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Heizkosten / Warmwasserkosten: Das zählt zur Berechnung

Heiz- und Betriebskosten muss der Mieter nur dann zusätzlich zur Miete zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt wurde.

Ist in einem Formularmietvertrag die für Betriebs- und Heizkosten vorgesehene Stelle nicht ausgefüllt, gelten die Betriebs- und Heizkosten als durch die Miete abgegolten.

Betriebskosten: unklare Formulierungen gehen zu Lasten des Vermieters

Missverständliche, unklare oder unvollständige Formulierungen im Mietvertrag gehen zu Lasten des Vermieters.

Steht im Mietvertrag beispielsweise, dass „städtische Gebühren sowie Kosten für Fahrstuhl, Treppenreinigung usw.“ zusätzlich zur Grundmiete zu zahlen sind, dann können Sie als Vermieter auch nur die ausdrücklich aufgezählten Kosten zusätzlich zur Miete verlangen.

Aus den Worten „usw.“ kann nicht geschlossen werden, dass der Mieter alle Nebenkosten tragen muss. Insbesondere die Heiz- und Warmwasserkosten sind dann nicht umlagefähig.

Heißt es dagegen, dass „neben der Miete die Kosten für Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zu zahlen sind, handelt es sich um eine zulässige Klausel.

Die Wirksamkeit dieser Klausel ergibt sich daraus, dass die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung alle rechtlich zulässigen Betriebskostenarten im Einzelnen aufführt.

Das müssen Sie bei Heizkosten beachten

Zu den Heizkosten zählen im Einzelnen folgende Positionen:

  • Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,

  • Kosten des Betriebsstroms,

  • Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,

  • Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann,

  • Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,


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  • Kosten der Messung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und Schornsteinfegerkosten,

  • Kosten der Anmietung von Geräten zur Verbrauchserfassung,

  • Kosten der Verwendung von Geräten zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Das müssen Sie bei Brennstoffkosten beachten

Zu den Brennstoffkosten (Öl, Gas, Koks, Kohle) gehören auch die üblichen Zusatzstoffe, wie beispielsweise Reinigungsadditive und Anfeuerungsmaterial. Bei leitungsgebundener Energie ergibt sich der Verbrauch aus den Abrechnungen der jeweiligen Lieferfirma.

Achtung: Bei Heizöl ist es erforderlich, den Anfangs- und Endbestand genau zu ermitteln. Die Heizkostenabrechnung muss ausweisen, wie viel Heizöl zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums im Tank war.

War beispielsweise zu Beginn des Abrechnungszeitraums ein billig eingekaufter Restbestand an Heizöl vorhanden und hat der Vermieter während der Heizperiode zu zwischenzeitlich gestiegenen Preisen Heizöl hinzugekauft, dann kann er den Heizölverbrauch nicht ausschließlich nach den höheren Kosten des zugekauften Heizöls berechnen.

Die Kosten des verbrauchten Heizöls setzen sich hier aus den Kosten des Restbestands und den Kosten des (teureren) Zukaufs zusammen. Den Mietern dürfen immer nur die Kosten berechnet werden, die Ihnen als Vermieter tatsächlich entstanden sind.

Achtung: Für den Einkauf des Brennstoffs gilt der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter günstige (Sommer-)Preise ausnutzen und gegebenenfalls größere Mengen tanken müssen.

Mengenrabatte, Skonti und sonstige Preisnachlässe müssen Sie in vollem Umfang an die Mieter weitergeben.

Mehrkosten, die durch das Trockenheizen von Räumen in Neubauten entstehen, können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ebenfalls nicht umlagefähig sind Finanzierungskosten, die Ihnen als Vermieter im Zusammenhang mit dem Einkauf des Brennstoffs entstehen.

Betriebsstromkosten: Das müssen Sie beachten

Hierunter fallen vor allem die Stromkosten für die Umwälzpumpe, die Ölpumpe, die Regelungsanlage und den Brenner. Fehlt ein gesonderter Stromzähler, so ist eine aus realistischen Annahmen basierende Annäherung zulässig, nicht jedoch eine bloße Schätzung der Stromkosten.

Oft wird der Betriebsstrom zu hoch angesetzt. Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass die Stromkosten etwa 7% der Brennstoffkosten betragen.

Folgende Formel für die Berechnung der Stromkosten ist zulässig: Anschluss der elektrischen Geräte x 24 Stunden x Anzahl der Heiztage mal Strompreis = Kosten des Betriebsstroms.

