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Grunderwerbsteuer: Erschließungskosten beachten

Beim Hausbau entstehen viele Kosten, die rechtzeitig und gründlich kalkuliert werden sollten. Viele vergessen beim Kostenvoranschlag die Erschließungskosten des Grundstücks.

Dabei machen diese einen Großteil der Kosten aus. Da ist bei falscher Kalkulation schnell ein großes Loch im Budget. Wir erklären, wann Erschließungskosten anfallen und was man dabei beachten muss.

Wie sich die Erschließungskosten zusammensetzen

Bei Erschließungskosten handelt es sich um Kosten für die Anbindung an die öffentliche Trinkwasserversorgung, an das öffentliche Kanalisationssystem, Stromnetz, Gasversorgung, Kabelfernsehnetz, Telefonnetz und das örtliche Verkehrsnetz. Außerdem können eventuelle Kosten für Straßenbeleuchtung auf Sie zukommen.

Zusammenhang zwischen Grunderwerbsteuer und Erschließungskosten

Die Erschließungskosten gehören nur unter gewissen Umständen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.


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Wenn Sie ein noch nicht erschlossenes Grundstück kaufen, dann ist Ihre Verpflichtung, die zukünftige Erschließung zu bezahlen, nicht Teil der Gegenleistung. Die Gegenleistung ist der Kaufpreis einschließlich der Verpflichtungen, die der Käufer übernommen hat. Das bedeutet, dass das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer auf die künftigen Erschließungskosten erheben darf.

Aber: Denken Sie daran, dass ein nicht erschlossenes Grundstück auch nicht bebaut werden darf. Es kann oft Jahre dauern bis eine Erschließung erfolgt und Sie bauen können. In jedem Fall sollten Sie darauf achten, dass im Kaufvertrag deutlich gemacht wird, dass der Gegenstand des Erwerbsgeschäfts das unerschlossene Grundstück ist.

Dann kann das Finanzamt anfallende Erschließungskosten nicht in die Grunderwerbsteuer einbeziehen. Wenn Sie ein bereits erschlossenes Grundstück von einer Gemeinde kaufen und der vereinbarte Kaufpreis Kosten für die Erschließung enthält, gehören nicht nur  Kaufpreis, sondern auch die Erschließungskosten zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Sie zahlen in diesem Fall also nicht nur die Kosten für die Erschließung, diese werden mitsamt dem Kaufpreis zusätzlich versteuert. Die Erschließungskosten gehören allerdings nur dann zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage, wenn das Grundstück beim Kauf tatsächlich erschlossen ist oder sich der Verkäufer verpflichtet, Ihnen ein erschlossenes Grundstück zu verschaffen.

Erkundigen Sie sich vorab bei der zuständigen Gemeinde, ob alle Erschließungskosten bereits entrichtet wurden.

Die Höhe der Erschließungskosten

Die Höhe der Kosten für die Erschließung können nicht pauschal im Voraus angegeben werden. Wie hoch die Erschließungskosten im Einzelnen sind ist Ländersache.

Sie können sich über die Preise beim zuständigen Bauamt informieren. Außerdem hängt die Höhe der Kosten vom Materialeinsatz, den Arbeitsstunden und der Größe des Grundstücks ab. Grundsätzlich müssen sich Grundstückseigentümer mit bis zu 90 % an den Erschließungskosten beteiligen.

Die Grundstückspreise von erschlossenen Grundstücken liegen meist über denen von nicht erschlossenen. Allerdings sparen Sie sich beim Kauf eines erschlossenen Grundstücks die Erschließungskosten und die aufwendige Antragsstellung für die verschiedenen Anschlüsse.

13. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.