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„Grundsätzliche“ Renovierungsfristen – Klausel unwirksam

Jetzt sind auch noch weitere Renovierungsklauseln unwirksam.

Nämlich, die die einem Mieter vorschreiben, dass er die Schönheitsreparaturen trägt und:

diese „grundsätzlich nach den folgenden Fristen durchzuführen sind (…)“.

In einem kürzlich veröffentlichten Urteil hat das Amtsgericht Berlin-Wedding in dieser Formulierung einen starren Fristenplan gesehen.

Zwar legt das Wort „grundsätzlich“ nahe, dass Ausnahmen von den vereinbarten Fristen möglich sind. Da dies für den Mieter aber nicht sicher ist, muss nach Meinung des Gerichts zu seinem Schutz von einem unwirksamen starren Fristenplan ausgegangen werden.

Folge: Der Mieter ist von seiner Verpflichtung frei, das Nachsehen hat mal wieder der Vermieter (AG Wedding, Urteil v. 20.07.08, Az. 7 C 421/06).

Tipp: Argumentieren Sie mit anderem Urteil

Wenn auch Ihr Mietvertrag vorsieht, dass der Mieter „grundsätzlich“ nach bestimmten Fristen renovieren muss, und er sich unter Hinweis auf die vorstehende Entscheidung auf die Unwirksamkeit beruft, halten Sie ihm ein anders lautendes Urteil entgegen:


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Nach Meinung des Landgerichts Berlin ist eine solche Klausel nämlich dennoch wirksam (LG Berlin, Urteil v. 18.07.06, Az. 64 S 11/06).

Übrigens: Die Formulierung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen „regelmäßig nach folgenden Fristen“ auszuführen hat, ist ebenfalls unwirksam – und der Mieter muss wiederum nicht renovieren (KG Berlin, Urteil v. 22.05.08, Az. 8 U 205/07).

Leserfrage

Vor acht Jahren habe ich einen Mietvertrag geschlossen, der meinen Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese sind „im Allgemeinen“ nach den üblichen Fristen (3, 5 und 7 Jahre je nach Art des Raums) fällig.

Der Mieter hat bisher nie renoviert. Kann ich jetzt von ihm Schönheitsreparaturen verlangen, oder muss ich warten, bis er irgendwann auszieht?

Die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag enthält einen sogenannten „weichen Fristenplan“: Die genannten Fristen gelten nur im Allgemeinen, sodass der Mieter die Renovierung ablehnen kann, wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht.

Die Vereinbarung der genannten Renovierungszeiträume ist auch nicht unangemessen kurz. Jedenfalls gilt das für Verträge, die bereits vor Oktober 2007 abgeschlossen wurden.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausdrücklich festgestellt (BGH, Urteil v. 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06).

Da die Renovierungsklausel – soweit wir hier erkennen können – wirksam ist, dürfen Sie auch von Ihrem Mieter verlangen, dass er die Schönheitsreparaturen ausführt.

Seit Mietbeginn sind acht Jahre vergangen. Deshalb ist davon auszugehen, dass tatsächlich auch ein Renovierungsbedarf besteht.

Bedenken Sie jedoch, bevor Sie den Mieter zur Renovierung auffordern: Wenn Ihr Mieter jetzt renoviert und später auszieht, bevor die Renovierungsfristen erneut abgelaufen sind, dann muss er bei seinem Auszug nicht noch einmal renovieren.

Er darf Ihnen dann die Wohnung in dem gebrauchten Zustand zurückgeben.

Führt der Mieter aber während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durch, dann können Sie, weil bei seinem Auszug nach mehr als acht Jahren auf jeden Fall Renovierungsbedarf bestehen wird, am Mietende die Schönheitsreparaturen fordern.

In diesem – für Sie vorteilhafteren – Fall erhalten Sie Ihre Wohnung dann frisch renoviert zurück.

Sie können Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis verlangen.

Rechnen Sie jedoch in den nächsten Jahren mit einem Auszug des Mieters, macht es wenig Sinn, bereits jetzt auf einer Renovierung zu bestehen.

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.