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Hausgeld-Vergleich: Zahlen Sie zu viel Geld?

Bisher waren den meisten Wohnungseigentümern lediglich in den Mietspiegeln einiger Großstädte Vergleichsdaten für den Bereich Betriebskosten zugänglich, die aber tatsächlich nur einen Teil der Kosten ausmachen, die Sie als Wohnungseigentümer zu tragen haben.

Unter dem Motto „Initiative Hausgeld-Vergleich“ wurden Mitte des Jahres 2005 erstmals in Deutschland Wohnungseigentümer zu einer Teilnahme an einem umfassenden Vergleich der Kostenpositionen des Hausgeldes aufgerufen.

Mit den dabei ermittelten Durchschnittswerten für die einzelnen Kostenpositionen des Hausgeldes wurde jetzt eine Grundlage geschaffen, mit der Sie als Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, Ihr persönlich zu zahlendes Hausgeld mit Durchschnittswerten zu vergleichen, um zu erkennen, ob Ihr Hausgeld angemessen oder zu hoch ist.

Denn: Engagement zur Minderung der Kostenbelastung lohnt sich schon bei kleinen Einsparbeträgen, die sich langfristig auswirken. Die teilweise erheblichen Erhöhungen in den letzten Jahren – nicht nur bei den Energiekosten und den kommunalen Abgaben sondern auch bei vielen anderen Positionen – bei zumeist stagnierenden Einkommen, zwingen mehr denn je zu einer effektiven Kostenkontrolle.

Dabei ist Ihnen dieser Beitrag behilflich.

Anhand der jetzt ermittelten Daten sind Kostenausreißer nach oben für Sie ebenso erkennbar, wie eine unzulängliche Rücklagenbildung oder auch eine unbedingt zu vermeidende Unterversicherung Ihrer Immobilie.

Dafür bilden die hier veröffentlichten Werte eine Grundlage, wobei die einzelnen Kostenpositionen jedoch entsprechend des Benutzungshinweises auf spezielle Gegebenheiten angepasst werden sollten.

Das Hausgeld – Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Als Wohnungseigentümer müssen Sie sich anteilig an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen.

Das Hausgeld ist eine Abschlagszahlung, die nach Abrechnung des Wirtschaftsjahres mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet wird. Vom Hausgeld müssen Sie die Kosten für das Sondereigentum, wie zum Beispiel die Stromkosten der Wohnung, die Telefonkosten und die Grundsteuer unterscheiden.

Sofern Ihre Wohnung eine eigene Gasheizung/Warmwasseranlage besitzt, werden auch diese Energiekosten direkt vom Lieferanten berechnet.

Für den Einzug des Hausgeldes ist üblicherweise der Hausverwalter zuständig und auch verantwortlich. Die Höhe des Hausgeldes richtet sich nach dem Wirtschaftsplan, der jährlich vom Verwalter aufzustellen ist und den die Eigentümergemeinschaft beschließt.

Diesem Beschluss sollte eine Prüfung durch den Verwaltungsbeirat vorgehen. Besondere Prüfungspunkte sind hierbei die regelmäßig übliche Kostenerhöhung durch den Verwalter, Veränderungen der Instandhaltungsrücklage und auch fehlende Plausibilität der zu Grunde gelegten Kosten.

Die Höhe des zukünftig zu zahlenden Hausgeldes ergibt sich in der Regel aus der Abrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres. Den Eigentümern muss vor der Beschlussfassung ausreichend Zeit zur Prüfung der Jahresgesamtrechnung und der individuellen Einzelabrechnung eingeräumt werden.

Vor der Beschlussfassung müssen die prüfenden Verwaltungsbeiräte gehört werden.

Achtung: Vor der Beschlussfassung über das zukünftige Hausgeld befragen Sie bitte den Verwalter gezielt zu einzelnen Positionen und der Angemessenheit höherer Kosten. Prüfen Sie die Aufstellung auf ihre Plausibilität!

Der Verwalter ist beispielsweise verpflichtet, durch Überwachung Mängel der von ihm betreuten Wohnanlage festzustellen. Über die Mängel muss er die Wohnungseigentümer aber regelmäßig unterrichten und Beschlüsse über das Vorgehen zur Behebung der Mängel herbeiführen.

