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Hausordnung im Mietverhältnis: So reagieren Vermieter bei Verstößen richtig

Die meisten Pflichten des Mieters ergeben sich aus dem Mietvertrag und aus dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Viele Pflichten können darüber hinaus in einer Hausordnung konkretisiert werden. Doch was passiert bei Verstößen gegen die Hausordnung?

Auch wenn es oft mühsam und lästig erscheint: Bevor Vermieter entscheiden, welche Maßnahmen ergriffen werden, sollte der Sachverhalt sorgfältig ermittelt werden. Dies gilt vor allem in Fällen, in denen die Mitbewohner oder Nachbarn vermeintliche Verstöße des Mieters gegen die Hausordnung mitgeteilt und den Vermieter zum Handeln aufgefordert haben.

Schriftliche Beschwerden und ein Lärmprotokoll verlangen

Vermieter können verlangen, dass die Beschwerden schriftlich eingereicht werden und die behaupteten Vorfälle konkret nach Art, Ort, Zeit und Dauer benannt werden. Es ist ratsam, dass Vermieter den Mietern empfehlen, bei Störungen über einen längeren Zeitraum ein Lärmprotokoll zu erstellen.

Es sollte auch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Beschwerdeführer im Fall eines Rechtsstreits als Zeugen benannt werden.

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung – die Abmahnung

Prinzipiell ist Voraussetzung für eine fristlose Kündigung, dass der Mieter wegen der Pflichtverletzung zuvor erfolglos abgemahnt wurde (§ 543 Abs. 3 BGB). Dabei gilt: Je mehr erfolglose Abmahnungen es gab, desto erfolgversprechender ist die Kündigung – und damit auch nötigenfalls die Räumungsklage.

Zur Sicherheit sollte man den Mieter daher besser mehrmals abmahnen. Ein Nachteil droht dadurch nicht, denn ein Mieter kann sich nicht gegen eine aus seiner Sicht unberechtigte Abmahnung zur Wehr setzen und diese gerichtlich überprüfen lassen (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 139/07)

Vermieter sollten dennoch bereits vor einer Abmahnung gut abwägen, was für und was gegen unterschiedliche Aussagen über vermeintliche Verstöße gegen die Hausordnung durch den Mieter spricht. Vermieter können ihren Mieter in der Regel vor Ausspruch einer Abmahnung schriftlich mit den Vorwürfen konfrontieren und geben ihm so eine Gelegenheit zur Stellungnahme geben. Im Fall eines Rechtsstreits müssen Vermieter nämlich beweisen, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Lärmstörungen vorliegen.

Wenn der Mieter gegen die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags verstößt, liegt damit natürlich auch ein Verstoß gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag vor. Je nachdem, um welche Art von Verstößen es sich handelt, haben Vermieter folgende Möglichkeiten:

  • Anspruch auf Unterlassung
  • Kündigung des Mietvertrags
  • Schadenersatz

Ihr Anspruch auf Unterlassung

Ein Verstoß gegen die Hausordnung erfüllt die Voraussetzung des sogenannten vertragswidrigen Gebrauchs (§ 541 BGB). Vermieter sollten in einem solchen Fall gegenüber dem Mieter nach einer vorherigen Gelegenheit zur Stellungnahme eine schriftliche Abmahnung aussprechen. Dann haben sie nach dem Gesetz die Möglichkeit, bei einem späteren erneuten Verstoß, auf Unterlassung zu klagen. Ein Abmahnungsschreiben kann so aussehen:

Musterabmahnung wegen eines Verstoßes gegen die Hausordnung

_____________________________

(Name und Anschrift des Vermieters)

 


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Herrn/Frau _______________

(Name und Anschrift des Mieters)                           ___________ ,den __________

 

Abmahnung

Sehr geehrte Frau____________ , sehr geehrter Herr_____________ ,

 es liegen Beschwerden von Hausbewohnern vor, dass Sie zu den folgenden Zeiten durch Lärm in Ihrer Wohnung gegen die Hausordnung verstoßen haben:

  • Februar 2015, 22.15 bis 22.50 Uhr: laute Musik, Türenschlagen, heftige Streitereien.
  • Februar 2015, 21.10 bis 21.50 Uhr: laute Fernsehgeräusche.
  • März 2015, 21.20 bis 23.10 Uhr: laute Musik

Ich fordere Sie auf, in Zukunft die Hausordnung einzuhalten. Sollten Sie jedoch erneut dagegen verstoßen, werde ich das Mietverhältnis kündigen, und zwar gegebenenfalls fristlos.

Mit freundlichen Grüßen

_________________________________

(Unterschrift)

 

Wichtig: Stellen Sie sicher, dass Sie den Zugang der Abmahnung gegenüber Ihrem Mieter im Fall eines späteren Rechtsstreits beweisen können. Deshalb ist es ratsam, dass ein Bote das ihm bekannte Schreiben in den Briefkasten des betreffenden Mieters einwirft.

