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Hausordnung im Mehrfamilienhaus: Diese Grundsätze sind zu beachten

Bevor Sie überlegen, wie Ihre Hausordnung aussehen darf, sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob Sie sich überhaupt für eine Hausordnung entscheiden.

Wechselseitige Rücksichtnahme bei Bewohnern „unter einem Dach“ sollte nämlich auch ohne juristische Reglementierung und Hausordnung eine Selbstverständlichkeit sein.

Zudem müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie in einer Hausordnung nie mehr regeln können als in einem Mietvertrag. Damit kann eine Hausordnung im Vergleich zu einem Mietvertrag nur klarstellende oder konkretisierende Wirkung haben.

Einige Vermieter vertreten daher die Meinung, selbst die „beste Hausordnung“ könne nicht alle möglichen Streitdetails regeln und sei daher verzichtbar.

Auch wenn nicht jeder mögliche Streitfall in einer Hausordnung geregelt werden kann, so schafft eine Hausordnung jedoch Eckpunkte, anhand derer zumindest einige Streitigkeiten leichter zu lösen sind.

Dieser Beitrag wird Ihnen eine Hilfestellung dabei geben, eine solche gute Hausordnung zu verfassen.

Vereinbarung einer Hausordnung

Wenn Sie sich für eine Hausordnung entscheiden, dann sollten Sie diese mit Ihren Mietern als Bestandteil des Mietvertrages vereinbaren.

Denn dann haben Sie die Möglichkeit, Ihren Mietern verbindlich Pflichten aufzuerlegen. Indes müssen Sie beachten, dass nicht jede Hausordnung automatisch Bestandteil des Mietvertrags ist.


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Auch wenn der Mietvertrag die Hausordnung ausdrücklich benennt, heißt das noch lange nicht, dass die Hausordnung tatsächlich Bestandteil des Mietvertrages ist.

Folgende Klauseln werden von den Gerichten für unwirksam erachtet, was zur Folge hat, dass die jeweilige Hausordnung eben nicht Bestandteil des Mietvertrages wird.

  • „Die Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages.“
  • „Vorstehender Vertrag sowie die bestehende Hausordnung werden nach genauer Durchsicht hiermit vorbehaltlos anerkannt.“
  • „Die bestehende Hausgemeinschaftsordnung ist Gegenstand des Mietvertrages.“

Eine derartige Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag verletzt nämlich das „Transparenzgebot“, nach dem alle Bestimmungen des Mietvertrages klar und eindeutig sein müssen.

Diese Klarheit und Eindeutigkeit der mietvertraglichen Bestimmungen ist aber bei den oben genannten Klauseln nicht gegeben, da ihnen nicht zu entnehmen ist, welche Regelungen die erwähnte Hausordnung enthält.

Eine Mindestvoraussetzung für die wirksame Einbeziehung Ihrer Hausordnung ist daher auf jeden Fall, dass sie Ihrem Mieter zusammen mit dem Mietvertrag übergeben wird.

Achtung: Enthält die Hausordnung, die Sie mit Hilfe einer der oben genannten Vertragsklausel in den Mietvertrag einbeziehen wollten, so genannte wesentliche Vertragsbestandteile, dann gilt der gesamte Mietvertrag als nicht schriftlich abgeschlossen.

Vertragsbestandteile einer Hausordnung sind immer wesentlich, wenn den Mietern durch die Hausordnung Pflichten auferlegt werden, die im Mietvertrag noch keine Regelung gefunden haben, wie z.B. Reinigungspflichten oder Winterdienst.

Enthält also Ihre Hausordnung solche wesentlichen Bestandteile und ist sie nicht wirksam in den Mietvertrag einbezogen, dann führt das zwar nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrags.

Eine eventuell in dem Vertrag enthaltene zeitliche Befristung für mehr als ein Jahr ist jedoch unwirksam. Der Mietvertrag gilt dann für unbestimmte Zeit und kann von Ihrem Mieter jederzeit mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden.

Schon aus diesem Grund ist es von besonderer Bedeutung, die Hausordnung wirksam in den Mietvertrag einzubeziehen und nicht die oben benannten Klauseln zu verwenden.

Das gehört nicht in Ihre Hausordnung

In Ihrer Hausordnung dürfen Sie selbstverständlich nichts vereinbaren, was gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen würde, denn solche Regelungen sind unwirksam.

An solche unwirksame Regelungen braucht sich Ihr Mieter schlichtweg nicht zu halten, er kann sie ignorieren.

Solche gegen die mietvertraglichen Vorschriften verstoßende Klauseln sind beispielsweise:

  • „Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen.“
  • „Schönheitsreparaturen müssen von Fachhandwerkern ausgeführt werden. Teppichböden müssen von einer Fachfirma gereinigt werden.“
  • „Der Mieter zahlt dem Vermieter eine unverzinsliche Kaution in Höhe von … Euro, fällig einen Monat vor Einzug.“
  • „Eine Gebrauchsüberlassung oder Untervermietung an Dritte ist ausgeschlossen.“
  • „An allen Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 20 Prozent.“
  • „Verstopfungen von Entwässerungsleitungen hat der Mieter bis zum Hauptrohr zu beseitigen.“
  • „Der Mieter ist zur Durchführung einer Mietminderung wegen Feuchtigkeit nicht berechtigt.“
  • „Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, so hat der Mieter diese widerspruchslos hinzunehmen.“

Darüber hinaus dürfen Sie auch keine Regelungen in die Hausordnung aufnehmen, die übermäßig in das Recht des Mieters, sich in seiner Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu entfalten, eingreifen.

  • „Baden und Duschen ist nach 22.00 Uhr verboten.“
  • „Die Übernachtung von Besuchern ist nicht gestattet.“
  • „Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.“
  • „Die Einrichtung der Wohnung darf nur mit Genehmigung des Vermieters verändert werden.“
  • „Nach 22.30 Uhr ist eine Zimmertemperatur von 12 Grad Celsius vertragsgemäß.“
  • „Das Musizieren ist ausgeschlossen.“
  • „Das Halten von Haustieren ist verboten.“
  • „Auch Kinder haben während der Ruhezeiten Ruhe zu halten.“

Mehr dazu in unserem Immobilienportal: Hausordnung für Mieter: Was geregelt werden darf 

2. März 2006

Von: Dr. Michaela Becker. Über den Autor

Rechtsanwältin Dr. Michaela Becker war mehrere Jahre als Syndikus-Anwältin einer Immobilien-Verwaltung tätig und bearbeitet seit einigen Jahren als selbstständige Anwältin unter anderem mietrechtliche Mandate.