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Haftung des Bauherrn für Schäden am Nachbargebäude – die Rechtslage

Wer kennt das eigentlich nicht: Auf dem Nachbargrundstück finden Bauarbeiten statt und es kommt dabei zu Schäden am eigenen Haus. Können Hauseigentümer dann den Schaden vom verantwortlichen Bauherren beseitigen lassen, bzw. stehen ihm Ansprüche auf Kostenerstattung zu?

Ja. Jedoch hat man einen solchen Anspruch auf Schadensersatz nur dann, wenn die Schäden einen unzumutbaren Bereich erreichen. So war es auch in einem Fall, über den das Kammergericht in Berlin im Jahre 2012 zu entscheiden hatte (Urteil vom 18.10.2012, Az.: 22 U 226/09).

Der Fall: Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden am Haus

Die Grundlage war, dass die Parteien  um Ansprüche auf Schadensersatz anlässlich von Bauarbeiten zur Modernisierung und Erstellung von Wohnungen sowie zum Neubau einer Tiefgarage stritten.

Der Bauherr hatte eine Baugesellschaft durch einen Generalunternehmervertrag mit der Planung und Durchführung von Bauarbeiten beauftragt.


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Dabei entstanden Schäden am Nachbargebäude.  Aus diesem Grund klagte der Nachbar nun auf Ersatz der Schäden. Das Kammergericht in Berlin sollte darüber urteilen, ob dem Nachbarn auch wirklich ein Anspruch auf Ersatz der Schäden zustand.

Bauherr muss Gefahren für Nachbargrundstück prüfen – so kommt er seiner Verpflichtung nach

Dem Gesetz zufolge muss ein Bauherr eigenverantwortlich überprüfen, ob Gefahren für das Grundstück der Nachbarn ausgehen könnten, wenn er auf seinem Grundstück Baumaßnahmen veranlasst. Er genügt dieser Verpflichtung allerdings bereits dadurch, dass er sorgfältig ausgewählte und fachkundige Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen mit der Lösung der anfallenden bautechnischen Aufgaben und deren sachgemäßer Durchführung betraut.

Es gibt aus diesem Grund auch keinen Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB wegen einer schuldhaften Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Auch die Auswahl des Generalunternehmens war nicht zu beanstanden.

Ausgleichsanspruch für den Nachbarn dennoch gewährleistet

Den Nachbarn stand aber dennoch ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB auf eine Geldentschädigung zu, weil deren Gebäude durch auf dem Nachbargrundstück infolge der Bauarbeiten ausgelösten Bodenerschütterungen beschädigt worden war.

Entschädigungsanspruch – wegen unzumutbarem Maße gerechtfertigt

Der nachbarrechtliche Entschädigungsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Das war hier der Fall, da sich der Schaden auf einen fünfstelligen Bereich belief. Auch das Gericht entschied, dass die Bodenerschütterungen das Haus der Nachbarn in einem solchen Maß und Umfang beschädigt hatten, dass die Forderung sich auf insgesamt 90.060,79 Euro belief.

Wichtig ist jedoch für alle Hausbesitzer, dass wenn das Maß der Beschädigung in einem zumutbaren Bereich gelegen hätte, auch ein anderer Ausgang des Rechtsstreits möglich gewesen wäre.

26. Juni 2015

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