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Grundschuld: löschen oder nicht? Kostenersparnis vs. Sicherheit

  • Eine Grundschuld löschen zu lassen ist nicht billig. Es gibt alternative Möglichkeiten, mit denen Sie die Grundschuld für andere Zwecke nutzen und Geld sparen können.
  • Die Entscheidung sollte jedoch gut überlegt sein. Denn die Löschung der Grundschuld ist sicherer, auch wenn sie teurer ist.
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Grundschuld löschen kostet Geld

Eine Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für einen Kredit. Der wird in der Regel benötigt, wenn ein Haus gebaut oder eine Immobilie gekauft werden soll. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann die Bank notfalls das Haus zwangsversteigern. Dieses Recht steht ihr aufgrund der Grundschuld zu, die ein Grundpfandrecht ist.


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Voraussetzung ist, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Hierbei ist darauf zu achten, dass die zusätzliche Zweckerklärung der Bank den Haftungsumfang des Kreditnehmers von vornherein klar definiert.

Doch was ist, wenn der Kreditnehmer das Haus abbezahlt hat? Immerhin bleibt die Grundschuld auch danach eingetragen. Hier stellt sich die Frage, ob er die Grundschuld löschen soll oder nicht, denn die Löschung ist nicht gratis. Für das Löschen einer Grundschuld in Höhe von 150.000 € sind rund 300 € fällig. Die eine Hälfte bekommt der Notar, die andere das Grundbuchamt.

Und wenn die Immobilie verkauft werden soll, kommt noch ein weiteres hinzu: Der Käufer wird bei der oben genannten Summe zusätzlich mit 600 € belastet. Könnte man die kostspielige Löschung umgehen, so ließe sich das Geld sparen, was letztlich dem Käufer und dem Verkäufer zugutekommen könnte.

Alternativen zur Löschung

Tatsächlich gibt es in beiden Fällen die Möglichkeit, die Grundschuld einfach nicht zu löschen. Ist das Haus abbezahlt, kann sie nämlich im Gegensatz zur Hypothek weiterverwendet werden. Zum Beispiel, wenn man einen Kredit für den Ausbau, die Renovierung oder ein neues Auto braucht.

Auch beim Hausverkauf kann die Grundschuld weiterhin genutzt werden. Falls der Käufer ein Darlehen bei derselben Bank aufnimmt, sind auch keine Gebühren fällig. Es sei denn, die Darlehenssumme übersteigt den Wert der Grundschuld. Der Eintrag bleibt so, wie er ist. Einzige Änderung: ein Vermerk, dass es jetzt einen anderen Käufer gibt.

Und selbst wenn die Immobilie noch über ein Darlehen läuft, ist der Darlehensnehmer nicht unbedingt auf die eine eingetragene Bank angewiesen. Findet er nach Ablauf der Zinsbindung eine mit besseren Zinskonditionen, so kann die Grundschuld einfach von Bank zu Bank weitergereicht werden.

Dieser Vorgang ist eine Abtretung des Grundpfandrechts. Die kostet im obigen Fall einmalig nicht mal 300 €. Das entspricht zwar den Kosten für eine reine Löschung. Doch bei einer alternativen Löschung plus Neueintragung für einen neuen Kreditgeber wären rund 900 € fällig.

Die Grundschuld nicht zu löschen birgt Gefahren

Die Kosten fürs Löschen einer Grundschuld lassen sich also sparen. Allerdings kann dies auch Probleme nach sich ziehen. Etwa, wenn der noch eingetragene Kreditgeber, die Bank, die Grundschuld an eine Institution verkauft, die dann eine Zwangsvollstreckung betreibt. Das hat es schon gegeben. Zwar lässt sich so ein Rechtsstreit gewinnen, doch das kostet Geld und Zeit.

Probleme kann ein Immobilienbesitzer auch bekommen, wenn er die Grundschuld mit einer löschungsfähigen Quittung auf sich selbst umschreiben lässt, um diese als Sicherheit für weitere Kredite zu nutzen. Es gibt nämlich Gläubiger, die eine alte Grundschuld nicht anerkennen. Etwa, wenn sie nicht eindeutig feststellen können, ob die Grundschuld bereits gepfändet, verpfändet oder an einen Dritten abgetreten ist.

Aus diesem Grund fordern ganz vorsichtige Gläubiger oft die Löschung der alten Grundschuld und verlangen eine neue Eintragung. Hier muss allerdings eingeschränkt werden: Die Abtretung ist eigentlich ein vollkommen üblicher Vorgang, der den Zugang zu besseren Anschlusskrediten wesentlich erleichtert und verbilligt. Übrigens: Gehen Löschungsunterlagen im Laufe der Zeit verloren, so trägt der Immobilienbesitzer die Kosten für die Wiederbeschaffung.

Letztlich hängt die Frage, ob man eine Grundschuld löschen will oder nicht, von der Abwägung zwischen Ersparnis und Sicherheit ab. Entscheidet man sich dafür, die Grundschuld nicht zu löschen, dann sollte man sich vom eingetragenen Kreditgeber eine Löschungsbewilligung geben lassen. Die bestätigt, dass die Grundschuld stillgelegt ist und damit auch nicht mehr valutiert.

Ohnehin ist es generell empfehlenswert, sich von vornherein für die Form der brieflosen Grundschuld zu entscheiden. Hier ist stets transparent, wer gerade Gläubiger ist. Endgültige Sicherheit hat man, wenn man das Original der vollstreckbaren Urkunde zur Grundschuldbestellung zurückerhält.

2. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.