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Hausverwaltung: Den Verwalter kündigen oder abberufen

Die Dauer eines Verwaltervertrages kann von Ihnen und den übrigen Parteien frei vereinbart werden, wobei die gesetzlich höchst zulässige Dauer fünf Jahre beträgt.

Wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft irreparabel erschüttert ist, kann der Verwaltervertrag jedoch von Ihnen und den anderen Eigentümern gekündigt und der Verwalter abberufen werden.

Hausverwaltung: Die Gründe für die Abberufung oder Kündigung

Von einer Abberufung des Verwalters müssen Sie die Kündigung des Verwaltervertrages unterscheiden. Abberufung und Kündigung des Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer.

Es ist also nicht Einstimmigkeit erforderlich. Eine Abberufung ist grundsätzlich jederzeit möglich, soweit die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung enthält.

Eine Abberufung aus wichtigem Grund darf auch durch Vereinbarung der Eigentümer nicht ausgeschlossen werden. Sie muss immer möglich sein.

Ein wichtiger Grund für eine Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages liegt vor, wenn das Vertrauensverhältnis derart zerstört ist, dass Ihnen und den übrigen Eigentümern eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann.

Insbesondere bei Missbrauch der dem Verwalter eingeräumten Rechte und bei Unterordnung der Interessen Ihrer Gemeinschaft unter seine eigenen Interessen dürfte das Vertrauensverhältnis endgültig zerstört sein.

Interessenkollisionen und die Nicht- oder Schlechterfüllung dem Verwalter übertragener Aufgaben rechtfertigen ebenfalls eine Abberufung.

Eine Abberufung ist nach der Rechtsprechung beispielsweise gerechtfertigt, wenn folgende Interessen verletzt sind:

  • Der Verwalter missachtet den Willen der Wohnungseigentümer indem er Ansprüche gegen Außenstehende nicht geltend macht;
  • Auskunftsverweigerung und Verweigerung der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen beispielsweise im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung;
  • der Verwalter verfolgt Beitragsrückstände nicht und gefährdet somit die Liquidität der Gemeinschaft;
  • Beleidigung von Wohnungseigentümern;

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  • ungerechtfertigte Angriffe gegen den Verwaltungsbeirat oder ein nicht vom Verwaltungsbeirat herbeigeführtes Zerwürfnis, das eine vertrauensvolle Zusammenarbeit unmöglich macht;
  • der Verwalter weigert sich, Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen;
  • Verweigerung der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung und willkürliche Abschneidung des Rederechts;
  • Verfügung über Gelder der Gemeinschaft entgegen einem Beschluss der Wohnungseigentümer oder Unterschlagung;
  • Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters;
  • Verzögerung der Jahresabrechnung über einen nicht mehr erträglichen Zeitraum, wiederholte nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung, systematisches und nachhaltiges Verschleiern von Zahlungsrückständen, schwerwiegende Mängel der Abrechnung;
  • der Verwalter führt das Protokoll unrichtig oder fälscht es;
  • Verurteilung des Verwalters wegen eines Vermögensdelikts;
  • der Verwalter verletzt Verkehrssicherungspflichten und gefährdet die Eigentümergemeinschaft, beispielsweise weil er einen Gaswartungsvertrag nicht abschließt.
  • ein Verschweigen von erheblichen Versicherungsprovisionen an den Verwalter;
  • eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat ist nicht mehr möglich, beispielsweise weil der Verwalter dem Beirat die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verweigert;
  • eine systematische und nachhaltige Verschleierung von Zahlungsrückständen;
  • der Verwalter tätigt Zahlungen aus gemeinschaftlichen Geldern ohne rechtliche Grundlage.

Hinweis: Eine Vielzahl von Verfehlungen kann in der Summe einen wichtigen Grund für eine Abberufung Ihres Verwalters darstellen, auch wenn jede einzelne Verfehlung für sich allein dies nicht rechtfertigen würde.

Achtung: Durch eine Abberufung des Verwalters wird nicht unbedingt auch der Verwaltervertrag beendet.

Regelmäßig muss der Vertrag ausdrücklich gekündigt werden. Erfolgt die Abberufung aus wichtigen Grund, so löst sich auch der Verwaltervertrag auf.

Wie die Abberufung erfolgt

Die Abberufung des Verwalters erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft oder einen schriftlichen Beschluss aller Wohnungseigentümer.

Der Versammlung muss eine ordnungsgemäße Einberufung vorausgehen, die als Tagesordnungspunkt die geplante Abberufung enthält.

Die Versammlung wird durch den Verwalter oder durch den Verwaltungsbeirat einberufen. Nur einer oder mehrere Wohnungseigentümer können dies nicht.

Notfalls kann ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung verlangen. Im Ausnahmefall dürfen auch Sie als einzelner Eigentümer die Abberufung durch ein Gericht verlangen.

Das ist beispielsweise dann möglich, wenn ein Festhalten an dem Verwalter objektiv unvernünftig und für die Gemeinschaft nicht tragbar ist.

Ist der Verwalter ebenfalls Wohnungseigentümer, so darf er nach der Rechtsprechung an der Abstimmung über die Abberufung aktiv teilnehmen.

Dies gilt aber nicht, wenn die Abberufung aus wichtigem Grund erfolgt, etwa weil das Vertrauensverhältnis zerstört ist.

Wenn die Kündigung des Verwaltervertrages Gegenstand des Beschlusses ist, ist ein Verwalter, der zugleich Eigentümer ist, nicht zur Abstimmung berechtigt.

Dies ist so, weil ein Eigentümer nicht bei Beschlüssen abstimmen darf, die Rechtsgeschäfte mit ihm selbst betreffen.

1. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.