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Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete

In einer neuen Entscheidung hat sich der BGH mit dem Thema ortsübliche Vergleichsmiete und Mieterhöhung durch den Vermieter auseinandergesetzt.

Das Urteil ist auch ein Lehrstück für die Sachverständigenpraxis bei der Erstellung von Gutachten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss.

Und diese Einschätzung kommt in der Rechtsprechung wahrlich nicht oft vor.

Ausgangslage:

Betroffen von diesem Urteil sind Mieter von Doppelhaushälften in der „Zechensiedlung Neustadt“, die bis zur Schließung der Zeche „Westfalen“ im Jahr 2000 subventioniert und fast ausschließlich von Bergleuten bewohnt war.

Die Siedlung besteht aus überwiegend älterer Bausubstanz im gleichförmigen Siedlungsstil und steht wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz.


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Mieterhöhung verlangt

Im Jahr 2005 verlangte die Eigentümerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Ahlen für eine Vielzahl ihrer Mietobjekte in der Zechensiedlung die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die Mieter erteilten die Zustimmung nicht.

AG lehnt Zustimmung zur Mieterhöhung ab

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen abgewiesen.

Es hat die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des (einfachen) Mietspiegels von Ahlen ermittelt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass diese niedriger als die bisher gezahlte Miete ist und somit kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung besteht.

Berufung gibt Vermieter Recht

Das Berufungsgericht hat dem Eigentümer und Vermieter Recht gegeben und der Klage stattgegeben. Es hat sich auf ein Sachverständigengutachten gestützt, das ausschließlich Wohnungen der Eigentümerin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen hat.

Und jetzt der BGH

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt.

Sachverständiger muss breites Spektrum einbeziehen

Der BGH:

„Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn – wie hier – nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden. (…)

Kein Spezialmietspiegel für eine einzelne Siedlung

Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art „Spezialmietspiegel“ für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.“

Mehrere Vermieter einbeziehen

Und auch das schreibt der BGH in seinem Urteil:

„Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar.“

Im Ergebnis ist das das Sachverständigengutachten für die Mieterhöhung nicht verwendbar. Der Mietspiegel, eine breitere Basis einzelner Wohnungen aus der gesamten Gemeinde und die Berücksichtigung von Wohnungen verschiedener Vermieter führen hier zum Ziel.

12. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.