Bedienung, Überwachung und Pflegen

Öl- und Gas-Zentralheizungen arbeiten regelmäßig vollautomatisch, sodass hier Bedienungskosten nicht anfallen.

Der Ihnen als Vermieter entstehende Aufwand, wie etwa für den Öleinkauf und für das Einstellen der Heizungsanlage, ist nach Auffassung der Gerichte so gering, dass er mit der Miete als abgegolten anzusehen ist. Eine gesonderte Vergütung kann nicht berechnet werden.

Auch dann, wenn ein Hausmeister die Zentralheizung bedient, können den Mietern keine Bedienungskosten in Rechnung gestellt werden. Die Tätigkeit gehört zu den üblichen Aufgaben eines Hausmeisters und ist bereits mit seiner Vergütung abgegolten.

Überprüfung und Einstellungn

Die Wartungskosten müssen strikt von den Instandhaltungskosten getrennt werden. Während die Wartungskosten umlegbar sind, müssen die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vom Vermieter selbst getragen werden.

Die Kosten für Kleinreparaturen, die mit der Wartung üblicherweise zusammenhängen, wie beispielsweise der Austausch eines Filtereinsatzes oder einer Düse, zählen dabei noch zu den Wartungskosten.

Nicht umlagefähig sind hingegen die Kosten für die Erneuerung einer Umwälzpumpe oder für den Austausch eines defekten Brenners. Diese Aufwendungen muss stets der Vermieter selbst übernehmen.

Achtung: Haben Sie als Vermieter mit einem Unternehmen einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen, müssen die anteiligen Kosten der Instandsetzung herausgerechnet werden. 50 bis 80% können als umlagefähige Kosten anerkannt werden.

Das bedeutet umgekehrt, dass 20 bis 50% der Kosten eines Vollwartungsvertrags nicht umlagefähig sind, also herausgerechnet werden müssen.

Reinigung der Anlage/des Betriebsraums

Reinigungskosten für die Heizungsanlage entstehen in erster Linie bei koksbefeuerten Anlagen. Aber auch für die Öltankreinigung fallen im Allgemeinen regelmäßig Kosten an.

Schließlich gehören zu den Reinigungskosten auch noch die Aufwendungen für die Sauberhaltung des Betriebsraums.

Abgasmessungen

Einmal im Jahr überprüft der Schornsteinfeger nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz die Abgase in der Heizungsanlage. Die durch diese Messungen entstehenden Gebühren sind umlagefähig.

Was die Kosten der Schornsteinreinigung betrifft, so haben Sie als Vermieter zwei Möglichkeiten, die Kehrgebühren auf Ihre Mieter umzulegen.

Entweder setzen Sie diese Kosten in die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten ein, oder aber Sie berücksichtigen die Kehrgebühren stattdessen im Rahmen der Heizkostenabrechnung.

Anmietung von Erfassungsgeräten

Sie müssen die Erfassungsgeräte nicht kaufen; Sie können diese auch mieten oder leasen und die dadurch entstehenden Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Da das Mieten oder Leasen meist teurer ist als der Kauf der Erfassungsgeräte, haben die Mieter in diesen Fällen ein Mitspracherecht.

Achtung: Mieten oder leasen Sie die Erfassungsgeräte, müssen Sie den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Mietkosten für Erfassungsgeräte, die 25% der Energiekosten betragen, sind unverhältnismäßig.

Wärmemessdienst

Die Kosten für den Wärmemessdienst beziehen sich auf die Installation und das Ablesen der Erfassungsgeräte, das Austauschen der Verdunstungsröhrchen sowie das Erstellen der Heizkostenabrechnung.

Den Arbeitsaufwand, der Ihnen im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung entsteht (Zusammenstellen der Daten, Benachrichtigung des Wärmemessdienstes, Versendung der Einzelabrechnungen an die Mieter), können Sie Ihren Mietern nicht berechnen. Derartige Kosten sind nicht umlagefähig.

Warmwasserkosten

Ebenso wie die Heizkosten müssen auch die Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Zu den Warmwasserkosten zählen die Kosten der Wasserversorgung und der Wassererwärmung.

Zu den Kosten der Wassererwärmung gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung. Die Einzelheiten hierzu wurden bei den Heizkosten genannt. Die dortigen Hinweise gelten hier entsprechend.

19. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.