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Grundstücke vererben oder verschenken? – 8 Tipps zur richtigen Gestaltung

Wer Erbschaftssteuer bei der Vererbung von Grundstücken sparen will, muss die Übertragung von Grundstücken auf Erben langfristig planen. Das kann sich aber finanziell richtig lohnen.

Der Steuerrechtsexperte des Immobilienverband IVD, Hans-Joachim Beck, hat ein paar Tipps dazu zusammengetragen.

1.    Freibeträge nutzen

Für Kinder gibt es im Steuerrecht einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Person. Dieser Freibetrag kann alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden. Wenn man mit der Übertragung der Immobilie rechtzeitig beginnt, kann man diesen Freibetrag also mehrfach nutzen.

Der Freibetrag gilt für den Erwerb von einer Person. Vater und Mutter können dem Kind also jeweils 400.000 Euro steuerfrei schenken. Für Enkelkinder beträgt der Freibetrag 200.000 Euro.

2.    Wertsteigerungen der Immobilien entstehen bereits beim Erben

Nicht zu unterschätzen ist der Effekt, dass bei einer Schenkung des Grundstücks die zukünftigen Wertsteigerungen bereits in der Hand des Kindes entstehen und damit nicht von der Erbschaftsteuer erfasst werden.

Es ist auch möglich, dass man das Grundstück nicht auf das Kind, sondern das Enkelkind überträgt und damit eine Generation überspringt.

3.    Vorgehen bei mehreren Erben??- Testament – Vermächtnis

Mehrere Erben, bilden im Erbfall eine Erbengemeinschaft, In einem Testament kann der Erblasser festlegen, welchen Anteil des Nachlasses jeder einzelne Erbe bekommt.

Wenn der Erblasser alles genau bestimmen möchte kann hierfür auch eine Testamentsvollstreckung angeordnet werden. Will der Erblasser eine bestimmte Immobilie einem bestimmten Erben zuordnen, kann dies nur durch die Anordnung eines Vermächtnisses erfolgen.


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4.    Schon zu Lebzeiten eine Immobilie verschenken

Sind z.B. mehrere Kinder vorhanden, aber nur ein Kind soll das Grundstück bekommen, kann es sich lohnen, das Grundstück schon zu Lebzeiten zu verschenken.

Das oder die übergangenen Kinder haben dann zwar auch Anspruch darauf, dass der Wert des geschenkten Grundstücks zur Berechnung des Pflichtteilsanspruchs dem Nachlass hinzugerechnet wird. Dieser Anspruch verringert sich jedoch jedes Jahr um ein Zehntel.

In der Regel ist es sinnvoll mit dem Kind, dem man das Grundstück schenkt, zu vereinbaren, dass die Schenkung auf das spätere Erbe oder zumindest auf den Pflichtteil angerechnet wird. Auch bei der Schenkung gelten die Freibeträge (s. dazu Ziffer 1.)

5.    Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Für Eltern lohnt es sich oft, eine Immobilie zu verschenken und diese weiter zu nutzen. Dem Nießbrauchsberechtigten stehen gemäß § 1030 BGB der Besitz und die Erträge aus dem Grundstück zu, er hat aber keine Rechte an der Vermögenssubstanz.

Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, er erlischt daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten.

6.    Einkommensteuer bei Nießbrauchsvorbehalt

Zu beachten ist, dass  das Nießbrauchsrecht auch steuerliche Auswirkungen hat. Die Einkommensteuer behandelt den Vorbehaltsnießbraucher  – das sind z.B. die Eltern, die das Grundstück an ein Kind verschenkt haben, dieses aber weiter nutzen – wie einen wirtschaftlichen Eigentümer.

Er muss also weiterhin die Mieteinnahmen versteuern und kann die Gebäude-AfA als Werbungskosten abziehen. Als Werbungskosten kann er auch die übrigen Aufwendungen für die Immobilie abziehen, wenn er sie tatsächlich getragen hat und nach dem BGB oder dem Übertragungsvertrag zur Tragung verpflichtet ist.

Nach dem BGB hat der Nießbraucher nur die üblichen Erhaltungsaufwendungen zu tragen, während außergewöhnliche Reparatur- und Modernisierungskosten vom Eigentümer zu tragen sind.

Nach Erlöschen des Nießbrauchs stehen dem Beschenkten die Erträge aus der Immobilie zu, so dass er oder sie diese versteuern muss.

7.    Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt und Übernahme einer Verbindlichkeit

Wird ein Grundstück unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen und übernimmt der Beschenkte außerdem eine auf dem Grundstück lastende Verbindlichkeit, sollte vereinbart werden, dass der Nießbrauchsberechtigte Zins und Tilgung bis zu seinem Tod übernimmt.

Dafür sprechen wirtschaftliche Gründe, weil nur der Nießbrauchsberechtigte die Mieteinnahmen erzielt, aus denen Zins und Tilgung bedient werden sollen. Vor allem hat diese Gestaltung aber einkommensteuerliche Gründe.

Denn zu Lebzeiten des Nießbrauchsberechtigten erzielt nur dieser Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks, so dass auch nur er das Recht hat, die Zinsaufwendungen als Werbungkosten abzuziehen.

8.    Schenkung unter Vorbehalt – Rückforderungsrecht vereinbaren

Bei der Schenkung eines Grundstücks kann es ratsam sein, ein Rückforderungsrecht für den Fall einer unerwünschten Entwicklung der Verhältnisse des Beschenkten zu vereinbaren.

Das BGB sieht ein Rückforderungsrecht des Schenkers für den Fall des Notbedarfs des Schenkers oder des groben Undanks des Beschenkten vor.

Empfehlenswert ist es aber, für weitere Fälle ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren wie etwa die Insolvenz des Beschenkten, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Vorversterben und die Ehescheidung des Beschenkten.

21. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.