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Hausgeldabrechnung: Mogeln via Betriebskostenabrechnung nicht erlaubt

Betriebskostenabrechnungen sind für Vermieter immer mit sehr viel Arbeit verbunden. Dennoch führt für Vermieter kein Weg daran vorbei eine solche entweder selbst auszustellen oder sie gegen Bezahlung anfertigen zu lassen.

Als Vermieter sollte man hierbei auch nicht mogeln, indem man dem Mieter etwa die Hausgeldabrechnung als Betriebskostenabrechnung vorlegt. Das kann unter Umständen nämlich mehr Ärger mit sich bringen, als der Aufwand selbst eine Betriebskostenabrechnung anzufertigen.

Ein Urteil des Amtsgerichts Berlin Mitte: Hausgeldabrechnung ist keine Betriebskostenabrechnung

Dass ein Wohnungseigentümer dem Mieter seiner Eigentumswohnung nicht einfach die Hausgeld- bzw. Jahresabrechnung als Betriebskostenabrechnung vorlegen kann, stellte das Amtsgericht in Berlin Mitte im Oktober 2014 klar.


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Als vermietender Wohnungseigentümer müssen Sie eine solche Abrechnung mindestens um nicht umlagefähige Kosten, zum Beispiel also die Verwaltungskosten, kürzen.

Der Fall: Abrechnung der Betriebskosten erfolgte nicht gemäß des Mietvertrages

Grundlage des Rechtsstreits war folgende: Ein Wohnungseigentümer hatte seine Eigentumswohnung vermietet. Laut dem Mietvertrag setzte sich die Miete aus der Nettokaltmiete und aus den Vorauszahlungen auf kalte und warme Betriebskosten zusammen. Die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten erfolgte laut Mietvertrag nach dem Verhältnis der Wohnfläche je Einheit.

Die Abrechnung der Kosten für die Heizung und das Warmwasser sollte zu 50 Prozent nach Wohnfläche bzw. beheizter Wohnfläche und zu 50 Prozent nach erfasstem Verbrauch erfolgen.

Der Vermieter rechnete jedoch die Betriebskosten nach den Miteigentumsanteilen und nicht nach der Wohnfläche ab. Aus diesem Grund verweigerte der Mieter den Ausgleich der Nachforderung in der letzten ihm vom Vermieter vorgelegten Abrechnung über die Betriebskosten.

Die Entscheidung des Gerichts: Mieter musste Nachforderung nicht zahlen

Und zwar zu Recht! Das Amtsgericht in Berlin Mitte entschied den Rechtsstreit nämlich zu Gunsten des Mieters. Laut dem Gericht war der Mieter zum Ausgleich der Nachforderung nicht verpflichtet. Denn: In der dem Mieter vorgelegten Abrechnung war der angewandte Verteilungsschlüssel, die wohnungseigentumsrechtlichen Miteigentumsanteile des Vermieters, ohne Kenntnis der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Mieter nicht nachvollziehbar.

Dem Mieter war die Teilungserklärung nämlich nicht vorgelegt worden. Eine wohnungseigentumsrechtliche Jahres- bzw. Hausgeldabrechnung kann nur dann als Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Absatz 3 BGB einem Mieter vorgelegt werden, wenn sie von den nicht umlagefähigen Kosten bereinigt wurde.

Fazit: Hausgeldabrechnung kann als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung genutzt werden

Eventuelle Angaben zum Miteigentumsanteil des Vermieters müssen enthalten sein und zudem erläutert werden (AG Berlin Mitte, Urteil v. 14.10.14, Az. 14 C 496/13). Für Vermieter gilt also: Die Hausgeldabrechnung kann nicht einfach so als Abrechnung über die Betriebskosten genutzt werden. Zumindest muss sie durch bestimmte Punkte erweitert und gekürzt werden, um als rechtmäßige Betriebskostenabrechnung angesehen zu werden.

14. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.