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Heizkostenverordnung: 3 wichtige Neuerungen, die Sie beachten sollten

In der Heizkostenverordnung gibt es einiges zu beachten. Für funkbasierte Heizkostenverteiler, den Heizkostenverteilungsschlüssel und die Kürzung der Heizkostenabrechnung ist besondere Vorsicht geboten.

1. Bei Nutzung funkbasierter Heizkostenverteiler ist das Bundesdatenschutzgesetz zu beachten

Der Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die ermittelten Verbrauchsdaten der Wohnungseigentümer nicht entsprechend den Vorgaben des Bundesdatenschutzgesetzes genutzt werden. Dies entschied das Landgericht Dortmund im Oktober 2014.

In einer Eigentümerversammlung hatte eine Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über den zukünftigen Einbau von Funk-Heizkosten-Verteilern gefasst.

Ein Wohnungseigentümer erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss, weil der Zweck des Einbaus unklar war. Insbesondere war nicht geklärt wie die ermittelten personenbezogenen Verbrauchsdaten der Wohnungseigentümer behandelt werden.

Mit Erfolg! Das Landgericht Dortmund erklärte den Beschluss für rechtswidrig. Der angefochtene Beschluss entsprach schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil in ihm entgegen dem Bundesdatenschutzgesetz nicht festgelegt worden war, für welchen Zweck die Verbrauchsdaten der Wohnungseigentümer verarbeitet und genutzt werden sollten.

Ein die Erhebung, Speicherung, Übermittlung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten von Wohnungseigentümern betreffender wohnungseigentumsrechtlicher Beschluss muss den Vorgaben des Bundesdatenschutzgesetzes entsprechen.

Eine Zweckbestimmung eines solchen Beschlusses kann nicht erst in dem mit der Ablesefirma abgeschlossenen Vertrag erfolgen. Bei den Verbrauchsdaten handelt es sich um personenbezogene Daten, die Rückschlüsse auf das Heizverhalten der Wohnungseigentümer, die Zeiträume ihrer An- und Abwesenheit und das Ausmaß ihrer Energienutzung zulassen.


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Bereits im Rahmen einer Beschlussfassung muss sichergestellt werden; dass die Verbrauchsdaten lediglich zum Zweck der Erstellung der Heizkostenabrechnung und soweit notwendig verarbeitet werden. Der angefochtene Eigentümerbeschluss regelte jedoch lediglich die Auftragsvergabe für die Ausstattung der Eigentumswohnungen mit Heizkostenverteilern auf Funkbasis.

Er enthielt keine Vorgaben, in welchem Umfang und für welche Zwecke die später ermittelten Verbrauchsdaten gespeichert, übermittelt und verarbeitet werden sollten (LG Dortmund, Urteil v. 28.10.14, Az. 9 S 1/14).

2. Heizkostenverteilungsschlüssel kann nicht rückwirkend geändert werden

Das Landgericht Hamburg entschied im April 2014, dass gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 Heizkostenverordnung eine Änderung des Abrechnungsschlüssels von Heizkosten nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig ist. § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung gilt zudem nicht für Gebäude, die mit Fernwärme versorgt werden.

Im Juli 2012 beschlossen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich den Heizkostenverteilungsschlüssel für die Wohngeldabrechnung 2011 von 50/50 im Verhältnis Verbrauch/Fläche auf 70/30 zu ändern. Die Wohneigentumsanlage wird über Fernwärme beheizt.

Einige Mitglieder der Gemeinschaft reichten gegen den Beschluss eine Anfechtungsklage ein. Sie waren der Ansicht, dass der bisherige Heizkostenverteilungsschlüssel nicht rückwirkend abgeändert werden durfte.

Die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft waren jedoch der Ansicht, dass § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung zwingend anzuwenden war und deshalb der Heizkostenverteilungsschlüssel abgeändert werden musste. § 7 Abs. 1 Satz 2 der HeizkostenV sieht eine Verteilung von Heizkosten im Verhältnis Verbrauch/Fläche mit 70/30 vor.

Das Gericht entschied, dass die Anfechtungsklage nicht begründet war. Eine rückwirkende Änderung eines Heizkostenverteilungsschlüssels ist unzulässig und verstößt gegen den Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV, der auch für Wohneigentumsanlagen gilt, ist eine Änderung nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Es handelt sich um ein gesetzlich geregeltes Rückwirkungsverbot. Dabei ist es unerheblich, ob der bisher angewandte Verteilungsschlüssel gegen die Heizkostenverordnung verstößt.

§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV gilt allerdings nicht für Gebäude, die mit Fernwärme versorgt werden. Weshalb § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV trotz des Wortlauts des § 7 Abs. 3 HeizkostenV ohnehin nicht auf die Wohneigentumsanlage anwendbar war (LG Hamburg, Urteil v. 09.04.14, Az. 318 S 66/13).

3. Heizkostenabrechnung: wenn sie gekürzt wird

Nach § 12 Heizkostenverordnung (HeizkV) kann der Mieter die auf ihn entfallenden Kosten kürzen, wenn sein Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Bei einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung hat er das Recht, den auf ihn fallenden Anteil des Gesamtsaldos der Heiz- und Warmwasserkosten um 15% zu kürzen.

Beispiel: Es wurde eine Miete von 400 € und eine Heizkostenpauschale von 100 € pro Monat vereinbart. Diese 100 € kann der Mieter nun um 15% mindern, sodass er monatlich nur 85 € zahlt.

Wichtig: Dieses Recht gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis der einzelnen Eigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Als Wohnungseigentümer dürfen die Mitglieder auch bei einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung die Zahlungen nicht kürzen.

Achtung: Nach § 4 Abs. 4 HeizkV sind die Mieter aber berechtigt, vom Gebäudeeigentümer eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu verlangen. Dieses Recht ist auch einklagbar.

12. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.