Auf die eventuell erforderliche und kostenintensive Beauftragung von sachkundigen Fachleuten muss er die Eigentümer hinweisen.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie auch, ob den vom Verwalter angeordneten Maßnahmen ein Beschluss zu Grunde liegt. Leisten Sie keine Nachzahlung, wenn der Beschluss der Gemeinschaft zur Genehmigung der Abrechnung fehlt.

Wenn eine vom Verwalter vorgelegte Abrechnung von der Gemeinschaft nicht genehmigt wird, können Sie schon aus diesem Grund die sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungen verweigern.

Was Sie beachten müssen – Theorie und Praxis bei Kostenermittlung und Abrechnung

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ordnet die Wasserversorgung, und hiermit verbunden die Abwasserentsorgung, den Kosten des Sondereigentums zu – eine klare und sinnvolle Entscheidung.

Wenn diese Kosten also Sondereigentumskosten sind und die Gemeinschaftsordnung keine Regelung über die Verteilung enthält, dürfte die Verwaltung diese Kosten nicht mehr entsprechend dem Kostenverteilungsschlüssel aufteilen.

Fehlt aber eine Regelung und sind – was in vielen Wohnungen noch üblich ist – keine Kaltwasserzähler installiert, so ist im rechtlichen Sinne unklar, wie der Verwalter die Ausgaben dafür auf dem Gemeinschaftskonto ausgleicht. Es besteht damit eine Unklarheit über die Kostenverteilung, die praxisgerecht gelöst werden muss.

Die alleinige Zuordnung der Kaltwasser/Abwasserkosten zu Kosten des Sondereigentums ist in der Praxis nicht durchsetzbar. Dazu müsste die Addition der Einzelverbrauchswerte an den Zähluhren des Sondereigentums in der Addition dem Messwert am Hauptwasserzähler entsprechen, der allein für die Bemessung der Kosten ausschlaggebend ist.

Dies wird jedoch nie der Fall sein. Gründe für Abweichungen sind unter anderem:

  • Der Warmwasserverbrauch wird überwiegend nicht vom Kaltwasserzähler erfasst.

  • Ebenso ermitteln die Zähluhren im Sondereigentum nicht den Verbrauch für Außenanlagen, beispielsweise Gärten, Waschräume, Wasserentnahmestellen in Garagen.

  • Nicht unbedeutend sind Messabweichungen bei den Messgeräten im Sondereigentum. Je nachdem, wie diese Uhren eingebaut wurden, beginnen sie erst bei einer Durchlaufmenge von 10 bis 20 Litern pro Stunde zu zählen. Der Hauptwasserzähler ist demgegenüber ein Präzisionsmessgerät und wird immer einen größeren Verbrauch ausweisen. Abweichungsdifferenzen von bis zu einem Drittel sind deshalb keine Seltenheit.

Praxis-Tipp: Ein nachträglicher Einbau von Kaltwasseruhren ist durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss möglich.

Auch Kabelgebühren sind Kosten des Sondereigentums. In vielen Wohnanlagen werden die Gebühren für den Kabelanschluss aber nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung verrechnet. Diese Abrechnungsweise widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Wird das Nutzungsentgelt, wie beispielsweise bei Kabel Deutschland, nach der Menge der Wohneinheiten preislich gestaffelt abgerechnet, so sind die jeweiligen Kosten nach Wohneinheiten abzurechnen. Prüfen Sie auch diesbezüglich die Abrechnung Ihres Verwalters.

Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es ist umstritten, ob die Bildung einer Rücklage zwingend ist.

Jedem Wohnungseigentümer steht jedenfalls das Recht zu, die Bildung einer Rücklage zu verlangen. Versäumt dann ein Verwalter seine Pflicht zur beschlossenen Rücklagenbildung, so kann er für eventuell daraus entstehende Folgen haftbar gemacht werden.

Als Maßstab für die Mindesthöhe der Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung werden beispielsweise die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegten Instandhaltungspauschalen pro Quadratmeter der Wohnfläche im Jahr angesehen:

  • Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 EUR;

  • Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 EUR;

  • Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 EUR.

Das Evangelische Siedlungswerk Bayern empfiehlt 0,8 bis 1,0% des Neuwerts der Immobilie jährlich als Rückstellung für die Instandhaltung anzusetzen.

