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Heizungsreparatur und daraus resultierende Modernisierung

Die Beseitigung von Mängeln der Mietwohnung ist in der Regel Sache des Vermieters.

Ausnahmsweise, zum Beispiel bei einem Heizungsausfall im Winter, darf Ihr Mieter, wenn Sie nicht erreichbar sind, selbst tätig werden.

Vorausgesetzt, die Mangelbeseitigung ist umgehend notwendig, um die Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen.

In welchem Umfang der Mieter dann Ersatz für seine Aufwendungen verlangen kann, entschied das Amtsgericht Münster (AG Münster, Urteil v. 30.09.09, Az. 4 C 2725/09).

Mieter forderte Kosten für Heizungsreparatur zurück

Die Richter in Münster hatten folgenden Fall zu entscheiden: Die vom Mieter wegen eines Heizungsausfalls beauftragte Firma hatte ein Loch im Ausdehnungsgefäß der Gastherme festgestellt und provisorisch repariert.

10 Tage später tauschte sie dann das durchoxidierte Gasrohr aus, wartete die Therme und führte eine Abgasmessung durch.

Nur die Kosten der Notmaßnahme am ersten Tag konnte der Mieter nach dem Urteil der Richter vom Vermieter zurückfordern.

Die 10 Tage später durchgeführten Arbeiten waren zwar auch für die endgültige Reparatur der Heizung erforderlich, sie stellten jedoch keine Notfallmaßnahme mehr dar. Auf diesen Kosten blieb der Mieter sitzen.

Geringerer Energieverbrauch ist entscheidend

Verbindet sich mit dem Austausch einer Heizung oder der Umstellung der Heizungsart eine Energieeinsparung, handelt es sich um eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts (§ 554 Abs. 3 BGB). Und die berechtigt Sie, auf die Miete einen Modernisierungszuschlag zu erheben.


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Voraussetzung ist, dass infolge der Modernisierung weniger Energie verbraucht wird.

Dass der Mieter nach der Modernisierung geringere Kosten für Heizung und Warmwasser hat, ist also unerheblich.

Entscheidend ist die Energiebilanz bzw. der Umstand, dass infolge der Maßnahme weniger Primärenergie aufgewendet werden muss.

Modernisierung dient der Umwelt, nicht dem Mieter

Oder anders gesagt: Der Mieter muss eine Modernisierung nicht nur dulden und dafür bezahlen, wenn sie ihm nutzt, sondern auch dann, wenn sie der Umwelt nutzt.

Deshalb ist von einer Modernisierung ebenfalls auszugehen, wenn

  • eine Einzelheizung durch eine zentral gesteuerte Heizungsanlage ersetzt wird oder wenn
  • das Gebäude künftig von außen, also durch Techniken der Fernwärme, versorgt bzw. an das Fernwärmenetz angeschlossen wird.

 

Zudem können Sie von folgender Faustformel ausgehen: Führt eine Änderung in der Versorgung mit Heizung und Warmwasser zu einer Verringerung des CO2-Ausstoßes, liegt meist eine Energie einsparende Modernisierung vor.

Wechsel der Heizungsart

In diesen Fällen liegt eine Modernisierung vor, die Ihr Mieter dulden muss und wegen derer Sie einen Modernisierungszuschlag von ihm verlangen können:

Leserfrage

Mein Mieter mindert seit kurzem die Miete, weil, was stimmt, die Mietwohnung keine Thermostatventile hat. Ist das rechtens?

Wenn Ihre Wohnung mit einer Zentral- oder Etagenheizung beheizt wird, wobei Wasser als Wärmeträger dient, müssen Sie als Vermieter alle Heizkörper mit Thermostatventilen ausrüsten.

Denn als Vermieter sind Sie verpflichtet, das Mögliche und Zumutbare dafür zu tun, dass die Heizungsanlage wirtschaftlich bedient werden kann.

Und dies setzt vorhandene Thermostatventile voraus, da hierdurch der Energieverbrauch verringert werden kann.

Fehlen in Ihrer Mietwohnung danach erforderliche Thermostatventile, darf Ihr Mieter die Miete mindern. Die zulässige Höhe wird von den Gerichten im Einzelfall zwischen 5 bis 15% der Miete inklusive Nebenkosten angesiedelt.

Die Ausrüstung der Heizkörper Ihrer Mietwohnung mit Thermostaten liegt also in Ihrem eigenen Interesse.

16. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.