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Grundsteuer berechnen: Das ist das Verfahren

In Deutschland erheben die Gemeinden eine Grundsteuer für Immobilien und Grundstücke in ihrem Verwaltungsbereich.

Die Grundlagen für die Berechnung der Steuer sind unter anderem der Zahlungszeitraum, die Steuermesszahl und der Steuermessbetrag.

Diese sind im Grundsteuergesetz und im Bewertungsgesetz festgelegt; das heißt, hierauf haben die Gemeinden keinen Einfluss.

Sie entscheiden allerdings, ob überhaupt eine Grundsteuer erhoben wird und welcher Hebesatz Anwendung finden soll.

Wird eine Immobilie neu gebaut oder verkauft, wird ein neuer Grundsteuerbescheid erstellt. Hierbei gibt es zwei wichtige Unterscheidungen:

Die Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftliche Betriebe erhoben, die Grundsteuer B für bebaute sowie bebaubare Grundstücke sowie für Miteigentum und Erbbaurechte.

Die Grundsteuer wird folgendermaßen ermittelt

Zunächst stellt das Finanzamt den Einheitswert fest, der als Grundlage für die Besteuerung dient. Dieser wird dann sowohl der zuständigen Behörde als auch dem Eigentümer in Form des Einheitswertbescheids mitgeteilt.


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Daraufhin wird der Grundsteuermessbetrag berechnet, indem der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert wird. Der errechnete Betrag wird dann wieder der Gemeinde und dem Eigentümer im Grundsteuermessbescheid zugestellt.

Nun kann die Gemeinde die Grundsteuer berechnen, indem sie ihren eigenen Hebesatz mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Dieser Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und kann gesenkt oder gehoben werden.

Die einzelnen Bescheide sollte sich der Eigentümer genau anschauen und, wenn nötig, Rechtsmittel dagegen einlegen.

Grundsteuer: Berechnen des Einheitswerts

Die Einheitswerte werden durch Feststellungsbescheide von den Finanzbehörden ausgestellt. Bei dieser Feststellung wird der Wert, die Art und die Zurechnung des Gegenstands festgestellt.

Dabei gelten die Vorschriften im Bewertungsgesetz.

Zur Bestimmung des Einheitswerts finden zwei verschiedene Verfahren Anwendung: Das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Ertragswerverfahren findet bei Mietshäusern, aber auch Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mischnutzungen Verwendung.

Zur Berechnung wird die erzielbare Jahresrohmiete mit dem Vervielfältiger multipliziert.

Dabei handelt es sich um einen Faktor, der Baujahr, Bauweise und Ausstattung des Gebäudes berücksichtigt und auch der Gemeindegröße Rechnung trägt.

Kann die Jahresrohmiete nicht ermittelt werden, wird das Sachwertverfahren eingesetzt. Hierzu wird der Einheitswert aus den Herstellungskosten des Gebäudes abgeleitet. Bei höherem Gebäudealter wird ein Wertabschlag vorgenommen.

Grundsteuer berechnen: Grundsteuermesszahl und Hebesatz

Die Grundsteuermesszahl wird als Anteil vom Einheitswert angegeben. Sie richtet sich nach der Grundstücks- und Gebäudeart sowie der Größe der Gemeinde.

Der Hebesatz wird von den Gemeinden festgelegt und ist entscheidend für die Höhe der Grundsteuer, da er mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird.

Mit diesem Faktor können die Gemeinden Einfluss auf die Höhe der Steuereinnahmen nehmen.

Vermietung: Grundsteuer ist umlegbar

Für Vermieter ist interessant, dass die Grundsteuer umgelegt werden kann.

Es handelt sich bei ihr nämlich um eine laufende öffentliche Last am Gebäude, und diese zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten.

19. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.