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Thermostatventil und Heizkörper: Einordnung als Sondereigentum möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem aktuellen Urteil, dass Heizkörper, die Leitungen zur Zentralheizung und auch Thermostatventile durchaus als Sondereigentum eingeordnet werden können.

Zuvor war in einer Eigentümergemeinschaft Streit über die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses entstanden, der die Modernisierung der Heizungsanlage behandelte. In der Teilungserklärung war geregelt, dass die Heizkörper und die Vor- und Rücklaufleitungen von der Anschlussstelle an im Sondereigentum stehen.

Gemeinschaftseigentum sollte durch Beschluss zu Sondereigentum werden

Im Herbst 2007 hatte die Eigentümergemeinschaft beschlossen, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern.

Später, auf einer Eigentümerversammlung im Sommer 2009, wurde auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper nach Ende der Heizperiode 2009/2010 beschlossen.


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Aus diesem Grunde wurde zugleich eine Sonderumlage von 110.000 € „für das Gemeinschaftseigentum“ und von 205.900 € „für das Sondereigentum“ beschlossen. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft focht diese Beschlüsse an.

Gemeinschaft durfte nicht Beginn der Arbeiten festlegen

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass die Beschlüsse teilweise rechtswidrig waren: Beispielsweise durfte die Eigentümergemeinschaft den Beginn der Arbeiten an den Verteilungsleitungen und Heizkörpern nicht festlegen.

Denn der Eigentümergemeinschaft fehlte dafür die Beschlusskompetenz, weil diese Heizungsbestandteile dem Sondereigentum zugeordnet worden waren.

Deshalb war auch der Beschluss über die Sonderumlage betreffend das Sondereigentums rechtswidrig.

Heizkörper und Ventile sind Sondereigentum

Rechtsmäßig und wirksam erfolgt war hingegen die Zuordnung der Verteilungsleitungen und Heizkörper zum Sondereigentum, denn diese Bestandteile der Heizungsanlage dienten nur den einzelnen Wohnungseigentümern. Die Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum erfasste auch die Heizungs- und Thermostatventile.

Zusammenfassend sind Heizkörper und Anschlussleitungen nicht immer zwingend Gemeinschaftseigentum.

Rechtmäßig waren auch die Beschlüsse, soweit sie den Beginn der Arbeiten an der Heizzentrale und den Steigleitungen festlegten und eine Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum vorsahen.

Heizzentrale und Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum, sodass die Eigentümergemeinschaft hierfür die Beschlusskompetenz inne hatte (BGH, Urteil v. 08.07.11, Az. V ZR 176/10).

11. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.