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Grundschuld: Zweckerklärung regelt Details

Die Grundschuld ist bei Immobilienkrediten die Absicherung für den Kreditgeber, sprich die Bank. Kann man nicht mehr zahlen, wird das Haus versteigert. Damit hat sie die gleiche Funktion wie eine Hypothek.

Die sogenannte Zweckerklärung dient in Verbindung mit der Grundschuld dazu, das Haftungsrisiko eines Dalehensnehmers zu regeln.

Die Zweckerklärung ist also ein Vertrag, der zusätzlich vereinbart wird. Denn die Grundschuld alleine ist nur eine abstrakte Kreditsicherung, die in keinem Bezug zu einer konkreten Forderung besteht.

Grundschuld flexibler als Hypothek

Bei der Hypothek hingegen gibt es keine Zweckerklärung. Grund: Die Hypothek ist an den Kredit gekoppelt und besteht nur, solange er läuft. Ist das Haus abbezahlt, erlischt auch die Hypothek. Ganz anders bei der Grundschuld.

Sie bleibt weiterhin bestehen, auch wenn die Schulden getilgt sind. Das ist insofern praktisch, als damit das Haus immer wieder für andere Darlehen herhalten kann. Die Besicherung muss nicht jedes Mal gelöscht und dann wieder eingetragen werden.

Die Bank sowie die Höhe der Besicherung sind im Grundbuch eingetragen und stehen fest. Ein neuer Kredit kann jederzeit aktiviert werden. Ein weiterer Vorteil gegenüber der Hypothek: Die Grundschuld kann zur Besicherung mehrerer Forderungen verwendet und einfach übertragen werden.


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Allerdings ist es generell empfehlenswert, sich von vornherein für die Form der brieflosen Grundschuld zu entscheiden. Hier ist stets transparent, wer gerade Gläubiger ist. Die Grundschuld besteht also zunächst unabhängig von einer bestimmten Forderung.

Rechtlich gesprochen ist sie eine selbstständige, dingliche Belastung der Immobilie. Und ein dingliches Recht ist ein Herrschaftsrecht, das gegenüber jedermann wirkt. Es ist abstrakt. Gerade das ist aber auch ein potenzielles Risiko. Die Bank kann sie so nämlich für alle Verbindlichkeiten, die der Immbilienbesitzer bei ihr hat, einsetzen.

Zweckerklärung verknüpft Grundschuld mit Forderung

Will man aber nur eine konkrete Schuld bzw. Forderung, sprich einen Kredit, mit diesem Grundpfandrecht verbinden, so macht man das über eine Zweckerklärung. Sie wird auch Zweckbestimmungserklärung genannt, weil mit ihr eben der Zweck bestimmt wird.

Die Zweckerklärung wird zusätzlich zur Grundschuld vereinbart. In ihr ist der Umfang der Forderung oder mehrerer Forderungen festgelegt und damit die Haftung des Hausbesitzers. In der Regel haben die Banken vorformulierte Zweckerklärungen, die man unterschreiben soll.

Doch aufgepasst! Die Frage ist, welche Kredite gesichert werden sollen. Denn die Zweckerklärung soll ja gerade das Haftungsrisiko beschränken. Zumindest aus Sicht der Kreditnehmers.

Zweckerklärung – gegensätzliche Interessen von Bank und Kreditnehmer

Die Bank jedoch will immer mehr. Meist heißt es im Formular „….sowie alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten“. Das aber würde auch einen überzogenen Dispokredit beinhalten.

Außerdem lässt sich die Bank gerne zusätzlich ein abstraktes Schuldversprechen unterschreiben. Mit dem kann sie nicht nur auf das Haus zugreifen, sondern sofort auch auf alle anderen Vermögensgegenstände.

Man sollte also bei der Verhandlung mit der Bank darauf achten, dass die Zweckerklärung möglichst nur auf das Immobiliendarlehen beschränkt ist. Wenn’s geht, ohne separates abstraktes Schuldanerkenntnis – denn das kann gefährlich werden.

Ein weiterer Sprengsatz: Geht es nach der Bank, soll die Zweckerklärung nicht nur der Besicherung des aktuellen Darlehens plus künftiger Forderungen dienen – gerne werden hier mehrere Personen in Anspruch genommen, z.B. die Ehefrau oder Miteigentümer einer Immobilie. Hier würde dann jeder mit seinem ganzen Vermögen für die Schulden des anderen haften, Stichwort: Gesamtschuldnerschaft.

Grundschuld – Zweckerklärung aufs Nötigste beschränken

Eine Gesamtschuldnerschaft strebt die Bank beispielsweise oft an, wenn Geschwister ein Haus erben. Nicht selten werden die von der Bank mit dem Versprechen zur Unterschrift bewegt, sie müssten beim Zahlungsausfall des Kreditnehmers nicht mit ihrem Privatvermögen haften. Das soll dann auch noch in einem gesonderten Schreiben bestätigt werden.

Doch Achtung! Im Notfall ist das nur Papier. Erstreckt sich die Zweckerklärung auf eine Grundschuldurkunde, die auch ein persönliches Schuldanerkenntnis enthält, so kann die Bank jederzeit sofort und ohne vorige Klage bei Gericht auf das gesamte Vermögen von allen zugreifen.

Kreditnehmer sollten also darauf achten, dass das Absicherungsbedürfnis der Bank auf ein bestimmtes Darlehen und einen Kreditnehmer beschränkt bleibt. Dafür sollte eine Zweckerklärung in Anspruch genommen werden.

21. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.