MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Hausordnung: Diese Rechte und Pflichten haben Sie

Bei der Erarbeitung der Hausordnung haben Sie die konkreten Bedürfnisse jedes Wohnungseigentümers zu berücksichtigen.

Eine übermäßige Einschränkung der Befugnisse und Rechte des einzelnen Eigentümers ist nicht zulässig.

Inhaltlich haben Sie einen weiten Ermessensspielraum.

Neben der Beachtung bestehender gesetzlicher Regelungen müssen Sie lediglich die Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung einhalten.

Das bedeutet, die Regelungen der Hausordnung müssen aus der Sicht eines vernünftig denkenden Dritten dem Interesse aller und nicht nur dem einzelner Eigentümer dienen.

Formulieren Sie Ihre Regelungen verständlich

Bei Erstellen der einzelnen Regelungen achten Sie unbedingt darauf, dass diese dem „Bestimmtheitsgebot“ entsprechen. Das heißt, die Regelungen müssen so formuliert sein, dass sie für die Eigentümer verständlich sind.

Würde Ihre Hausordnung etwa eine Regelung enthalten, nach der „grobe Verstöße gegen die Hausordnung vom Verwalter gerichtlich zu ahnden“ sind, wäre diese Regelung wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksam.

Eine solche Vorschrift stellt nämlich nicht klar, was unter groben Verstößen gemeint ist. Verständlich ist die Vorschrift erst dann, wenn Sie anhand von Beispielen konkretisieren, was gemeint ist.

Gemeinschaftsordnung kann Hausordnung enthalten

Bei neu entstandenen Eigentümergemeinschaften wird die Hausordnung häufig bereits bei Begründung der Gemeinschaft als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung erlassen.

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft.

Sie ist häufig Bestandteil der Teilungserklärung und hat als Verfassung der Eigentümergemeinschaft eine besonders hohe Bedeutung.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Bevor Sie also Wohnungseigentum erwerben, werfen Sie unbedingt einen Blick in die Gemeinschaftsordnung und überprüfen Sie, ob diese bereits eine Hausordnung enthält und was in dieser geregelt ist. Dann wissen Sie, was auf Sie zukommt.

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Hausordnung, schauen Sie unbedingt nach, ob diese eine sogenannte Öffnungsklausel enthält.

Hierbei handelt es sich um eine Klausel, die Änderungsbeschlüsse durch die Gemeinschaft ausdrücklich zulässt. Ohne eine solche Klausel können Sie die Regelungen der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Hausordnung nicht abändern.

Zumindest wird diese Frage von den Gerichten sehr unterschiedlich beurteilt.

Verwalter benötigt eine Ermächtigung

Eine Hausordnung kann auch durch den Verwalter erstellt werden. Das setzt allerdings eine entsprechende Ermächtigung voraus. Diese kann durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag, aber auch durch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer erfolgen.

Macht der Verwalter von dieser Kompetenz Gebrauch, ist die von ihm aufgestellte Hausordnung verbindlich.

Für Sie ist es jedoch wichtig zu wissen, dass Sie ihm diese Funktion jederzeit durch entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft entziehen können, bzw. die von ihm aufgestellte Hausordnung aufheben oder abändern können.

Gericht kann Hausordnung erlassen

In besonderen Fällen kann die Hausordnung Ihrer Gemeinschaft sogar durch das Gericht erlassen oder geändert werden. Da es sich bei der Aufstellung einer Hausordnung um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, haben Sie als Wohnungseigentümer nach dem WEG nämlich einen Anspruch darauf, dass ein solches Regelungswerk aufgestellt wird.

Das zuständige Amtsgericht erlässt dann eine Hausordnung, die inhaltlich auch von den Eigentümern hätte erlassen werden können. Bei der Einreichung Ihrer Klage auf Erlass oder Änderung einer Hausordnung können Sie einen Musterentwurf beifügen, notwendig ist das jedoch nicht.

Üblich: Hausordnung erfolgt durch Beschluss der Eigentümer

Vorrangig sind naturgemäß die Wohnungseigentümer selbst für die Hausordnung verantwortlich. Daher haben sie die Möglichkeit, mit einfacher Stimmenmehrheit eine Hausordnung zu beschließen, zu ändern oder aufzuheben.

Aber Vorsicht: Unter Umständen ist für die Änderung der Hausordnung ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich. Hierbei müssen die Eigentümer nach dem ¾ Kopfprinzip zustimmen. Dies soll eine gewisse Kontinuität der Regelungen der Hausordnung gewährleisten. Überprüfen Sie, ob die Gemeinschaftsordnung einen solchen Passus enthält.

Die Hausordnung betrifft selbstverständlich sowohl die Eigentümer selbst, als auch die Personen, die zu ihrem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören. Haben Sie Ihre Wohnung vermietet, ist Ihr Mieter allerdings nicht per se an die Hausordnung gebunden.

Da er keine Eigentümerstellung innehat, wird die Hausordnung der Gemeinschaft nicht automatisch für ihn verbindlich.

Sie können Ihren Mieter nur mittelbar an die Hausordnung der Gemeinschaft binden, indem Sie diese zum Vertragsbestandteil des Mietvertrags zwischen Ihnen und Ihrem Mieter erklären. Vergessen Sie bitte daher nicht, die Hausordnung dem Mietvertrag beizufügen.

Allerdings müssen Sie wissen, dass dynamische Verweisungsklauseln nach der Auffassung vieler Gerichte unwirksam sind.

Dynamische Verweisungsklauseln sind solche, mit denen Sie Ihren Mieter auch an künftige Änderungen der Gemeinschaftshausordnung binden.

Wird die bestehende Hausordnung der Gemeinschaft geändert, können Sie diese nur durch eine neue vertragliche Vereinbarung für Ihren Mieter verbindlich machen. Sie vereinbaren einen Nachtrag zum Mietvertrag, in dem Sie die neue Hausordnung für verbindlich erklären.

Am besten wirken Sie häufigen Änderungen der Hausordnung durch die Gemeinschaft der Eigentümer entgegen, indem Sie Ihre Miteigentümer für einen Beschluss gewinnen, nach dem eine Änderung der Hausordnung einer qualifizierten Mehrheit bedarf.

Passen Sie bei Aufstellung und Änderungen der Hausordnung auf

Als Wohnungseigentümer sind Sie den anderen Eigentümern der Gemeinschaft gegenüber zur Rücksichtnahme verpflichtet. Nur gegenseitige Rücksichtnahme kann ein geordnetes und friedliches Zusammenleben innerhalb der Gemeinschaft gewährleisten.

Ein wesentliches Instrument zur Einhaltung der Rücksichtnahme ist die Hausordnung.

Sie enthält im Wesentlichen Verhaltensvorschriften, die auch der Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und dem Erhalt des Hausfriedens dienen.

Sie können in Ihre Hausordnung etwa Benutzungsregelungen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums oder Vorschriften über Ruhezeiten aufnehmen. Ebenso ist regelbar, in welchem Rhythmus die Gemeinschaftsräume durch die einzelnen Parteien gereinigt werden oder wer für die Schneeräumung im Winter verantwortlich ist.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.