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Haftung von Wohnungseigentümergemeinschaften – Wie sehr haftet jeder Einzelne?

Nach dem bis 2007 geltenden Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hafteten die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich.

Das bedeutet, dass der Inhaber einer Forderung gegenüber der Gemeinschaft von jedem einzelnen Eigentümer die Begleichung seiner Forderung in voller Höhe verlangen konnte.

Der Eigentümer, der die Forderung beglichen hatte, konnte dann zwar Ausgleich von den anderen Eigentümern verlangen.

BGH schützt die einzelnen Eigentümer vor der Gesamthaftung

Damit trug er aber auch deren Insolvenzrisiko. Mit anderen Worten: Bei Zahlungsunfähigkeit der übrigen Eigentümer blieb er auf den Kosten sitzen.

Was viele Wohnungseigentümer nicht wissen: Das hat sich spätestens mit der Novellierung des WEG geändert. Die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer gibt es grundsätzlich nicht mehr.

Diese Gesetzeslage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem aktuellen Urteil bekräftigt (BGH, Urteil v. 20.01.10, Az. VIII ZR 329/08).


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Im entschiedenen Fall ging es um die Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Kosten der Belieferung mit Wasser sowie der Abwasserentsorgung. Ein Versorgungsunternehmen belieferte das Grundstück der 3 Eigentümer mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser.

Das Unternehmen verlangte von den Wohnungseigentümern als Gesamtschuldner die Zahlung von noch offenen rund 3.600 € für die von ihm erbrachten Leistungen.

Die Wohnungseigentümer verweigerten die Zahlung mit der Begründung, dass nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Forderungen hafte und nicht deren Mitglieder als Gesamtschuldner.

Gemeinschaft ist teilrechtsfähig

Nach einer Entscheidung des BGH ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer teilrechtsfähig (BGH, Urteil v. 02.06.05, Az. V ZB 32/05). Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist nach dem BGH dann gegeben, wenn sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Das bedeutet, dass die Gemeinschaft im eigenen Namen Verträge abschließen und im eigenen Namen klagen oder verklagt werden kann.

Keine gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer

Diese Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft wirkt sich auf die Haftung der Gemeinschaft und ihrer Eigentümer aus. Während früher alle Eigentümer Vertragspartner waren, ist nunmehr nur die Gemeinschaft selbst Vertragspartner.

Als Folge daraus entfällt die gemeinschaftliche Haftung der einzelnen Eigentümer. Diese ist nach der heutigen Gesetzeslage nur noch möglich, wenn sich die Eigentümer neben der Gemeinschaft klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.

Das ist aber im vorliegenden Fall gerade nicht erfolgt.

Daher hafteten die Eigentümer nicht als Gesamtschuldner für die gesamte Forderung, sondern lediglich gemäß § 10 Absatz 8 WEG nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft.

Das heißt, der Inhaber einer Forderung gegenüber einer Eigentümergemeinschaft kann diese zum einen in voller Höhe gegenüber der Gemeinschaft geltend machen. Gleichzeitig kann er gegenüber jedem Wohnungseigentümer in Höhe eines Teilbetrags, der dessen Anteil nach Miteigentumsanteilen entspricht, Ansprüche erheben.

Was Sie wissen müssen:

Wurden Sie in Höhe Ihres Miteigentumsanteils in Anspruch genommen, haben Sie diesen aber bereits an die Gemeinschaft geleistet, steht Ihnen gegenüber dieser ein Ausgleichsanspruch in Höhe der persönlichen Inanspruchnahme zu. Sie können also Ihr Geld von der Gemeinschaft zurückverlangen.

Ist dieser Anspruch nicht realisierbar, können Sie sich unmittelbar an die anderen Eigentümer halten – bis zur Höhe ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile.

Hinweis: Für die Haftung für Kommunalabgaben, wie etwa Entsorgungs- und Straßenreinigungskosten, hatte der BGH anders entschieden. Die einzelnen Eigentümer haften hier als Gesamtschuldner für die Kommunalabgaben der gesamten WEG, sofern dies gesetzlich festgelegt ist (BGH, Urteil v. 18.6.09, Az. VII ZR 196/08).

24. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.