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Hauskauf über Kredit ohne Eigenkapital – nur mit Bedacht

Gleich ob zur Eigennutzung oder als sichere Wertanlage – Ein Hauskauf per Kredit und ohne Eigenkapital ist natürlich eine verlockende Idee: Beim Hypothekendarlehen die Bank stellt das Geld zur Verfügung und hat das Haus als Sicherheit bis es abbezahlt ist. Gleichzeit steigt dessen Wert im Laufe der Zeit.

Kredit ohne Eigenkapital – nicht ohne Risiken

Dieses Vorgehen ist vor allem aus Amerika bekannt, wo Kunden ohne Vermögen ihre Immobilien wegen Arbeitslosigkeit oder steigender Zinsen verkaufen mussten. Als der Immobilienmarkt einbrach, blieben sie auf ihren Häusern sitzen – der Beginn der Subprime-Krise.

Diese Erfahrung zeigt, dass das in den USA oder Großbritannien verbreitete Finanzierungsmodell nicht ohne Risiken ist. Dennoch, es ist möglich, wenn auch hierzulande eher unüblich.

Kaugelegenheiten und günstige Zinsen sofort nutzen

Die Rahmenbedingungen zumindest sind derzeit günstig. Eine wirklich gefährliche Immobilienblase ist nicht in Sicht und die Zinsen sind noch extrem niedrig.


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Wer erst warten will bis er etwas Eigenkapital angespart hat, muss damit rechnen, dass bis dahin die Zinsen steigen und die Mehrkosten für den teureren Kredit so hoch sind wie das gesparte Geld. Ganz abgesehen davon steigen auch die Immobilienpreise. Dann also lieber gleich zuschlagen.

Doch Vorsicht: Beim Kredit ohne Eigenkapital sollte man sich zuvor mit einigen Tatsachen vertraut machen. Für eine Vollfinanzierung ist zunächst ein relativ hohes und sicheres Einkommen Voraussetzung. Die monatlichen Tilgungsraten sind mit mindestens 2% wesentlich höher als bei einem Kredit mit beispielsweise 30% Eigenkapital.

Teurer Kredit und Zinsaufschläge

Hinzu kommt: Die Kreditkonditionen sind schlechter. Die Banken verlangen für das höhere Ausfallrisiko kräftige Risikoaufschläge. Schnäppchenzinsen gibt es nur bei einer Beleihung bis zu 60%. Danach wird es spürbar teurer. Die Zinsaufschläge betragen bis zu einem Prozentpunkt. Je nach Kredithöhe kann die einige Hundert Euro ausmachen.

Deshalb ist es umso wichtiger, das aktuell niedrige Zinsumfeld zu nutzen und eine möglichst langfristige Zinsbindung zu vereinbaren. Immerhin sind auch nach 10 Jahren in der Regel nicht mehr als 30% abbezahlt. Nach 10 Jahren übrigens kann man den Kredit kündigen, und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Für eine Vollfinanzierung gewähren einige Anbieter auch Kredite mit einem Volumen bis zu 120% vom Kaufpreis. Damit sind dann zunächst wichtige Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar oder Makler mit abgedeckt.

Nur bei sicherem Einkommen

Der Hauskauf auf Kredit ohne Eigenkapital ermöglicht es, günstige Kaufgelegenheiten sofort wahrzunehmen und umgehend in die eigenen vier Wände zu ziehen. Die Immobilie sollte jedoch in einem Zustand sein und sich in einer Wohnlage befinden, bei der eine jederzeitige Vermietung oder ein Verkauf im Notfall kein Problem ist.

Da Vollfinanzierungen mit höheren Risiken verbunden sind, empfehlen sie sich nur für den, der absolut sicher ist, die vergleichsweise hohen Raten über all die Jahre monatlich problemlos aufzubringen. Mit unvorhergesehenen Ausfallzeiten durch Krankheit oder Unfall muss immer gerechnet werden. Solche Restrisiken lassen sich natürlich nicht ausschließen. Doch als Kreditnehmer sollte man wenigstens ruhig schlafen können.

11. Oktober 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.