Übersicht: Hausgeld-Vergleich

Mit Hilfe der folgenden Tabellen können Sie nun prüfen, ob das von Ihnen gezahlte Hausgeld dem Durchschnitt entspricht.

Praxis-Tipp: Machen Sie zunächst eine Fotokopie von der Tabelle Ihrer Region und verwenden Sie die Ablichtung für Ihre Berechnungen; so können Sie die Tabelle mehrfach benutzen.

In vier Schritten ermitteln Sie Ihre Abweichungswerte zu den hier veröffentlichten Durchschnittszahlen. Grundlage für die Berechnung des Durchschnitts ist die vom „Hausgeld- Vergleich e.V.“ in den alten und neuen Bundesländern durchgeführte Analyse von Jahresabrechnungen.

Oftmals weisen die Abrechnungen der Verwalter, mehr oder weniger Kostenpositionen bzw. auch andere Bezeichnungen auf, als die unten aufgeführten. Ordnen Sie Ihre Kostenpositionen bestmöglich zu.

  1. Schreiben Sie zunächst 1/12 Ihres Jahres-Abrechnungswertes (= Monatswert) in Euro neben den Durchschnitt in die hierfür vorgesehene Spalte „Monatswert in €“.


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  2. die zweite Spalte notieren Sie die m²-Zahl Ihrer Wohnung.

  3. Anschließend teilen Sie den Monatswert durch die m2- Zahl Ihrer Wohnung und erhalten dann Ihren persönlichen Wert pro m2 und Monat.

  4. die letzte Spalte notieren Sie die Abweichung. Bei auffälligen Abweichungen überlegen Sie zuerst, ob dies durch die besondere Art Ihrer Immobilie, Ihre Verbrauchsgewohnheiten oder sonstige Besonderheiten erklärbar ist. Ansonsten besteht Klärungsbedarf!

Hinweis: Bisher gibt es leider noch keine einheitliche Ermittlung und Darstellung der Kostenarten des Hausgelds, da sich die Darstellung der Hausverwalter zumeist an Verwaltungsprogrammen unterschiedlicher Software-Anbieter orientiert.

Diese unterschiedlichen Erfassungsmethoden komplizieren die Zuordnung von einzelnen Positionen zu Sammelpositionen und damit ihre Vergleichbarkeit. Für die Ermittlung und Darstellung der einzelnen Hausgeldpositionen wurde in den Tabellen auf kleinste Unterteilungen verzichtet.

Die Positionen „Wasser/Abwasser“ bis „Sonstiges“ stellen die üblichen Betriebskosten dar. Die Positionen „Reparaturen“ bis „Rücklage Instandhaltung“ sind ebenfalls übliche Kosten, die Sie nicht auf Ihre(n) Mieter umlegen können.

Berlin/Umgebung

Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in €Durchschnitt in €Monatswert in €ihr Wert in €Abweichung in €
Wasser/Abwasser0.45
Straßenreinigung0.04
Müllabfuhr0.17
Sach-/Haftpflichtversicherung0.14
Kaminkehrer0.05
Hausbeleuchtung0.04
Aufzug0.18
Gemeinschaftswaschmaschine0.05
Hausmeister0.27
Gartenpflege0.05
Hausreinigung0.14
Schneebeseitigung0.03
Heizung/Warmwasser0.64
Kabel pro Wohnung8
Sonstiges0,04
Reparaturen0,17
Bankkosten0.01
Nebenkosten Verwaltung 0.04
Verwaltung je Wohnung21.48
Rücklage Instandhaltung 0,48

Hinweis: In Berlin/Umgebung bestehen erhebliche Schwankungen bei den Verwaltergebühren, die von 12,36 € bis 29,65 € für annährend gleich große Wohnanlagen reichen. Die im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen kalten Betriebskosten von beispielsweise 1,62 € für Wohnanlagen, die in den Jahren 1973-1983 bezugsfertig waren, wurden durch die vorliegenden Auswertung bestätigt. In dieser Region wurde aber der niedrigste Durchschnittswert für den Hausmeisterservice  mit 0,27 €/m² erreicht.

