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Grundschuld vs. Hypothek: Den Unterschied macht die Verkehrsfähigkeit

Grundschuld und Hypothek zählen im deutschen Sachenrecht als Sicherheiten, um eine Immobilie zu erwerben.

Wenn ein Gläubiger einen Bankkredit zum Hausbau vergibt, dann fordert er in der Regel immer eine Sicherheit, um das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit des Bauherren ausgleichen zu können.

So dienen Hypothek und Grundschuld dem Kreditgeber sozusagen als Pfand. Der Unterschied dieser beiden Sicherheiten ergibt sich aus der unterschiedlichen Verkehrsfähigkeit.

Sicherheit beim Immobilienkauf: Keine Finanzierung ohne Sicherheiten

Möchte ein Bauwilliger in die eigenen 4 Wände einziehen und beantragt dazu finanzielle Unterstützung seiner Bank, wird das Kreditinstitut erst einmal dessen Bonität prüfen.

Erscheint diese als ausreichend, dann wird der Kreditinteressent kaum darum herum kommen, eine Sicherheit im Gegenzug zu dem geliehenen Geld anzubieten. Im besten Falle besitzt der Darlehensnehmer hierzu ein Grundstück.

Um das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit ihres Kunden auszugleichen, kann die Bank ihn dazu auffordern, eine Hypothek oder eine Grundschuld auf dieses Grundstück zu bestellen.


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Das bedeutet, dass in dem zum Grundstück gehörenden Grundbuch ein entsprechender Eintrag vorgenommen wird, welcher der Bank das Recht erteilt, die Immobilie zu verkaufen, falls der Baufinanzierer nicht mehr in der Lage sein sollte, den Kredit zu tilgen. Somit fließt das geliehene Geld an die Bank zurück.

Grundschuld vs. Hypothek: Grundschuld ist wirtschaftlich im Kommen

Obwohl im allgemeinen Sprachgebrauch die Hypothek wesentlich geläufiger ist als die Grundschuld, werden Hypotheken heutzutage kaum noch vergeben. Viel attraktiver gestaltet sich im Gegenzug die Grundschuld. Das liegt daran, dass die Grundschuld sehr viel verkehrsfähiger ist als die Hypothek.

Im Klartext: Die Hypothek ist immer an den Bestand der Darlehensforderung geknüpft. Erlischt also die Forderung, erlischt automatisch auch die Hypothek. Eine Grundschuld hingegen bleibt fortlaufend bestehen.

Hypothek: Aus der Mode gekommenes Grundpfandrecht

Die Hypothek ist in § 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Die Hypothek hängt immer mit einer bestimmten Geldforderung zusammen.

Mehr dazu: Hypotheken: Vergleichen lohnt sich.

Wenn der Darlehensnehmer das Darlehen an den Gläubiger zurückzahlt, wird die Hypothek gegenstandslos und im Grundbuch gelöscht. Das heißt, eine Hypothek ist an ein bestimmtes Darlehen gebunden und reduziert sich der Tilgung entsprechend.

Die Grundschuld als große Geldersparnis

Die Grundschuld erlischt (im Gegensatz zur Hypothek) nicht automatisch mit der vollständigen Tilgung des Kredites, sondern bleibt im Grundbuch fortbestehen. Demnach bleibt es dem Immobilieneigentümer überlassen, ob er die Grundschuld im Grundbuch tatsächlich löschen möchte oder nicht.

Mehr dazu: Grundpfandrecht: Löschen ist teuer und unnötig.

Ein Fortbestehen der Grundschuld hat den Vorteil, dass sich die Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld umwandelt. Diese kann der Immobilieneigentümer erneut als Sicherheit verwenden, wenn er ein weiteres Darlehen beantragt.

Für einen möglichen Wechsel des Darlehensgebers kann die bestehende Grundschuld ohne großen Aufwand an den neuen Kreditgeber abgetreten werden, sodass Notargebühren und Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt eingespart werden können.

Außerdem ist die Grundschuld grundsätzlich auf Dritte übertragbar. Allerdings muss in solch einem Fall immer eindeutig gekennzeichnet sein, auf welches Darlehen sich die Grundschuld aktuell bezieht. Das ist die so genannte Zweckbestimmungserklärung.

Grundschuld oder Hypothek: Bank nimmt Ihnen diese Entscheidung ab

In der Regel akzeptieren Banken für die Gewährung von Darlehen nur noch Grundschulden. Aus diesem Grund müsste der landläufige Begriff „Hypothekendarlehen“ eigentlich durch „Grundschulddarlehen“ ersetzt werden.

29. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.