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Herstellungskosten – Was sie nicht vergessen sollten

Sind Sie selbst Bauherr, so haben Sie keine Anschaffungskosten für das Gebäude, sondern Herstellungskosten, die im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt werden.

In diesem Falle erfolgt keine Aufteilung des Kaufpreises. Der nicht abzugsfähige Preis für das Grundstück steht ja fest. Die wesentlichen Herstellungskosten für ein Gebäude ergeben sich aus der folgenden Übersicht:

Kurz-Check Gebäude-Herstellungskosten

  • Abbruchkosten
  • Ablösung der Verpflichtung zur Einrichtung von Stellplätzen
  • Abstandzahlung zur Ablösung von Rechten Dritter
  • Alarmanlage
  • Abwasserleitung (Hausanschluss)
  • Antennenanlage
  • Architektenhonorar
  • Ausheben der Baugrube und Beseitigen des Erdaushubs
  • Bauetreuungskosten
  • Bauhandwerksleistungen
  • Baumaschinen
  • Blitzschutzanlagen
  • Breitbandkabelanschluss
  • Einbaumöbel, sowei weder Wohngunseinrichtung noch Hausrat

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  • Einfriedung (Hecken und Büsche)
  • Einstellplätze
  • Elektroinstallation
  • Fahrstuhl
  • Gebühren für Bauerlaubnis und Bauabnahme
  • Gemeinschaftsantenne
  • Gutachterkosten
  • Heizungsanlage einschließlich der Heizkörper
  • Küchenlüftung
  • Notarkosten
  • Reisekosten im Zusammenhzang mit der Errichtung des Mietobjekts
  • Richtfest
  • Rolläden
  • Sanitäre Anlagen
  • Senkung des Grundwasserspiegels während der Bauzeit
  • Teppichboden (auf Estrich verlegt)
  • Umzäunung
  • Versorgunsleitungen für Wasser, Wärme, Stom und Gas

Abbruchkosten

Sie reißen ein altes Haus ab, um auf dem Grundstück ein neues Miethaus zu errichten.

Hier hängt die steuerliche Behandlung der Abbruchkosten davon ab, ob Sie das Grundstück bereits mit der Absicht erworben haben, das alte Haus abzureißen, oder ob Sie diesen Plan erst später gefasst haben.

Hatten Sie von vornherein die Absicht, das alte Haus abzureißen, gehören der Wert des alten Hauses und seine Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des neuen Hauses, wenn der Abbruch mit der Errichtung des neuen Hauses in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht.

Das ist der Fall, wenn das alte Gebäude abgerissen worden ist, um an seiner Stelle ein neues zu bauen. Einen Erwerb mit Abbruchabsicht vermutet das Finanzamt immer dann, wenn das alte Haus innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung abgebrochen wird.

Haben Sie das alte Haus dagegen ohne Abbruchabsicht erworben, können Sie im Jahr des Abbruchs die Kosten und den noch nicht abgeschriebenen (Buch-)Wert des alten Hauses als Werbungskosten abziehen. Auch Ihre Aufwendungen für die Beseitigung des Bauschutts können Sie als sofort abziehbare Werbungskosten geltend machen.

Ist das Haus zum Zeitpunkt des Abbruchs objektiv wertlos, weil es beispielsweise wegen Baufälligkeit nicht mehr genutzt werden kann, sind allein die Abbruchkosten berücksichtigungsfähig. Der Wert des Hauses ist in diesem Fall mit 0 anzusetzen.

Alarmanlage

Beim erstmaligen Einbau einer Alarmanlage handelt es sich nicht um sofort abziehbare Werbungskosten, sondern um Herstellungskosten, die lediglich im Rahmen der Abschreibung für Abnutzung berücksichtigt werden können. Muss eine bereits vorhandene Alarmanlage repariert werden, handelt es sich dagegen um Werbungskosten.

Anbau/Ausbau

Die Ihnen entstandenen Aufwendungen für einen Anbau oder einen Ausbau des Miethauses stellen stets Herstellungskosten dar.

Beispiel: Sie bauen das Dachgeschoss oder Räume im Souterrain aus.

Baumängel

Aufwendungen für die Beseitigung von Baumängeln vor Fertigstellung des Hauses sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern Herstellungskosten des Gebäudes. Treten die Baumängel demgegenüber erst nach Fertigstellung während der Vermietungsphase auf, handelt es sich bei den Kosten für deren Beseitigung um Werbungskosten, die Sie sofort steuermindernd berücksichtigen können.

Gutachterkosten

Gutachterkosten sind nicht nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn sie Ihnen im Zusammenhang mit der Geldbeschaffung entstehen. Auch dann, wenn ein unmittelbarer Zusammenhang mit erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen gegeben ist, können Sie die Kosten für einen von Ihnen beauftragten Gutachter von den Mieteinnahmen abziehen.

Beispiel: Sie schalten vor der Durchführung von Reparaturarbeiten einen Gutachter ein, der sich zu Umfang und Art der Durchführung der erforderlichen Arbeiten äußert.

Anders jedoch, wenn Sie den Gutachter als Bauherr benötigen. Dann gilt dies als Teil der Herstellungskosten

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.