Hamburg/Umgebung

Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in €Durchschnitt in €Monatswert in €ihr Wert in €Abweichung in €
Wasser/Abwasser0.36
Straßenreinigung0.04
Müllabfuhr0.25
Sach-/Haftpflichtversicherung0.11
Kaminkehrer0.04
Hausbeleuchtung0.04
Aufzug0.15
Gemeinschaftswaschmaschine0.04
Hausmeister0.32
Gartenpflege0.06
Hausreinigung0.15
Schneebeseitigung0.02
Heizung/Warmwasser0.68
Kabel pro Wohnung7.94
Sonstiges0.05
Reparaturen0.18
Bankkosten0.01
Nebenkosten Verwaltung0.01
Verwaltung je Wohnung17.65
Rücklage Instandhaltung0.56

Hinweis: In Hamburg/Umgebung waren unterschiedliche Kosten für Müllgebühren fällig. Nur 0,10 €/m² waren für ein Objekt mit 19 Wohneinheiten zu zahlen, während bei einem Objekt mit 44 Wohneinheiten 0,29 €/m² anfielen. Die oberste Grenze bei Heizung/Warmwasser lag bei 0,95 €/m². Die Schwankungsbreite bei Verwaltergebühren für annährend gleiche Wohnkomplexe reichte von 11,87 € bei 40 Wohneinheiten bis zu 22,95 € bei 48 Wohneinheiten. Dabei ist zu beachten, dass die Verwaltergebühren einer größeren Wohnanlage in der Regel pro Wohneinheit niedriger sind.

NRW/Stadt-Bereiche

Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in €Durchschnitt in €Monatswert in €ihr Wert in €Abweichung in €
Wasser/Abwasser0.38
Straßenreinigung0.02
Müllabfuhr0.2
Sach-/Haftpflichtversicherung0.11
Kaminkehrer0.03
Hausbeleuchtung0.03
Aufzug0.2
Gemeinschaftswaschmaschine0.03
Hausmeister0.31
Gartenpflege0.09
Hausreinigung0.13
Schneebeseitigung0.03
Heizung/Warmwasser0.61
Kabel pro Wohnung7.95
Sonstiges0.03
Reparaturen0.14
Bankkosten0.01
Nebenkosten Verwaltung0.03
Verwaltung je Wohnung18.45
Rücklage Instandhaltung0.54

Frankfurt/Umgebung

Kostenart pro m² und Monat in €Durchschnitt in €Monatswert in €ihr Wert in €Abweichung in €
Wasser/Abwasser0.31
Straßenreinigung0.02
Müllabfuhr0.15
Sach-/Haftpflichtversicherung0.13
Kaminkehrer0.04
Hausbeleuchtung0.05
Aufzug0.15
Gemeinschaftswaschmaschine0.05
Hausmeister0.36
Gartenpflege0.07
Hausreinigung0.11
Schneebeseitigung0.04
Heizung/Warmwasser0.63
Kabel pro Wohnung7.86
Sonstiges0.03
Reparaturen0.23
Bankkosten0.01
Nebenkosten Verwaltung0.12
Verwaltung je Wohnung17.78
Rücklage Instandhaltung0.54

Hinweis: Frankfurt/Umgebung ist ein Gebiet mit erheblich mehr Rechtsstreitigkeiten als üblich. Aufzugskosten reichen von 0,10 €/ m² bei 32 Wohneinheiten bis 0,51 €/m² bei 27 Wohnheinheiten. 7,26 €/m² waren als Spitzenwert für Instandzahlung zu zahlen. 3,34 €/m² Sonderumlage und 0,92 €/m² Rücklagenzuführung, also insgesamt 11,52 €/m² fielen als höchster Wert für Instandsetzungen an.

München

Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in €Durchschnitt in €Monatswert in €ihr Wert in €Abweichung in €
Wasser/Abwasser0.29
Straßenreinigung0.04
Müllabfuhr0.22
Sach-/Haftpflichtversicherung0.11
Kaminkehrer0.04
Hausbeleuchtung0.04
Aufzug0.11
Gemeinschaftswaschmaschine0.05
Hausmeister0.3
Gartenpflege0.05
Hausreinigung0.14
Schneebeseitigung0.03
Heizung/Warmwasser0.64
Kabel pro Wohnung8
Sonstiges0.07
Reparaturen0.15
Bankkosten0.01
Nebenkosten Verwaltung0.02
Verwaltung je Wohnung17.91
Rücklage Instandhaltung0.52

Hinweis: München/Umgebung ist das Gebiet mit den meisten Rechtsstreitigkeiten der Erhebung. Hier ergaben sich die größten Ausreißer bei den Kosten für Heizung/Warmwasser  bis zu 1,96 €/m². Die Hausmeisterkosten reichten von 0,22 €/m² bis 0,72 €/m². Die Kosten für Versicherungen reichten bis 0,46 €/m². Hier wurde auch der höchste Wert bei den Nebenkosten der Verwaltung wegen eines Rechtsstreits in Höhe von 2,32 €/m² ermittelt.

