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Gutachten bei Schimmelbefall: Wer bezahlt den Sachverständigen?

Wenn es bei Feuchtigkeitsschäden zum Gerichtsverfahren kommt und eine Einigung nicht möglich ist, beauftragt das Gericht einen Sachverständigen. Dieser erstellt ein Gutachten zu der Frage, welche Ursache die Feuchtigkeitsschäden haben. Aber wer muss den Experten bezahlen?

Vorschusspflicht liegt beim Vermieter

Den Sachverständigen wählt das Gericht selbst aus und fordert für dessen Tätigkeit einen Vorschuss an – in aller Regel vom Vermieter. Erst wenn dieser Vorschuss gezahlt wurde, wird er sich ein Bild vor Ort machen. Dies und die Vornahme von Untersuchungen muss der Mieter dulden.

Sie haben das Recht, ebenso wie der Mieter anwesend zu sein, wenn der Gutachter in der Mietwohnung seinen Aufgaben nachgeht. Zu diesen Aufgaben gehört es, das Bauwerk eingehend zu untersuchen und darzulegen, ob Wärmebrücken, Risse, defekte Schalenfugen oder ähnliche Baumängel vorhanden sind.

Erkenntnisse des Gutachters entscheidend

Außerdem kann der Gutachter feststellen, ob das Bauwerk und seine Wärmedämmung normgerecht erstellt worden ist (dies entlastet den Vermieter ggf. Aber nicht automatisch, wenn später eingetretene Mängel am Bauwerk den Schaden bewirkt haben.)

Der Sachverständige kann feststellen, ob Möbel in einer Art und Weise aufgestellt sind, die sich nachteilig auf die Durchlüftung auswirken (allerdings gehen die meisten Gerichte davon aus, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, sein Mobiliar mit einem Abstand zu den Wänden aufzustellen).

Der Sachverständige kann die Fenster und Türen untersuchen und mitteilen, ob wegen der besonderen Dichtigkeit eine größere Schadensanfälligkeit vorliegt. Schließlich kann er darlegen, in welcher Art und Weise die Wohnung beheizt und belüftet werden muss, damit der festgestellte Schaden nicht eintritt.

Vorsicht bei Privatgutachten!

Nicht selten passiert es, dass sich der Vermieter selbst an einen Sachverständigen wendet und diesen beauftragt, die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu ermitteln. Dieses sogenannte Privatgutachten hat natürlich den Vorteil, dass schnell Klarheit über die Ursache der Schäden besteht. Und viele Mieter akzeptieren auch das Ergebnis der Untersuchung.

So weit, so gut. Nur sollten Sie bedenken, dass in einem solchen Fall immer Sie das Gutachten bezahlen müssen. Also auch dann, wenn nach seinem Ergebnis der Mieter für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist.

Außerdem: Wenn der Mieter Ihr Gutachten doch anzweifelt und weiter die Miete mindert, ist dieses Gutachten in einem dann wohl unausweichlichen Gerichtsverfahren nicht verwertbar. Denn das Gericht darf seine Entscheidung nicht auf ein Privatgutachten stützen, sondern muss ein eigenes Gutachten beauftragen.

Allerdings: Bestätigt das spätere vom Gericht beauftragte Gutachten das frühere Parteigutachten, wonach der Mieter verantwortlich für den Schimmel ist, so hat der Mieter Ihnen dessen Kosten als „notwendige Kosten der Rechtsverfolgung“ zu ersetzen (AG Duisburg-Hamborn, Urteil v. 15.03.16, Az. 7 C 274/13).

Streben Sie eine einvernehmliche Lösung an

Da es sowohl in Ihrem als auch im Interesse Ihres Mieters liegt, ein Gerichtsverfahren zu vermeiden, liegt ein vorprozessuales Privatgutachten aber eigentlich im beiderseitigen

Interesse. Es ist daher für beide Seiten von Vorteil, wenn Sie sich gemeinsam auf einen Gutachter einigen und diesen zusammen beauftragen. Bei einer gemeinsamen Beauftragung ist auch klar, dass beide Seiten die Kosten zu gleichen Teilen zu tragen haben.

An die Zeiten nach dem Prozess denken

Ein weiterer Vorteil: Beide Seiten „wahren das Gesicht“ und es besteht eine Möglichkeit, dass das Mietverhältnis nach Klärung des Konflikts einigermaßen unbelastet fortgesetzt werden kann. Denn abgesehen von wenigen Ausnahmen kann sich doch keiner über die Ursache der Schäden wirklich sicher sein, weshalb eine Teilung des Kostenrisikos für beiden Seite sinnvoll ist.

Dies, zumal in der Praxis viele Gutachten ohnehin zu dem Ergebnis kommen, dass beide Seiten zusammen verantwortlich sind.

Tipp: Treffen Sie Ihre Vereinbarung über die Beauftragung des Gutachters schriftlich und regeln Sie auch, dass sich beide Seiten an das Ergebnis des Gutachtens gebunden fühlen.

Formulierungsvorschlag: Wir sind uns einig, dass der Gutachter (…) auf unsere gemeinsamen Kosten beauftragt wird, die Ursache der Schäden (…) in der Wohnung (…) zu ermitteln und wir alle hierfür notwendigen Feststellungen ermöglichen werden. Wir erklären schon jetzt, dass wir das Ergebnis des Gutachtens als für uns rechtsverbindlich akzeptieren.

26. Dezember 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.