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Hausgeld: Was bei einer Eigentumswohnung wichtig ist

Die Höhe des Hausgeldes führt immer wieder zu erheblichen Auseinandersetzungen auf Wohnungseigentümerversammlungen.

Immer häufiger werden solche Streitigkeiten vor Gericht ausgefochten, denn das so genannte Hausgeld ist in den letzten Jahren erheblich gestiegen.

Für Sie als Vermieter und Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist es von grundlegender Bedeutung über die wichtigsten Fragen zum Hausgeld informiert zu sein, weil sich die Höhe des Hausgeldes unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit Ihrer Immobilie auswirkt.

Übermäßige Hausgeldzahlungen können die gesamte Renditekalkulation gefährden.

Was bedeutet Hausgeld?

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet Sie als Wohnungseigentümer und Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwaltung entsprechend der Höhe Ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

Als Oberbegriff für diese Lasten und Kosten hat sich die Bezeichnung „Hausgeld“ durchgesetzt.

Vom Hausgeld sind die Kosten für Ihre Eigentumswohnung, das so genannte Sondereigentum, zu trennen. Diese fallen nicht unter die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten.

Wichtig: Für die Pflicht zur anteiligen Kostentragung für die gemeinschaftlichen Einrichtungen, kommt es nicht auf eine tatsächliche Nutzung durch die Wohnungseigentümer an; entscheidend ist allein die Möglichkeit einer Nutzung.

Somit müssen sich auch die Eigentümer leer stehender Wohnungen beteiligen.

Woraus sich das Hausgeld zusammensetzt

Ihr Anteil bestimmt sich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen. Ihr Hausgeld kann sich aus folgenden Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum zusammensetzen:

Die genannten Kosten stellen die so genannten Betriebskosten dar, die Sie im Fall der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung insgesamt auf Ihren Mieter umlegen können.

Gemeinschaftliche Kosten für Heizung und Warmwasser gehören auch zu den Betriebskosten, werden aber nach der Heizkostenverordnung (HeizkVO) abgerechnet.

  • Öffentliche Lasten des Grundstücks, soweit das ganze Grundstück betroffen ist, beispielsweise Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge;

  • Kosten der gemeinschaftlichen Wasserversorgung;

  • Kosten der Entwässerung des gemeinschaftlichen Eigentums und Kosten der Straßenreinigung und der Müllabfuhr, die meistens durch Abgabenbescheide der Gemeinde erhoben werden;

  • Kosten des Betriebs eines gemeinschaftlichen Fahrstuhls;

  • Kosten der Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile, beispielsweise Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume, Waschküche;

  • Kosten für Gartenpflege;


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  • Kosten einer Außenbeleuchtung und Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile;

  • Kosten der Schornsteinreinigung;

  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen;

  • Kosten des Hausmeisters und einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Hausmeisterwohnung;

  • Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage und vergleichbarer Anlagen;

  • Kosten einer gemeinschaftlichen Wascheinrichtung;

  • Sonstige Betriebskosten, beispielsweise für Feuerlöscher, Müllschlucker, Blitzableiter, Sauna, Kinderspielplätze.

Über die Betriebskosten hinaus gehören zu den Kosten und Lasten, welche Sie als Wohnungseigentümer – soweit vorhanden – anteilig zu tragen haben:

Achtung: Für Sie als Vermieter ist es besonders wichtig, dass die Abrechnung des Verwalters so gegliedert ist, dass sie Grundlage für Ihre eigene Betriebskostenabrechnung mit Ihrem Mieter sein kann.

Es erleichtert Ihnen die Arbeit, wenn in der Jahresabrechnung umlagefähige Betriebskosten und sonstige Kosten getrennt aufgeführt sind.

Wann das Hausgeld fällig ist

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Regelung wann die Zahlung des Hausgeldes fällig ist. In der Regel ist das Hausgeld monatlich zu zahlen. Grundlage dafür ist der Wirtschaftsplan mit der dort festgelegten Höhe der monatlichen Beiträge.

Das von Ihnen zu zahlende Hausgeld zieht üblicherweise der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ein. Sie müssen es auf das vom Verwalter geführte Gemeinschaftskonto einzahlen.

  • Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

  • Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung;

  • Kosten von Vorratskäufen, beispielsweise den Kauf von Heizöl;

  • Kosten der Verkehrssicherung der gemeinschaftlichen Wege, Zugänge, Zufahrten usw.;

  • Verwalterkosten, beispielsweise die Vergütung des Verwalters;

  • Aufwandsentschädigungen des Verwaltungsbeirats;

  • Kosten der Durchführung von Versammlungen der Wohnungseigentümer;

  • Kosten für die Überprüfung einer Jahresabrechnung durch einen Wirtschaftsprüfer;

  • Anwalts- und Gerichtskosten von Prozessen der Eigentümergemeinschaft;

  • Kosten einer baulichen Veränderung.

Der Wirtschaftsplan

Die Höhe des monatlichen, vorläufig von Ihnen zu zahlenden Hausgeldes richtet sich nach dem vom Verwalter für ein Kalenderjahr aufzustellenden Wirtschaftsplan.

Über dessen Verbindlichkeit wird von der Eigentümergemeinschaft Beschluss gefasst. Die endgültige Höhe des Hausgeldes wird durch gemeinschaftlichen Beschluss über die abschließende Jahresabrechnung festgesetzt.

Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres.

Der vom Verwalter vorgelegte Wirtschaftsplan wird durch einen mehrheitlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft verbindlich. Die Wohnungseigentümer sind dann verpflichtet, entsprechend der Festsetzungen im Wirtschaftsplan Vorschüsse zu leisten.

Der dem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Grunde gelegte Kostenverteilungsschlüssel ist jedoch nicht verbindlich.

Eine unrichtige Verteilung der Kosten auf Grund eines falschen Kostenerteilungsschlüssels, z. B. bei falsch berechneten Flächen, ist später in der Jahresabrechnung zu korrigieren.

Die Jahresabrechnung

Nach Abschluss eines Wirtschaftsjahres, das meistens mit dem Kalenderjahr identisch ist, muss der Verwalter den einzelnen Wohnungseigentümern eine Jahresabrechnung vorlegen.

In dieser Jahresabrechnung sind Ihre geleisteten Hausgeldvorschüsse zu berücksichtigen. Es können sich dann für Sie Rückerstattungen oder Nachzahlungen ergeben.

8. November 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.