Wie Sie einzelne Kosten reduzieren und Geld sparen können

Die derzeitige wirtschaftliche Lage in Deutschland verhindert Einkommenssteigerungen, wie sie früher möglich waren. Diese aktuelle Situation zwingt zur Kostenkontrolle – auch beim Hausgeld. Die Kostensteigerung muss also auf Erforderlichkeit überprüft und nach Möglichkeit zumindest gebremst werden. Beispielsweise kann bei einer Großanlage die Anschaffung einer Müllpressanlage zu erheblichen Einsparungen führen.

Auch das regelmäßige Einholen von Angeboten der Konkurrenz im Hinblick auf bestehende Dienstleistungsverträge, beispielsweise einem Hausmeister-, Verwalter- oder Versicherungsvertrag, kann zu einer erheblichen Reduzierung der Kosten führen.

In den Regionen gab es bei der Vergütung für Hausmeister und Verwalter große Spannbreiten, die langfristig erhebliche Kosten verursachen. Befristete und kostengünstige Dienstleistungsverträge können dabei helfen, nicht zu vermeidende Steigerungen bei Kosten für Energie und kommunale Gebühren auszugleichen.

Hinweis: Die Spannbreite von Verwaltervergütungen zeigt eine nach Größe von Wohneinheiten gestaffelte Erhebung unter Hausverwaltern des Bundesverbandes freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) im Bereich Hessen:

Die Preise für leichtes Heizöl und Kraftstoffe steigen stetig und haben zu einer erheblichen Steigerung der Lebenshaltungskosten geführt.

So ist Heizöl gegenüber dem Vorjahr um fast 37% gestiegen. Auch andere Energiearten haben sich verteuert: Strom um etwa 4%, Gas um fast 8%, Fernwärme liegt bei über 8%. Um deutlich 2% sind die übrigen

  • Bis 10 Wohneinheiten 18,24 –27,35 €

  • bis 29 Wohneinheiten 16,06 –18,97 €

  • bis 49 Wohneinheiten 15,38 –18,25 €

  • bis 99 Wohneinheiten 14,79 –16,52 €

  • ab 100 Wohneinheiten14,65 –15,85 €

Betriebskosten gestiegen – darunter Wasser und Abwasser. Bei real stagnierenden bis teilweise rückläufigen Einkommen sind das gewichtige Gründe, nach Einsparmöglichkeiten zu suchen.

In bereits bestehenden Gebäuden sollen nach dem Willen des Gesetzgebers Energiesparmöglichkeiten besser als bisher ausgeschöpft werden. Schätzungen setzen ein Einsparpotenzial von bis zu 40% an. Bei Modernisierungsmaßnahmen werden Ihnen zukünftig durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) Nachrüstungen zur Auflage gemacht.

Beispiel: Bis spätestens zum 31.12.2006 sind Heizkessel auszutauschen, die vor dem 1.10.1978 installiert wurden. Wurde der Brenner der Anlage nach dem 01.11.1996 erneuert, kann mit dem Austausch der Anlage bis Ende 2008 gewartet werden. Außerdem sind bis zum 31.12.2006 Wärme- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen zu dämmen.

Soweit Sie als Wohnungseigentümer zugleich Vermieter sind, können Sie die Energiekosten für Ihr Sondereigentum als Nebenkosten zwar auf Ihre Mieter abwälzen, aber für die von Ihnen bewohnten vier Wände zahlen unausweichlich Sie selbst. Die nachfolgenden Tipps sind also nicht nur für Ihre Mieter nützlich.