Wenn nicht der Mieter selbst, sondern ein Mitbewohner gegen die Hausordnung verstößt, der nicht den Mietvertrag mit unterzeichnet hat, können Vermieter von ihrem Mieter verlangen, dass er auf den Störer einwirkt, damit solche Pflichtverletzungen künftig unterbleiben.

Beispiel: Der minderjährige Sohn des Mieters spielt regelmäßig in den Mittagsstunden auf seinem Musikinstrument.

Das Recht auf Kündigung des Mietvertrags

Verstöße gegen die Hausordnung können dem Vermieter einen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses geben. Auch hier hängt die Reaktion des Vermieters von der Art der Schwere der Pflichtverletzung ab.

1. Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kommt in der Regel nur in Betracht, wenn schwere Verstöße gegen die Hausordnung vorliegen und das Verhalten des Mieters vorher abgemahnt wurde.

Die fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn infolge der Pflichtverletzungen des Mieters die Fortsetzung des Mietvertrags mit ihm unzumutbar geworden ist (§ 543 Abs. 1 BGB). Dies ist auch der Fall, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB). Dies ist bei einer beharrlichen Verletzung der Hausordnung gegeben.

Beispiel: Der Mieter hat, nachdem ihn der Vermieter aufgrund von Lärmstörungen bereits abgemahnt hatte, erneut durch erheblichen Lärm gegen die Hausordnung verstoßen und Nachbarn, die ihn um Einhaltung der Nachtruhe gebeten hatten, auch noch beleidigt.

2. Ordentliche Kündigung

Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann Vermieter auch dazu berechtigen, eine ordentliche Kündigung auszusprechen, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dafür genügen Verstöße, die weniger schwer wiegen als solche, die Grund für eine fristlose Kündigung sind.

Beispiel: Der Vermieter hat aufgrund von Beschwerden anderer Hausbewohner den Mieter bereits mehrmals abgemahnt, weil er die Treppenhausreinigung nicht ordnungsgemäß ausgeführt hat. Nachdem er erneut gegen die Hausordnung verstößt, indem er die Treppenhausreinigung nicht ausführt, kündigt der Vermieter ihm das Mietverhältnis ordentlich, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist.

Im Gegensatz zu einer fristlosen Kündigung ist nicht erforderlich, dass man den Mieter vor einer ordentlichen Kündigung abmahnt (BGH, Urteil v. 28.11.07, Az. VIII ZR 145/07). Ein erneuter Verstoß nach einer erteilten Abmahnung erhöht aber in der Regel die Schwere der Pflichtverletzung des Mieters und die Chancen, einen anschließenden Rechtsstreit zu gewinnen.

Tipp: Es ist für Vermieter oft schwer zu beurteilen, ob eine Kündigung fristlos oder nur ordentlich möglich ist. Kündigen Sie zu Ihrer Sicherheit Ihrem Mieter fristlos und hilfsweise fristgemäß. Und damit die fristlose Kündigung erfolgreich ist, ist es empfehlenswert, den Mieter vor Ausspruch einer Kündigung abzumahnen.

Der Mieter muss die Schäden ersetzen

Wenn der Mieter gegen die Hausordnung verstößt und dadurch ein Schaden entsteht, so hat er diesen zu ersetzen. Schäden kommen vor allem vor, wenn Vermieter von anderen Mietern in Anspruch genommen werden.

Beispiel: Aufgrund ständiger nächtlicher Lärmstörungen eines Bewohners mindert ein Nachbar zu Recht die Miete um 20%. Der Vermieter kann in diesem Fall verlangen, dass der Störer den entstandenen Mietausfall erstattet.

Hausordnung in einer Wohnungseigentumsanlage

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist ausdrücklich geregelt, dass Wohnungseigentümer eine Hausordnung aufstellen können (§ 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG). Eine Hausordnung kann bereits im Rahmen der Teilungserklärung aufgestellt oder später in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Die Hausordnung kann in der Gemeinschaftsordnung enthalten sein, sinnvoller ist auf Grund der größeren Flexibilität das Zustandekommen durch Mehrheitsbeschluss. Wie im Fall der Vermietung von Wohnraum können auch die Wohnungseigentümer durch die Einführung einer Hausordnung keine neuen Pflichten begründen.

Unzulässig ist daher etwa die Pflicht einzelner Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen; dies geht nur durch Vereinbarung (BGH, Urteil v. 09.03.12, Az. V ZR 161/11). Möglich ist aber die Festlegung einer für alle Hausbewohner verbindlichen Ruhezeit, etwa von 20 bis 8 Uhr und von 12 bis 14 Uhr (BGH, Beschluss v. 10.09.98, Az. V ZB 11–98).

 

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.