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Grundschuld und Valutierung – Besicherungswert für Forderungen

Valutierung: Im Zusammenhang mit einer Grundschuld gibt es für diesen Begriff zwei Bedeutungen. Zum einen: Die Valutierung einer Grundschuld besagt, dass und in welcher Höhe ihr eine zu sichernde Forderung zugrunde liegt.

Zum anderen ist Valutierung die Bezeichnung für das Auszahlen eines Kredits. Mit der Valutierung des Immoblienkredits wird auch die Grundschuld valutiert. Die Valutierung zeigt dann den Wert, der noch nicht zurückgezahlt ist.

Valutierung von Grundschuld und Kredit – Hintergrund

Wer einen Kredit braucht, hat als Immobilienbesitzer beste Voraussetzungen. Denn damit kann er ein Darlehen besichern, was die Sache wesentlich vereinfacht. Ideal ist dabei die Kreditbesicherung mit einer Grundschuld.

Anders als bei einer Hypothek kann man sie immer wieder für neue Kredite verwenden, auch wenn der Anfangskredit zum Hauskauf oder –bau abbezahlt ist. Für diesen Fall sollte eine eingetragene Grundschuld nicht gelöscht werden.Wenn Sie Kredite vergleichen wollen, können Sie einfach und schnell unseren Kreditrechner nutzen.

Bei diesem Zusammenspiel von Grundschuld und Kredit kommt der Begriff Valutierung ins Spiel. Der kann insofern für Verwirrung sorgen, als er in beiden Fällen etwas unterschiedlich verwendet wird. Vom Grundgedanken her bezieht sich die Valutierung, sprich Valuta, auf einen Wert.


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In Bezug auf den Kredit geht es um die Wertstellung, also das Datum der Auszahlung. Was die Grundschuld angeht, so bezieht sie sich auf die Höhe des aktivierten Werts der Besicherung. Das heißt, dass mit der Valutierung, der Auszahlung, eines Kredits die Grundschuld in gleicher Höhe valutiert wird. Der Kredit ist dann die Forderung, die der Grundschuld zugrunde liegt.

Hierbei ist darauf zu achten, dass vor der Valutierung eines Kredits eine Zweckerklärung vorliegt. Sie ist eine wichtige Zusatzvereinbarung, die den Bezug der Grundschuld und den Haftungsumfang des Kreditnehmers festlegt. Ideal ist eine Zweckeerklärung, die sich nur auf den aktuellen Kredit beschränkt.

Entfällt die Valutierung ist der Weg frei für eine Revalutierung

Wenn nun eine Grundschuld valutiert, so bedeutet dies, dass der Kredit noch nicht abbezahlt ist. Die Höhe der Valutierung entspricht dem, was noch nicht bezahlt ist. Das gilt für den Kredit und die Grundschuld.

Hat beispielsweise ein Hausbesitzer von einem Kredit über 12.000 € noch 10.000 € Restschulden, so valutiert der Kredit mit 10.000 €. Besteht dabei für sein Haus eine Grundschuld über 12.000 €, so ist diese in Höhe von 2.000 € nicht valutiert. Ist der Kredit bezahlt, ist gibt es keine Valutierung mehr.

Heißt es dann aber etwa im Eintrag „Grundschulden sind nach Angaben nicht valutiert“, so sollte man sich vorsichtshalber eine Löschungsbewilligung der Bank einholen. Die bestätigt, dass sie tatsächlich keine Forderung mehr hat. Dies ist unter anderem für den Fall relevant, dass die Grundschuld an einen neuen Gläubiger abgetreten wird.

Valutiert die Grundschuld nicht mehr, kann man sie wieder für einen neuen Kredit verwenden, also revalutieren. Sind nachrangige Gläubiger eingetragen, dann müssen die der Revalutierung zustimmen.

Grundschulden – Valutierung und Detailprobleme

Was aber, wenn die Grundschuld geltend gemacht wird, obwohl die Valutierung, die Auszahlung, des Kredits noch nicht oder nur zum Teil erfolgt ist? Dann kann man die sogenannte Einrede der fehlenden Valutierung erheben, denn mit der fehlenden Auszahlung ist die Forderung nicht entstanden. Insoweit gibt es damit einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld.

Nächster Fall: Überträgt der Gläubiger die Grundschuld an einen Dritten, so kann diesem die Nichtvalutierung nur entgegengehalten werden, wenn er den Sicherungszweck der Grundschuld und deren Nichtvalutierung kannte. Die Frage von Valutierung oder Nichtvalutierung ist im Detail häufig Anlass zu Streit und Prozessen.

Gerade bei Zwangsvollstreckungen geht es oft um die Pfändung von Rückübertragungsansprüchen wegen nicht valutierter Grundschulden. Das Ganze in verschiedenen Fallkonstellationen mit Drittschuldnern und Rangfolgen von Gläubigern.

Grundsätzlich gilt für den Fall, dass eine Grundschuld verwertet werden muss folgende Regel: Bei der Erlösverteilung erhalten die früher eingetragenen Rechte zunächst entsprechend ihrer Valutierung einen Erlösanteil. Die gleichzeitig eingetragenen werden gleichrangig behandelt. Somit kommt es notfalls zur hälftigen Erlösaufteilung. Maßgeblich für den Anteil am Erlös ist neben dem Rang auch die Valutierung.

2. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.