Tipp 1: Wie Sie Heizkosten sparen

Austausch überalterter Heizungen – Die Ölpreise steigen weiter, das ist sicher. Weltweit steigt der Ölverbrauch, so dass eine Wende derzeit nicht in Sicht ist. Die Möglichkeit, in den Sommermonaten preisgünstige Vorräte anzulegen, wird immer schwieriger. Die einzelnen Energielieferanten passen sich der Preisentwicklung schnell an.

Eigentümergemeinschaften, die ihre Anlage mit Öl oder Gas beheizen, sollten prüfen, ob ihre Heizungsanlage unnötig viel Energie verbraucht.

So ist beispielsweise ein durchschnittlicher Heizölverbrauch von mehr als 20 – 22 Liter Heizöl für Heizung

und Warmwasser pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr wirtschaftlich nicht tragbar. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beim Austausch einer alten Anlage mit einem Nutzungsgrad von 65% gegenüber einem neuen Kessel mit 95% ergibt einen Einsparungseffekt von ca. 30%. Moderne Gas- Brennwertanlagen nutzen die Energie noch effektiver.

76% der Energie werden bei Gebäuden für die Beheizung der Räume verwendet. Alte Heizungsanlagen, die 20 Jahre und älter sind, verbrauchen in einem kalten Winter etwa 30% mehr Brennstoff als moderne Heizungsanlagen.

Deshalb fordert die Energieeinsparungsverordnung, dass Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, bis zum 31.12.2006 außer Betrieb genommen werden.

Brennwerttechnik – Die zurzeit effektivsten, mit dem Brennstoff Gas betriebenen Heizungsanlagen nutzen die so genannte Brennwerttechnik.

Hinweis: Eine ausführliche Untersuchung von 14 unterschiedlichen Gas-Brennwertkesseln hat die Stiftung Warentest durchgeführt. Die Ergebnisse können Sie im Internet unter www.stiftung-warentest.de in der Rubrik „Umwelt + Energie“ nachlesen.

Temperaturabsenkung – Wenn Sie sich mit einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius zufrieden geben und in der Nacht oder bei längerer Abwesenheit die Temperatur auf ca. 15 Grad absenken, werden Sie günstige Verbrauchswerte erhalten. Jedes Grad Raumtemperatur weniger bringt zusätzlich eine Ersparnis von ca. 5% der Heizkosten.

Thermostatventile helfen, die Temperatur auch in einzelnen Räumen konstant zu halten. Voraussetzung dafür ist aber, dass Sie die Heizkörper nicht durch nahe stehende Möbel verdecken.

Luft in den Heizkörpern – Regelmäßiges Entlüften der Heizkörper verhindert unzureichendes Heizen. Allein bei einem Raum kann die regelmäßige Entlüftung Einsparungen von bis zu 100 Euro im Jahr bringen.

Dichte Fenster und Türen – Fast 20% der Heizenergie können bei undichten Fenstern und Türen vergeudet werden. Mit einer brennenden Kerze, die an Fenstern und Türen entlang geführt wird, können Sie prüfen, wo Wärme entweicht.

Dort wo die Kerze flackert, vermindern neue Dichtungen bei Fenstern und Zugluftstopper bei Türen die Heizkosten. Offen stehende Kippfenster sollten Sie außerhalb der nach jeweils 3 Stunden zu empfehlenden Stoßlüftung zu vermeiden.

Abdichtung von Fenstern– Durch Fenster geht vier- bis fünfmal mehr Wärme verloren als durch eine entsprechend große Wandfläche. Einfach verglaste Fenster weisen den höchsten Wärmeverlust (k-Wert 5,6) auf. Auch ungenügend abgedichtete Fugen verursachen einen hohen Wärmeverlust. Bei der Erneuerung von Fenstern sollten Sie deshalb hochwertiges Wärmeschutzglas verwenden.

Es ist nicht viel teurer als die früher übliche Isolierverglasung. Das 2-Scheiben-Isolierglas (k-Wert 1,3–1,6) bietet einen um 40 bis 50% höheren Wärmeschutz als herkömmliche Isolierverglasung (k-Wert 2,9 – 3,1).

Neben der Wahl des verwendeten Glases ist das Material des Fensterrahmens für die Einsparung von Energie entscheidend. Holzrahmen weisen die besten Dämmwerte auf. Aluminiumrahmen haben auch mit einer dämmenden Zwischenschicht aus Kunststoff schlechtere Eigenschaften.

