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Hausmeisterkosten nicht gänzlich umsetzbar

Hausmeisterkosten gehören dem Grunde nach zu den umlagefähigen Betriebskosten. Ist der Hausmeister allerdings auch für Verwaltungsarbeiten und/oder kleinere Reparaturen zuständig, müssen Sie als Vermieter die hierauf entfallenden Anteile aus seiner Vergütung herausrechnen.

Ob dies zutreffend geschehen ist, ist immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Geradezu typisch für die Vermietungspraxis ist ein Fall, den kürzlich das Amtsgericht Köln zu entscheiden hatte.

Zu den Aufgaben, die typischerweise auf einen Hausmeister übertragen werden, gehören insbesondere:

  • die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung,
  • die Gartenpflege,
  • die Bedienung und Überwachung der Sammelheizung,
  • die Bedienung und Überwachung der Warmwasserversorgungsanlage,
  • die Bedienung und Überwachung des Fahrstuhls,
  • die Behebung kleinerer Schäden,
  • die Annahme, Weiterleitung oder sonstige Erledigung von Schadensanzeigen oder Reparaturwünschen der Mieter,

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  • die Überwachung der Einhaltung der Hausordnung.
  • Die auf diese Tätigkeiten entfallenden Hausmeisterkosten sind dementsprechend auch umlagefähig.

Folgende Aufgaben eines Hausmeisters sind dagegen nicht umlagefähig mit der Folge, dass der darauf entfallende Teil seiner Vergütung bei den Betriebskosten nicht berücksichtigt werden kann:

  • die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
  • die Durchführung von Abrechnungen oder sonstige Tätigkeiten anlässlich eines Mieterwechsels,
  • sämtliche Arbeiten, die die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Anlagen betreffen.

Aufteilung zwischen Tätigkeiten immer erforderlich?

Ist eine Aufteilung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Tätigkeiten des Hausmeisters erforderlich – und darum ging es auch im Kölner Fall –, sind Sie als Vermieter verpflichtet, die Aufteilung nachvollziehbar zu erläutern.

Der Fall: Der Mieter beanstandete die Betriebskostenabrechnung des Vermieters. Streitpunkt war insbesondere die Position „Hausmeister“. Der Mieter behauptete, in den Hausmeisterkosten seien auch nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandsetzungskosten enthalten, und verweigerte die Zahlung der auf ihn entfallenden Hausmeisterkosten.

Der Vermieter klagte den Betrag daraufhin ein – und verlor den Prozess. Der Grund: Er konnte weder nachweisen, in welchem Umfang Verwaltungskosten in den Hausmeisterkosten enthalten waren, noch konnte er Unterlagen vorlegen, die es ermöglicht hätten, die enthaltenen Verwaltungskosten zu schätzen. (Amtsgericht Köln, 222 C 466/01)

Im entschiedenen Fall gehörte es zu den Aufgaben des Hausmeisters unter anderem auch, die Kontaktpflege mit dem Verwaltungsbeirat und den Hausbewohnern durchzuführen sowie Beanstandungen und Sonderaufträge zu erledigen. Einzelheiten waren in einem Leistungsverzeichnis enthalten.

Voraussetzung hierfür ist aber, dass Sie dem Gericht die notwendigen Schätzungsgrundlagen mitteilen. Genau daran fehlte es im entschiedenen Fall. Außer dem Leistungsverzeichnis konnte der Vermieter keinerlei Unterlagen (zum Beispiel Stundenzettel, sonstige Tätigkeitsnachweise) vorlegen.

Deshalb verweigerte das Gericht eine Schätzung und strich die Position „Hausmeister“ komplett aus der Betriebskostenabrechnung heraus.

Wie sich die Arbeitszeit des Hausmeisters auf die einzelnen Tätigkeitsbereiche verteilte, konnte der Vermieter nicht darlegen. Insbesondere hatte der Hausmeister keine Stundenzettel oder Tätigkeitsberichte gefertigt, aus denen sich Einzelheiten hätten ergeben können.

Kostenanteile richtig herausrechnen

Soweit der Hausmeister solche Tätigkeiten ausübt, die auch bei anderen umlagefähigen Betriebskostenarten in Ansatz gebracht werden könnten, ist es nicht erforderlich, dass Sie die auf diese Tätigkeit entfallenden Kostenanteile aus der Vergütung des Hausmeisters herausrechnen.

Aber selbst in einem solchen Fall können Sie als Vermieter darauf bestehen, dass sich der Mieter gleichwohl an den Hausmeisterkosten beteiligt. Schließlich steht fest, dass der Hausmeister eben auch solche Tätigkeiten ausgeübt hat, für die die Kosten umlagefähig sind.

Deshalb kann das Gericht in derart unklaren notfalls auch den nicht umlagefähigen Anteil an den Hausmeisterkosten schätzen, sodass der verbleibende Restbetrag auf die Mieter umgelegt werden kann.

Situationen Beispiel: Der Hausmeister ist auch für die Treppenhausreinigung oder etwa die Gartenpflege zuständig. Dann können die Hausmeisterkosten in voller Höhe berücksichtigt werden. Bei den Betriebskostenarten „Hausreinigung“ und „Gartenpflege“ dürfen Sie dann jedoch allenfalls noch Materialkosten umlegen.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.