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Heizkostenverordnung fordert Erfassung des Wärmeverbrauchs

Wie ist der Energieverbrauch bei den Heizkosten zu ermitteln?

Und was geschieht, wenn der Vermieter falsch kalkuliert?

Vor dieser Frage stand der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 16.07.08, Az. VIII ZR 57/07), weil es in einem Gebäude mit einer Gewerbeeinheit und vier Wohnungen zum Streit um die verbrauchte Wärmemenge kam.

Für den Wärmeverbrauch im Gewerberaum gab es Wärmemengenzähler, nicht aber in den vier Mietwohnungen.

Der Vermieter zog bei der Abrechnung gegenüber den Wohnungsmietern vom Gesamtverbrauch des Hauses einfach den gemessenen Verbrauch für die Gewerbeeinheit ab.


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Ein Mieter verweigerte die Heizkosten-Nachzahlung, denn ohne genaue Messung müssten letztlich die Wohnungsmieter für alle eventuellen Leitungsverluste im Haus zahlen.

Der Vermieter wehrte sich: Der Einbau von Wärmezählern bei den Mietern würde ihn 11.000 € kosten.

Der BGH: Den Wärmeverbrauch in den Wohnungen hätte der Vermieter messen müssen, statt ihn einfach auszurechnen. § 5 der Heizkostenverordnung fordert nämlich ausdrücklich, den Wärmeverbrauch zu erfassen: Der Anreiz zum Energiesparen setzt eine möglichst genaue Verbrauchserfassung voraus.

Den Einwand der unverhältnismäßig hohen Kosten des Zählereinbaus wies das Gericht zurück, zumal die Angaben nicht korrekt waren. Wegen der fehlenden Vorerfassung durfte der Mieter die Heizkosten um 15% kürzen.

Heizkostenverordnung setzt geeignete Erfassungssysteme voraus

Wollen Sie ein zusätzliches Messgerät in der Wohnung des Mieters installieren, um eine Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs zu schließen, muss Ihr Mieter dies hinnehmen, urteilten die höchsten deutschen Mietrichter (BGH, Urteil v. 12.05.10, Az. VIII ZR 170/09).

Die Heizkostenverordnung verpflichtet uns Vermieter, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

Unter Berufung auf diese Vorschrift kann ein Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie die Wohnung mit geeigneten Erfassungssystemen ausstatten.

Aber: Im Gegenzug muss der Mieter alle hierfür erforderlichen Maßnahmen dulden, auch den Zutritt der Handwerker zur Wohnung.

Im hier vorliegenden Fall wollte der Mieter den Handwerkern den Zutritt verweigern, weil er die Arbeiten für überflüssig hielt. Es sei ja bereits ein Wärmemesser installiert.

Da durch den Einbau eines weiteren Geräts aber eine bisher bestehende Lücke in der Verbrauchserfassung geschlossen werden sollte, entschieden die Richter zugunsten des Vermieters. Der Mieter musste den Einbau und eine Umprogrammierung des schon vorhandenen Geräts dulden.

8. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.