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Grundsteuer B berechnen: Diese 3 Schritte sind wichtig

Die Berechnung der Grundsteuer (B) erfolgt in Deutschland nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes. Das Finanzamt ist dafür zuständig, den Immobilienwert zu bestimmen und den Grundsteuermessbetrag zu berechnen.

Die letztendliche Höhe der anfallenden Grundsteuer wird aber von der Gemeinde bestimmt.

Der Gemeinderat legt einen sogenannten Hebesatz fest, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Durch diesen Hebesatz kann eine Gemeinde also die Höhe ihrer Grundsteuereinnahmen stark beeinflussen.

Grundsteuer ist eine Realsteuer

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Realsteuer.

Sie fällt für alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz an und richtet sich lediglich nach dem Wert und der Beschaffenheit des Objekts.

Die Grundsteuer A gilt dabei für agrarischen Landbesitz, also Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft. Grundsteuer B gilt für alle sonstigen bebauten oder bebaubaren Grundstücke und Gebäude.

Die finanzielle Lage des Eigentümers spielt keine Rolle bei der Berechnung.


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Der Wert des Gebäudes oder Grundstücks wird aber von eingeräumten Nutzungsrechten beeinflusst.

Grundsteuer berechnen: So wird es gemacht

Als erster Schritt der Berechnung wird der Einheitswert des Gebäudes bestimmt.

Dafür muss der Eigentümer dem Finanzamt ein Formular schicken, in dem Informationen über das Gebäude angegeben werden. Dazu gehören beispielsweise Baujahr, Ausstattung und Größe, aber auch ein Lageplan und Bauzeichnungen sind erforderlich.

Aus diesen Informationen berechnet das Finanzamt den Einheitswert.

Dazu stehen zwei Verfahren zur Verfügung: Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Beim Ertragswertverfahren richtet sich der Wert danach, wie viel die erzielbare jährliche Jahresrohmiete beträgt.  Dieses Verfahren ist das meist genutzte in der Immobilienbewertung.

Es wird auch für nicht vermietete Gebäude angewendet, wenn sich diese in theoretisch vermietbare Untereinheiten zerlegen lassen.

Grundsteuer berechnen: Zwei Verfahren möglich

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, wenn die Berechnung mit dem Ertragswertverfahren nicht möglich ist. Hier richtet sich die Bewertung nach der Höhe der Herstellungskosten des Gebäudes.

Nach der Bestimmung des Einheitswerts erhält der Eigentümer den Einheitswertbescheid.

Der Einheitswert wird im nächsten Schritt mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese wird als Anteil vom Einheitswert angegeben und richtet sich nach der Art des bebauten Grundstücks.

Aus dieser Berechnung ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, der dem Eigentümer und der Gemeinde in Form des Grundsteuermessbescheids zugestellt wird.

Als Eigentümer sollte man die verschiedenen Bescheide sorgfältig überprüfen.

Denn wenn Zweifel an ihrer Richtigkeit bestehen, können Rechtsmittel gegen sie eingesetzt werden. Diese müssen immer an die ausstellende Behörde gerichtet werden. Die Gemeinde wendet auf den Grundsteuermessbetrag ihren individuellen Hebesatz an, um die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer festzulegen.

Grundsteuer berechnen: Die Gemeinde hat das letzte Wort

Diesen Hebesatz bestimmt der Gemeinderat. Er liegt in Deutschland meist zwischen 200% und 500%, kann aber auch deutlich darüber liegen.

Es ist ihr aber nach § 1 des Grundsteuergesetzes auch freigestellt, keine Grundsteuer zu erheben. Manche Gemeinden tun das, um die Attraktivität für Immobilienkäufer und Unternehmer zu steigern.

Dabei verfolgen sie das Ziel, später stärker von den Gewerbesteuern der Unternehmen zu profitieren.

19. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.