Die Wärme entweicht zumeist über die Fugen der Fenster. Diese können aber mit umweltverträglichem Material effektiv und preiswert abgedichtet werden.

Wärmedämmung von Kellerdecke, Fassade und Dach – Ein Großteil der Heizenergie entweicht durch die Außenwände der Gebäude. Ursachen dafür können ungedämmtes Mauerwerk mit hoher Wärmeleitfähigkeit, Wärmebrücken, Installationsschächte und Heizkörpernischen in der Außenwand sein.

Durch eine nachträgliche Dämmung können Sie die Wärmeverluste um bis zu 75% reduzieren. Der verwendete Dämmstoff sollte aber mindestens 10–15 cm stark sein. Wärmeverbundsysteme wie beispielsweise eine Thermohaut

eignen sich besonders gut als nachträgliche Isolierung. Diese Systeme können auf dem Mauerwerk oder auf dem Außenputz angebracht werden.

Nach der Energieeinsparverordnung müssen ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume bis zum 31.12.2006 gedämmt werden. Dafür sollten 16–20 cm Dämmstoff angebracht werden. In Kellern ist eine mindestens 6 cm starke Dämmung aus Hartschaum oder Mineralwolle-Platten ideal.

Zugluft bei Steckdosen – Wer denkt schon daran, dass bei Steckdosen Wärmeverluste entstehen können. Eine Abdichtung mit Kindersicherungen verhindert Abzug von Wärme.

Jalousien und Vorhänge – Selbst bei einem Isolierfenster entweicht Wärme nach außen. Zugezogene Jalousien, Rollos sowie Vorhänge können den Wärmeverlust um 50% reduzieren.

Richtiges Lüften – Das Lüften sollte stoßweise und nicht durch gekippte Fenster erfolgen. Maximal ca. 5 Minuten alle 3– 4 Stunden lüften ist energiesparend. Während dieser Zeit sollten Sie die Heizung im gelüfteten Raum ausstellen. Dadurch wird verhindert, dass das Thermostatventil entsprechend der eindringenden Kälte sofort auf volle Leistung umschaltet.

Tipp 2: Wie Sie Wasser sparen

130 Liter Wasser pro Tag, das wurde als durchschnittlicher Verbrauch je Bundesbürger errechnet. Davon werden nur wenige Prozent als Lebensmittel genutzt. Ungefähr 70% werden für Baden, Duschen und die Toilette verwendet. Der Rest wird im Garten, beim Waschen und beim Geschirrspülen verbraucht.

Duschen statt eines Vollbads spart erheblich Energie; noch weniger Wasser wird beim Duschen mit einem Spar-Duschkopf, der bis zu 40% Ersparnis bringen kann, benötigt. Spülmaschinen sollten erst dann eingeschaltet werden, wenn sie wirklich voll sind.

Wenig und schnell benötigtes Geschirr ist kostengünstiger in der Spüle abzuwaschen. Beim Waschmaschinenkauf sollte auf die benötigte Wassermenge geachtet werden. Regenwasser-Speicheranlagen vermindern den Verbrauch durch Toilettenspülung und Gießwasser für die Gartenanlage im Sommer erheblich.

Tipp 3: Wie Sie Strom sparen

Kühlschrank – Es sollte dort gespart werden, wo es offensichtlich möglich ist. Kühlschränke mit dicken Eisschichten brauchen über 20% mehr Strom zur Kühlung. Kühlschränke sollten nicht neben Wärmequellen stehen (Herd, Waschmaschine, Geschirrspüler, Heizkörper). Das Herunterkühlen von warmen Speisen im Kühlschrank sollte man unterlassen.

Herd – Die Herdplatte rechtzeitig abschalten, da sie noch nachwärmt. Speisen in der Mikrowelle erhitzen ist sparsamer als auf dem Herd.

Waschmaschine – Mit modernen Waschmitteln und Fleckenlösern muss selbst die Berufswäsche nicht mit hohen Temperaturen gewaschen werden. Das Aufheizen des Wassers in der Waschmaschine benötigt den meisten Strom. Der Zulauf von bereits erwärmtem Wasser aus einer im Fachhandel erhältlichen Mischbatterie spart Strom.

