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Hausordnung im Mietverhältnis: die Muster-Hausordnung von GeVestor

Um bei der Hausordnung im Mietverhältnis rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, können Vermieter unsere anwaltlich geprüfte Muster-Hausordnung zum Bestandteil ihres Mietvertrags machen. Sie finden sie im Internet auf GeVestor im dortigen Download-Bereich.

Hinweis zum Ausfüllen der Muster-Hausordnung

Mit unserer Muster-Hausordnung ist es empfehlenswert, oben auf Seite 1 anzugeben, dass die Hausordnung zum Beispiel Anlage 1 des Mietvertrags ist. Außerdem muss noch der Name des Vermieters und des Mieters eingesetzt werden.

Auf Seite 4 am Ende der Muster-Hausordnung muss noch – wie schon auf Seite 1 – noch mal das Datum des Mietvertrags eingesetzt und die Hausordnung auch vom Mieter unterschrieben werden.

Was nicht in eine Hausordnung gehört

Bevor Sie überlegen, was Sie in Ihrer Hausordnung regeln möchten, sollten Sie Folgendes beachten:

In eine Hausordnung gehören zunächst keine ergänzenden Regelungen zur Miete oder weiteren vertraglichen Pflichten des Mieters (zum Beispiel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, zur Vornahme des Winterdienstes oder zur Erstattung der Kosten von Kleinreparaturen).

Solche Punkte sind Gegenstand des Mietvertrags, da die Hausordnung nicht die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien untereinander regelt, sondern typischerweise das Verhalten der Hausbewohner untereinander sowie allgemeine Sorgfaltspflichten der Mieter.

Würden Vermieter in der Hausordnung eine ergänzende Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen treffen, bestünde darüber hinaus die Gefahr, dass die gesamte Regelung hierüber wegen Unklarheit unwirksam würde. Dies hätte zur Folge, dass dann nicht der Mieter, sondern der Vermieter diese Arbeiten ausführen lassen müsste.

Außerdem dürfen Vermieter in der Hausordnung keine Regelungen vereinbaren, die gegen unabdingbare Mieterrechte verstoßen. In einer Hausordnung ist deshalb etwa unzulässig:

  • Verbot der Übernachtung von Besuchern
  • Einräumung eines jederzeitigen Betretungsrechts des Vermieters in die Wohnung

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  • Verbot des Haltens von Haustieren
  • Verbot des nächtlichen Benutzens des Fahrstuhls
  • Rauchverbot in der Mietwohnung

Was in der Hausordnung keinesfalls fehlen sollte

In einer Hausordnung können Vermieter – wie dargestellt – Regelungen treffen, die die Sicherheit, den Hausfrieden und die Ordnung aufrechterhalten sowie dem Schutz des Gebäudes dienen. Die genannte Muster-Hausordnung enthält solche Regelungen.

Auf wichtige Regelungen in einer Hausordnung wird nachfolgend näher eingegangen. Musterformulierungen findet man dazu in der Muster-Hausordnung bzw. bei den einzelnen Punkten.

Sinnvoll: Eine Abfall-Regelung

Es kommt immer wieder vor, dass einige Mieter ihre Abfälle nicht ordnungsgemäß entsorgen. So entsorgen manche Mieter ihren Sonder- und Sperrmüll zusammen mit dem Hausmüll oder sie führen keine Mülltrennung durch, obwohl dies vorgesehen ist.

Daher ist es empfehlenswert den Mieter entsprechend der Regelung in der Muster-Hausordnung zu einer ordnungsgemäßen Abfallentsorgung anzuhalten. In der Praxis kommt es unter den Hausbewohnern darüber häufig zum Streit.

Das Abstellen von Gegenständen auf Gemeinschaftsflächen regeln

Gemeinschaftsflächen wie Haus- und Kellerflur sowie das Treppenhaus dürfen von den Mietern nicht dazu genutzt werden, um dort Teile ihres Hausrats (zum Beispiel kleine Schränke, Schuhe, Schirmständer) abzustellen. Dafür sind die Wohnräume sowie eigene Mieterkeller bestimmt. Auch Sperrmüll darf nicht bis zur nächsten Abholung in den Gemeinschaftsflächen zwischengelagert werden.

