öffentlich-rechtliche Abgaben entweder zur Gegenleistung gehören oder steuerfrei sein.

Dabei handelt es sich insbesondere um Aufwendungen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen, Erschließungsbeiträge, Kanalbaubeiträge oder Straßenbaubeiträge.

Entscheidend ist der Erschließungszustand, auf den sich die Vertragsparteien geeinigt haben. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, kommt es darauf an, welches Ergebnis von den Parteien gewollt ist.

Keine Grunderwerbsteuer für die Erschließungskosten fällt in diesen Fällen an:

  • Die Bewertung erfolgt mit dem Nennwert.
  • Die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen entstehen erst nach dem Zeitpunkt des grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgangs
  • Der Erwerber hat sich gegenüber dem Veräußerer vertraglich zur Übernahme noch nicht entstandener Beitragsleistungen verpflichtet

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Überraschungen treten bei dem steuerlichen Sonderfall des „Gebäudes auf fremdem Grund und Boden“ auf.

Zivilrechtlich ist der Eigentümer des Grund und Bodens regelmäßig auch Eigentümer der aufstehenden Gebäude.


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Das Finanzamt wendet dagegen die wirtschaftliche Betrachtungsweise an und erkennt – wenn alle Voraussetzungen gegeben sind – das wirtschaftliche Eigentum eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden an.

Das kann bei verschiedenen Steuerarten zu günstigeren und gerechteren Ergebnissen führen.

Bei einem Verkauf dieses Gebäudes ist jedoch Vorsicht geboten. Denn der Verkauf muss keineswegs von einem Notar beurkundet werden, weil es nach den Vorschriften des Zivilrechts überhaupt keinen Eigentümer des Gebäudes gibt.

Dennoch besteuert das Finanzamt den Vorgang.

Das Finanzamt setzt mithin Grunderwerbsteuer fest, wenn ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden verkauft wird. Die Steuer richtet sich nach dem Wert der Leistungen, die der Erwerber dem Erbauer des Gebäudes zahlt.

Die Bewertung erfolgt mit dem gemeinen Wert.

Vorsicht bei Geschäftsaufgabe

Zahlt der Käufer eines Geschäftsgrundstücks dem Verkäufer einen gesonderten Betrag für die Aufgabe des Geschäfts, das der Verkäufer auf dem Grundstück betrieben hat, erhöht diese Zahlung die Grunderwerbsteuer.

Grund: Das besondere Entgelt gehört ebenfalls zur steuerlichen Gegenleistung.

Die Bewertung erfolgt mit dem gemeinen Wert.

Bei Instandhaltungsrückstellung fällt keine Grunderwerbssteuer an

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie häufig auch einen Teil des Entgelts für den Erwerb einer Instandhaltungsrückstellung beziehungsweise das gesammelte Guthaben bezahlen.

Teilweise werden Sie auch verpflichtet, bei Erwerb der Eigentumswohnung eine bestimmte Summe in die Instandhaltungsrückstellung einzuzahlen.

In beiden Fällen ist die Zahlung kein Entgelt für den Erwerb eines Grundstücks. Es handelt sich daher nicht um einen Bestandteil der Gegenleistung, so dass insoweit keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Nutzungen des Grundstücks erhöhen die Grunderwerbssteuer

Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer sich Nutzungen des Grundstücks vorbehält.

Grund: Die vorbehaltenen Nutzungen gehören zur Gegenleistung und erhöhen die Grunderwerbsteuer.

Denn wenn sich der Verkäufer die normalerweise auf den Käufer übergehenden Nutzungen vorbehält, gewinnt der Verkäufer einen Vermögensvorteil, der an sich dem Käufer zusteht.

Zu derartigen Vermögensvorteilen können Nutzungen aller Art führen. Dazu zählen beispielsweise Nießbrauchs- und Wohnrechte, aber auch obligatorische Geh- und Fahrtrechte.

Die Bewertung erfolgt mit dem Kapitalwert. Die Kapitalisierung des Jahreswerts erfolgt mit Vervielfältigern, die Sie beim Finanzamt erfahren. Ist das Nutzungsrecht dagegen vom Leben einer Person abhängig, sind andere Vervielfältiger maßgebend.

Planungskosten müssen nicht zu Steuererhöhung führen

Planungs- und Projektaufbereitungsarbeiten führen nicht zwangsläufig zur Grunderwerbsteuerpflicht.

Das gilt jedenfalls, wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und dem Verkäufer zusätzlich Sonderentgelte für noch durchzuführende Planungs- und Projektaufbereitungsarbeiten zahlen.

Voraussetzung: Leistung und Gegenleistung stehen hinsichtlich der Planungs- und Projektaufbereitungskosten in einem ausgewogenen Verhältnis.

Diese zusätzliche Voraussetzung ist verständlich.

Denn sonst bestünde die Möglichkeit, sich auf einen niedrigeren Kaufpreis für das Grundstück zu einigen und statt dessen zur Steuerersparnis einen überhöhten Preis für die Planungs- und Projektaufbereitungsarbeiten zu vereinbaren.

Zur Grunderwerbsteuer kommt es jedoch, wenn Sie ein unbebautes Grundstück zusammen mit einer Bau- oder Projektplanung für ein noch zu errichtendes Gebäude kaufen und die Planung schon vom Veräußerer veranlasst oder erstellt worden ist.

In diesem Fall kaufen Sie ein Grundstück mit bereits vorliegender Planung beziehungsweise Baugenehmigung. Grunderwerbsteuer fällt demzufolge für den Gesamtkaufpreis an.

Die Bewertung erfolgt mit dem Nennwert der Planungs- und Projektaufbereitungsarbeiten.

Räumungskosten schlagen doppelt zu Buche

Wird beim Verkauf einer Immobilie vereinbart, dass der Erwerber verpflichtet ist, neben dem Kaufpreis auch Umzugs- oder sonstige Räumungskosten zu ersetzen, die dem Verkäufer entstehen, gehört diese Verpflichtung zur Gegenleistung und erhöht die Grunderwerbsteuer.

Denn es handelt sich um eine Verpflichtung, die normalerweise der Verkäufer selbst bezahlen muss. Tritt der Käufer ein, ist er dazu nur bereit, weil er eine Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks erbringt.

Folglich ist es verständlich, wenn die sonstige Leistung ebenfalls besteuert wird.

Die Bewertung erfolgt mit dem Nennwert.

18. Oktober 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Irmelind Koch
Von: Irmelind Koch. Über den Autor

Irmelind Koch ist ausgewiesene Steuerexpertin mit den Interessenschwerpunkten Grundstücksbewertung und Nachfolgeplanung sowie erfolgreiche Autorin mehrerer Steuerratgeber.