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Haus- und Wohnungsbesitz: So bauen Sie sich ein sicheres Vermögen auf

Eine eigene Wohnung vermieten und damit noch ein sicheres Vermögen aufbauen – zu schön um wahr zu sein? Hier erfahren Sie, wie es geht!

Vermietete Immobilien als Basis für Ihren persönlichen Wohlstand

Die gesetzliche Rentenversicherung ist in einer Krise. Hinzu kommt: Komplizierte Vorschriften und immer neue Regelungen machen das Rentensystem immer undurchsichtiger.

Nur wer zusätzlich privat vorsorgt, kann noch sicher sein, im Alter finanziell sorgenfrei zu leben. Haus- und Wohnungsbesitz sind eine gute, wenn nicht die beste Möglichkeit der zusätzlichen privaten Altersversorgung.

Sind Sie sowohl Eigenheimer als auch Vermieter, haben Sie bereits den zweiten Schritt zum Vermögensaufbau mit Immobilien getan. Ihr Mietshaus oder Ihre vermietete Eigentumswohnung sollte im Rentenalter ebenfalls schuldenfrei sein.

Gelingt Ihnen dies, werden Sie mit einer Zusatzrente auf der Einnahmenseite belohnt. Mit Ihren Mieteinnahmen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten können Sie eine mögliche Versorgungslücke ganz oder teilweise schließen.

Aus diesem Grund haben mittelständische Unternehmer und Freiberufler in der Vergangenheit häufig auf vermietete Wohn- und Geschäftshäuser oder reine Mietwohnhäuser gesetzt. Das entschuldete Mietshaus wird daher auch als „Zinshaus“ oder – noch treffender – als „Rentenhaus“ bezeichnet.

Angesichts der riesigen Investitionssummen beim Bau oder Kauf von Mietshäusern, kommt für die meisten Kapitalanleger heute nur noch eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds in Frage.

Auch wenn Sie sich zu diesen „Kleinkapitalanlegern“ zählen, können Sie das Konzept des Rentenhauses auf Ihre Verhältnisse übertragen.

Beispiel: Ihre vermietete und im Ruhestand schuldenfreie. Eigentumswohnung beschert Ihnen eine willkommene Zusatzrente, da von den Mieteinnahmen (einschließlich Umlagen für Betriebskosten) nur das Hausgeld sowie die Grundsteuer abgezogen werden.

Ihr Mietreinertrag gehört Ihnen allein. Allerdings müssen Sie den jährlichen Reinertrag unter Berücksichtigung von abzugsfähigen Abschreibungen versteuern.

Je preisgünstiger Sie Ihre nachhaltig gut vermietbare Wohnung erwerben und je zinsgünstiger Sie diese bei einer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren finanzieren, desto weniger braucht Ihr Mietobjekt den Vergleich mit konkurrierenden Anlagen wie Aktienfonds zu fürchten.

Das 5-Phasen-Konzept: Wie Sie bei Kauf, Vermietung und Verkauf richtig handeln

„Im Tief kaufen – im Hoch verkaufen“. Diese alte Börsenregel lässt sich auch auf den Immobilienmarkt übertragen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen nimmt indes die Vermietungsphase den weitaus größten Zeitraum ein. Kaufund Verkaufsphase dauern meist nur eine kurze Zeit und sind rechtlich durch einen bestimmten Zeitpunkt – den Notartermin – fixiert.


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Die drei Hauptphasen lassen sich noch einfacher in „kaufen, vermieten, verkaufen“ gliedern.

Außer den genannten Hauptphasen müssen Sie noch zwei Nebenphasen beachten:

Die finanziellen und steuerlichen Überlegungen spielen in allen drei Hauptphasen eine Rolle. Beispielsweise möchten Sie sich als Käufer eine zinsgünstige Erstfinanzierung sichern.

Als Vermieter kommt es Ihnen nach Ablauf der Zinsbindung auf eine möglichst noch günstigere Anschlussfinanzierung an.

Als Verkäufer schließlich sind Sie daran interessiert, eine Ablösung der Restschulden ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu erreichen.

Ähnliches gilt für die Kunst des Steuersparens. Den einmaligen Steuerersparnissen in der Investitionsphase folgen in aller Regel laufende Steuerersparnisse in der Vermietungsphase. Der ersehnte Veräußerungsgewinn nach Abschluss des Verkaufs soll außerdem steuerfrei zufließen.

Als Vermieter durchlaufen Sie drei Hauptphasen:

  • Einstieg (bauen, kaufen oder ersteigern)
  • Vermietung und Verwaltung
  • Ausstieg (verkaufen, verschenken oder vererben)
  • Finanzierung (Erst- oder Anschlussfinanzierung)
  • Steuern (insbesondere Einkommensteuer)

Wenn Sie regelmäßige Zusatzeinnahmen mit vermieteten Immobilien erzielen wollen, müssen Sie Ihren Vorteil möglichst in allen Phasen realisieren. Dies geht beispielsweise bei

Achtung: Die Steuerersparnisse tauchen nicht zufällig erst an letzter Stelle auf. Die Erfahrungen mit überteuerten Steuersparmodellen machen deutlich, dass das Steuernsparen nicht in den Mittelpunkt der Anlageüberlegungen gerückt werden darf.

Andernfalls „frisst die Gier das Hirn“, wie Kenner die Steuersparsucht auch drastisch umschreiben. Eine vermietete Immobilie muss sich auch vor Steuern rechnen.

Checkliste für Ihren Vermögensaufbau Mit Haus- und Wohnbesitz

  • Legen Sie Ihrer langfristigen Anlagestrategie ein Drei-Phasen-Konzept für Kauf, Vermietung und Verkauf zugrunde und beachten Sie zusätzlich die Finanzierungs- und Steuersparphase.
  • Kaufen Sie gebrauchte Mietobjekte in Phasen niedriger Preise und handeln Sie den Preis deutlich herunter, wenn der bisherige Eigentümer verkaufen muss und Sie den Mieter übernehmen müssen.
  • Streben Sie anfängliche Mietrenditen von über 6% brutto an. Ihre Netto-Mietrendite sollte beim Erwerb von Mietobjekten aus zweiter Hand deutlich über 5% liegen.
  • Achten Sie auf eine sorgfältige Objektauswahl hinsichtlich Art, Größe, Baujahr, Lage und Qualität der vermieteten Immobilie.
  • Nutzen Sie die historisch niedrigen Hypothekenzinsen im Jahr 2004 für eine zinsgünstige Erst- oder Anschlussfinanzierung mit mindestens zehnjähriger Zinsbindung.
  • Vergleichen Sie die Netto-Mietrendite mit dem nominalen Hypothekenzins bei 100% Auszahlung, und ermitteln Sie den Ertragsüberschuss, falls die Netto-Mietrendite höher liegt.
  • Steigern Sie den laufenden Überschuss nach Steuern und vor Tilgung in der Vermietungsphase und hebeln Sie damit Ihre Eigenkapitalrendite nach oben.
  • Planen Sie einen gewinnbringenden Verkauf in der nächsten Hochpreisphase (zum Beispiel in 10 oder 15 Jahren).
  • Realisieren Sie steuerfreie Veräußerungsgewinne nach Ablauf von mindestens 10 Jahren und errechnen Sie Ihren Vermögensüberschuss nach Tilgung der eventuellen Restschulden.

1. Dezember 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.