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Hausordnung im Mietverhältnis: So wird sie wirksam vereinbart

Die meisten Pflichten des Mieters ergeben sich aus dem Mietvertrag und aus dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Viele Pflichten können darüber hinaus in einer Hausordnung konkretisiert werden, etwa die Pflicht zur Einhaltung der Ruhezeiten oder das Verbot von Satellitenschüsseln.

Allgemeine Regelungen hierzu sind für alle Seiten sinnvoll: Der Mieter weiß konkret, was er zu tun oder zu unterlassen hat. Und Vermieter wissen konkret, was sie von ihrem Mieter verlangen dürfen. Dies beugt Streitigkeiten vor, zumal sich an eine Hausordnung alle Bewohner gleichermaßen halten müssen, egal, ob sie nun Mieter oder (vermietender) Eigentümer sind.

Was für eine Hausordnung spricht

Als Vermieter ist man nicht verpflichtet, im Objekt eine Hausordnung einzuführen. Maßgeblich für die Pflichten ist der Mietvertrag, der gegenüber den Regelungen in einer Hausordnung Vorrang hat.

Soweit diese Pflichten für alle Mieter gelten sollen, müssen diese einheitlich in einer Hausordnung festgeschrieben sein. Damit können Vermieter dann nämlich in Ergänzung zu ihren Mietverträgen folgende Zwecke verfolgen:

1. Die einzelnen Pflichten der Mieter werden konkretisiert

Beispiel: Die Mieter werden verpflichtet, zu bestimmten Tageszeiten, das heißt, in den Mittags- und Abendstunden sowie nachts und am Wochenende, allgemeine Ruhezeiten einzuhalten.

Damit zwischen den Bewohnern des Hauses kein Streit darüber aufkommt, wann besondere Ruhe im Haus sein muss, legen Vermieter in ihrer Hausordnung konkrete Ruhezeiten fest.

2. Es werden zusätzliche Pflichten im Interesse der übrigen Bewohner geschaffen

Beispiel: Der Vermieter verpflichtet die Bewohner der jeweiligen Etagen, wöchentlich abwechselnd das Treppenhaus und den Flur zu reinigen.

3. Die Benutzung der Gemeinschaftseinrichtungen wird geregelt

Beispiel: Vermieter legen fest, zu welchen Tageszeiten die hauseigenen Waschautomaten im Waschraum benutzt werden dürfen.

Achtung: Ist die Nutzung eines Waschraums geregelt, muss ein solcher auch vorhanden sein, anderenfalls darf der Mieter mindern (AG Köln, Urteil v. 23.09.82, Az. 210 C 25/82).


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Tipp: Es ist natürlich möglich, dass vor allem in kleineren Objekten auch ohne eine Hausordnung ein friedliches Zusammenleben der Bewohner möglich ist. Die Erfahrungen aus der Vermietungspraxis bestätigen dies zumindest teilweise. Je größer ein Objekt ist und je häufiger darin Mieterwechsel stattfinden, desto höher ist aber erfahrungsgemäß die Wahrscheinlichkeit, dass es zu Unklarheiten und Streit zwischen den Mietern kommt.

Haben Vermieter in ihrer Hausordnung deshalb zum Beispiel konkret geregelt, zu welcher Zeit jeweils von ihren Mietern der Trockenraum genutzt werden darf, können dadurch eher Unklarheiten beseitigt und Streit vermieden werden. Daher ist es empfehlenswert, zumindest in einer größeren Wohneinheit eine Hausordnung einzuführen.

So legen Vermieter die Hausordnung einseitig fest

Als Vermieter ist man dazu berechtigt, einseitig eine Hausordnung aufzustellen. Eine solche Hausordnung gibt dem Vermieter aber nur die Möglichkeit, Regelungen für das Objekt zu treffen, die zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus und für ein gutes Zusammenleben der Bewohner erforderlich sind.

Beispiele für Regelungen in einer einseitigen Hausordnung:

  • Vermieter können hier festlegen, wann die Mieter die gemeinsame Waschküche nutzen dürfen.
  • Die Mieter sind bereits aufgrund des Mietvertrags verpflichtet, abwechselnd die Treppenhausreinigung durchzuführen. In der Hausordnung teilt der Vermieter nun ein, in welchen Wochen die einzelnen Parteien konkret für den Reinigungsdienst zuständig sind.

Wichtig: Eine einseitige Hausordnung gibt Vermietern nicht das Recht, den Mietern Pflichten aufzuerlegen, die keine Grundlage im Mietvertrag haben. So dürfen Vermieter zum Beispiel nicht erstmals vorsehen, dass die Hausbewohner die Treppenhausreinigung abwechselnd auszuführen haben, ohne dass dies im Mietvertrag steht.

Aber: Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausordnung beschlossen, hat sich hieran auch der Mieter zu halten. Diese Hausordnung der Gemeinschaft ist auch dann verbindlich, wenn abweichende Regelungen im Mietvertrag geschlossen wurden. In diesem Fall kann sich der Vermieter sogar haftbar machen (LG Hamburg, Urteil v. 25.11.11, Az. 317 S 55/11).

Beispiel: Sieht die Haus-/Gemeinschaftsordnung vor, dass den Sondereigentümern die teilgewerbliche Nutzung untersagt ist, darf ein Mieter in der Mietwohnung keinen Musikunterricht geben.

Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter dies im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt ist (so das LG Hamburg, wie zuvor angegeben; ohne eine mietvertragliche Gestattung ist Mietern Musikunterricht in der Mietwohnung per se untersagt, so BGH, Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 213/12).

Tipp: Vermieter sollten vor Abschluss des Mietvertrags sicherstellen, dass diesem keine Regelungen der Gemeinschaft entgegenstehen. Und die Hausordnung bzw. die Gemeinschaftsordnung sollte zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden, indem der Vermieter darin auf das entsprechende Reglement verweist und dieses dem Mieter nachweislich aushändigt.

Wie Vermieter eine Hausordnung vertraglich vereinbaren können

Wenn man als Vermieter eine Hausordnung aufstellen will, die den Mietern neue Pflichten auferlegt, muss man dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren.

Wenn aber die Hausordnung den Mietern keine zusätzlichen Pflichten (zum Beispiel die Treppenhausreinigung) auferlegt, sondern lediglich bestehende Pflichten erläutert oder konkretisiert (wie etwa die Nutzungszeiten der Waschküche), dann genügen allgemeine Hinweise im Mietvertrag auf eine Hausordnung und die anschließende Aushändigung eines Exemplars an Ihre Mieter (BGH, Urteil v. 21.01.99, Az. VII ZR 93–97).

In den folgenden Fällen läge keine wirksam vereinbarte Hausordnung mit dem Mieter vor:

  • „Die geltende Hausordnung ist Bestandteil des Vertrags.“
  • „Der vorstehende Mietvertrag und die Hausordnung wurden gelesen und anerkannt.“

In diesen Fällen steht nämlich nicht klar und eindeutig fest, welche Regelungen die Hausordnung enthält, ja noch nicht einmal, welche Hausordnung maßgeblich sein soll.

Tipp: Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie unsere anwaltlich geprüfte Muster-Hausordnung zum Bestandteil Ihres Mietvertrags machen. Sie finden sie im Internet unter GeVestor im dortigen Download-Bereich.

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.