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Hoher Leerstand: Warmwasserkosten müssen anteilig auf Mieter umgelegt werden

Die Warmwasserkosten in einem Mietshaus müssen anteilig auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. So viel steht fest. Aber was passiert bei einem erheblichen Leerstand? Über diese Frage hatte auch der BGH im Dezember 2014 zu entscheiden:

Auch bei einem hohen Leerstand sind in einem Mietshaus die Warmwasserkosten entsprechend der Heizkostenverordnung wie vorgeschrieben nach Verbrauch umzulegen.

Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Wenn man also als Vermieter oder Eigentümer eines Mietshauses mit leerstehenden Mietwohnungen tätig ist, sollte man das beachten.


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Der Fall: Warmwasserkosten nach Verbrauch und Wohnfläche abgerechnet

Ein Mieter bewohnte eine ca. 47 m² große Mietwohnung in einem zentral beheizten Mietshaus mit insgesamt 28 Wohneinheiten. Weil das Haus jedoch abgerissen werden sollte, wurden nur noch wenige Wohnungen von Mietern bewohnt.

Die Warmwasserkosten wurden laut der Mietverträge zu 50 Prozent nach dem gemessenen Verbrauch und zu 50 Prozent entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt.

In der Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter zum Ausgleich der leerstandsbedingten Kostenverschiebung den Mietern 50 Prozent des Verbrauchsanteils erlassen. Hiermit war der Mieter jedoch nicht einverstanden. Er meinte immer noch zu viel zahlen zu müssen.

Die Entscheidung des Gerichts: Warmwasserkosten sind auf gesetzliches Mindestmaß von 50 Prozent abzusenken

Der BGH wies darauf hin, dass gemäß § 8 Abs. 1 HeizkostenV von den Warmwasserkosten zwingend mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch umzulegen sind. Die übrigen Kosten sind entsprechend der Wohn- oder Nutzfläche unter den jeweiligen Mietern zu verteilen.

Die Regelung des § 9a HeizkostenV regelt demgegenüber den Fall, dass eine verbrauchsabhängige Umlage wegen eines Ausfalls der Messgeräte nicht möglich ist. Dies gilt nicht für die Kostenverteilung bei einem hohem Leerstand.

In einem solchen Fall kann ein Vermieter aber gemäß § 241 Abs. 2 BGB dazu verpflichtet sein, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 Prozent der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten unter den Mietern bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen. Dadurch werden die einzelnen Mieter nicht benachteiligt.

Gerechtigkeitsgebot: Erlass der Hälfte des Verbrauchsanteils genügt

Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten von Mietern kann dadurch begegnet werden. Der Vermieter hatte jedoch durch den Leerstand auch erhebliche Nachteile erleiden müssen, weil er ohne entsprechende Mieteinnahmen wegen des von ihm zu tragenden Wohnflächenanteils beträchtliche Kosten aufwenden musste.

Hier hatte der Vermieter aber dem Gerechtigkeitsgebot durch die Wahl des für den Mieter günstigsten Maßstabs (50% zu 50%) und durch den Erlass des hälftigen Verbrauchsanteils hinreichend Rechnung getragen (BGH, Urteil v. 10.12.14, Az. VIII ZR 9/14). Vermieter können sich also merken: Bei einem hohen Leerstand müssen nicht mehr als die Hälfte des Verbrauchsanteils der Warmwasserkosten erlassen werden.

27. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.