Fahrräder gehören ebenfalls nicht auf die Flure, sondern auf die dafür vorgesehenen Flächen oder – soweit vorhanden – in den Fahrradkeller. Gegebenenfalls muss der Mieter sein Fahrrad im eigenen Keller abstellen. Es ist empfehlenswert solche Verstöße gegen die Hausordnung auch deshalb nicht zu dulden, weil dies durchaus andere Mieter dazu animieren kann, ähnlich zu verfahren.

Ein Sonderfall liegt aber bei bestimmten Gegenständen vor, die täglich oder regelmäßig von den Mietern im Alltag benötigt werden (Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator). Hier ist es den Hausbewohnern in der Regel nicht zuzumuten, die Wohnung oder den Kellerraum als Abstellfläche zu benutzen (BGH, Urteil v. 10.11.06, Az. V ZR 46/06). Voraussetzung ist aber stets, dass Fluchtwege nicht versperrt werden, vor allem im Brandfall.

Antennen und Satellitenschüsseln

Einzelne Mieter haben häufig den Wunsch, durch eigene zusätzliche Antennen und Satellitenschüsseln das im Haus vorhandene Angebot von Radio- und Fernsehempfang zu erweitern. Dies führt vor allem dann zum Streit, wenn die Mieter eigenmächtig handeln, also die Anlagen selbst anbringen und den Vermieter vor vollendete Tatsachen stellen.

Der Mieter ist, sofern der Vermieter ihm die Anbringung von Antennen und Satellitenanlagen nicht ausdrücklich gestattet hat, dazu nicht befugt. Die Muster-Hausordnung von GeVestor enthält die Regelung, dass das Anbringen von Antennen jedweder Art auf dem Balkongeländer, an der Hausfassade oder auf dem Dach ohne die vorherige Zustimmung des Vermieters nicht gestattet ist.

Aber: Der Mieter benötigt nicht die Zustimmung des Vermieter, wenn er auf dem Balkon seiner Mietwohnung eine mobile Satellitenschüssel aufstellt, die den Anblick nicht ästhetisch beeinträchtigt. Dazu zählt beispielsweise, dass sie das Balkongeländer nicht überragt und deshalb vom Grundstück und der Straße aus nicht zu sehen ist.

Wenn die Mietwohnung bzw. das Mietobjekt bereits über einen Kabelanschluss verfügt, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch, die Zustimmung zur Installation einer Parabolantenne zu erhalten (LG München, Urteil v. 19.02.14, Az. 15 S 4624/13).

Tipp: Sofern die technischen Voraussetzungen gegeben sind, sollten Vermieter von sich aus vor der Vermietung die Wohnung bzw. das ganze Mietobjekt mit einem Kabelanschluss ausstatten. Das erhöht nicht nur die Attraktivität des Objekts und vermeidet ggf. Streit über die Anbringung von Antennen und Satellitenanlagen, sondern können Vermieter die laufenden Kosten dann auch gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Betriebskosten umlegen.

Vorteil: Die Kosten des nachträglichen Anschlusses einer Wohnung an das Kabelnetz gelten nach den Vorschriften des BGB als Modernisierung. Diese können im Rahmen einer Mieterhöhung geltend gemacht werden (BGH, Urteil v. 20.07.05, Az. VIII ZR 253/04).

Eine andere Beurteilung der Frage, ob der Mieter die Zustimmung zur Anbringung einer Antenne oder einer Satellitenschüssel verlangen kann, kann sich unter Umständen bei ausländischen Mietern ergeben. Dies betrifft den Fall, dass solche Mieter besondere fremdsprachige Programme empfangen möchten, weil sie sich über das Geschehen in ihrem Heimatland informieren und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrecht halten wollen.

Wichtig: Besteht die Möglichkeit, dass der Empfang fremdsprachiger Programme auch über den Kabelanschluss mit Verstärkung durch eine sogenannte SmartCard oder eine Set-Box möglich ist, so können Vermieter ihre Mieter darauf verweisen (BVerfG, Urteil v. 24.01.04, Az. VIII ZR 1953/00).

Auch darf ein Mieter für den Empfang von (Sport-)Sendern keine Satellitenanlage aufstellen, wenn die entsprechenden Sender über Internetfernsehen angeboten werden; dies gilt selbst dann, wenn das Angebot kostenpflichtig ist (BGH, Urteil 14.05.13, Az. VIII ZR 268/12).

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.