Energiesparlampen – Bis zu 75% Ersparnis erbringen derartige Lampen, die inzwischen für wenige Euro in Fach- und Baumärkten zu erhalten sind.

Standby-Geräte – Fernseher, Computer, Drucker, Videorecorder, Lampen mit Steckernetzteil, Stereoanlagen und elektrische Wecker ergeben aufs Jahr gerechnet bis zu 500 Kilowattstunden Mehrverbrauch.

Tipp 4: Wie Sie teure Dienstleistungen vermeiden

Hausmeister und Reinigungsdienste sind komfortabel und kosten Geld. In großen Wohnanlagen sind sie sicher nicht wegzudenken. In kleinen Wohnanlagen sind sie jedoch oft unverhältnismäßig teuer. Grund genug, um über die Wiedereinführung der in früheren Zeiten üblichen Kehrwoche seitens der Mieter nachzudenken, inklusive Grünanlagenpflege und Schneebeseitigung im Winter.

Die Kosten für Anfahrt von Handwerkern und deren Stundensätze für kleine und einfache Reparaturen sind erheblich. Sind geeignete Fachleute unter den Eigentümern oder unter den Mietern Ihrer Wohnanlage, bietet sich die Erledigung durch sie an. Ein Ausgleich durch die nicht Hand anlegenden Eigentümer für den Einsatz dieser Kosten sparenden Helfer ist steuerlich und versicherungstechnisch über eine Nebenverdienstregelung bis 400 EUR problemlos möglich.

Reparaturen und Instandhaltung – In diesem Bereich werden große Geldsummen ausgegeben. Es handelt sich deshalb um einen besonderen Kontrollbereich. Bei größeren Handwerkerarbeiten gehört das Einholen mehrerer Angebote zur ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die in vielen Eigentümerversammlungen übliche Verfahrensweise der erstmaligen Vorlage oder Bekanntgabe der Angebote und der sofortigen Abstimmung darüber, sollten Sie ablehnen.

Sie sollten die Angebote bereits vor der Eigentümerversammlung fachlich ausreichend prüfen. Dazu gehört die Frage nach der preislichen Angemessenheit. Sinnvoll ist ebenfalls eine Überprüfung, ob andere Ausführungsvarianten zur Lösung des Problems ausreichend wären. Und es muss durch Absprache geklärt werden, ob die gewählte Ausführung der Finanzierungsbereitschaft und den Geldmitteln der Eigentümer entspricht.

Um später keine böse Überraschung zu erleben, sollte der Beschluss über die Arbeiten eine Preisobergrenze festlegen. Wenn möglich, ist eine Auftragsvergabe zum Festpreis anzustreben.

Kabelgebühren – sind unterschiedlich. Eine Kontrolle der Kosten für den Kabelanschluss lohnt sich. Kabel Deutschland berechnet die Gebühren je Wohnung nach der Größe der Anlage gestaffelt. Bei anderen Anbietern, beispielsweise Tele Columbus (www.telecolumbus.de) sind Kombi-Angebote für Kabel, Radio, Internetzugang vorteilhaft.

Kostengünstige und maßgeschneiderte Versicherungen – Eine unabhängige Beratung, beispielsweise durch unabhängige Versicherungsmakler, kann Einsparungen ergeben, aber auch eine gefährliche Unterversicherung aufdecken.

Auf diese Pflichtangaben sollten Sie bei Ihrer Hausgeldabrechnung achten!

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten;

  • Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssels;

  • Berechnung der Anteile der Wohnungseigentümer;

  • Abzug der Vorauszahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer;

  • Höhe der Rückstände der Hausgeldzahlungen, die von einzelnen Eigentümern einzufordern sind;

  • Höhe der gebildeten Rücklagen, insbesondere der Instandhaltungsrücklage;

  • Einnahmen;

  • Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft, beispielsweise wegen Dienstleistungen und aus sonstigen Verträgen;

  • Zinseinkünfte aus dem Kapitalvermögen der Eigentümergemeinschaft.

Hinweis: Der Verwalter muss in Ihrer Hausgeldabrechnung alle Kosten berücksichtigen, die während der letzten Abrechnungsperiode entstanden sind. Sie sollten die jährliche Hausgeldabrechnung immer darauf überprüfen, ob der richtige Kostenverteilungsschlüssel angewandt wurde.

2. März 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.